La Avenida Caseros, el nuevo Palermo

La avenida Caseros tiene una magia especial que se esconde en los edificios antiguos, en sus tilos que perfuman las veredas en verano y en los restaurantes que convirtieron al boulevard en el nuevo centro gastronómico del área sur de la ciudad de Buenos Aires. Ni lentos ni perezosos los desarrolladores descubrieron su atractivo y están empezando a apostar fuerte y a convertir a esta zona aledaña al Parque Lezama en un nuevo polo de atracción. El precio del m2 en la avenida Caseros oscila entre los US$ 2500 y 3000, números similares a los que se venden las propiedades en barrios como Barrio Norte y Palermo.

“La zona vale cada vez más y ahora que comenzarán la construcción de Astor –el proyecto inmobiliario de la desarrolladora TGLT– no va a tener precio”, afirma Leticia Firpo, dueña de la inmobiliaria homónima y quien vivió 30 años en el primer piso del edificio que en la actualidad alberga el bodegón La Popular.“ Compré ese departamento de 150 m2 en 1980 a un valor de US$ 26.000 y 30 años después lo vendí en unos US$ 200.000”. Una revalorización de casi 800 por ciento.

Hoy esta zona de la ciudad convalida una incidencia de la tierra que promedia los US$ 600/m2 y si se compara con las zonas más caras de la ciudad que rondan los US$ 2000/m2, se explica por qué se esta convirtiendo en un imán para los inversores.

A esta ventaja se suma su ubicación estratégica; el valor histórico de sus edificios, el desarrollo del polo gastronómico y el impulso que el área adquirió a partir de la relocalización de distintos ministerios del gobierno de la ciudad de Buenos Aires en el Palacio Lezama y de la profunda renovación del parque.

Según Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, el impacto de todo esto sumado a la evolución del mercado inmobiliario en la Capital Federal hizo que los valores del 2007 a la fecha se duplicaran en dólares. “A lo largo del último año los inmuebles ubicados en el boulevard de la avenida Caseros se revalorizaron entre 10 por ciento y 15 por ciento”, aclara el broker.

Quienes apuestan

Hasta el momento, la desarrolladora más ambiciosa en el corredor fue TGLT. La empresa avanza en la construcción de una obra de $ 940 millones de inversión ubicado en terrenos en donde funcionaba la planta logística de OCASA. Se trata de Astor San Telmo de más de 6000 m2 .“Tuvimos la oportunidad de adquirir un terreno excepcional en un barrio con identidad, vibrante, dinámico y con muy buena ubicación, donde encontramos una demanda insatisfecha de productos de vivienda como los que ofrece la línea Astor”, afirma Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. El valor por m2 promedia los $44.900 y al momento se encuentra vendido más de un 40 por ciento. Hasta ahora, la desarrolladora se había animado a emprendimientos bajo esa marca en zonas premium de la ciudad como Palermo y Núñez.

Ahora bien, ¿quiénes compran? “Es un mix entre inversores que ven el evidente ascenso del barrio y usuarios finales que siempre quisieron vivir sobre el boulevard y ahora encontraron un producto a su medida”, afirma el directivo.

Astor San Telmo promoverá y mejorará el desarrollo comercial en la zona, ya que toda su planta baja tiene espacios de compras.

En una escala menor, otro proyecto en danza previsto para la esquina de Avenida Caseros y Piedras es el del arquitecto Luis Balzola. Consiste en una inversión de US$ 4.,5 millones en un edificio de unidades de entre 45 y 65 m2 versátiles y de multiuso con espacios comunes de recreación–piscina y salón de fiestas– o para trabajar –salón de meeting y work spaces–. En la planta baja tendrá un único local bien amplio orientado al arte y a la gastronomía y un espacio de cocheras en el subsuelo. Balzola estima que el valor de venta estará en el entorno de los US$ 2500 a 2800 m2 financiado en pesos ajustado a los índices de aumento de la construcción. “La avenida Caseros entre la 9 de julio y el Parque Lezama se presenta como la continuidad y el punto final del recorrido turístico de la calle Defensa. El boulevard de por sí ya es un hecho urbano muy atractivo y terminar de poblarlo con algunos bares, locales culturales y con más unidades de vivienda es una oportunidad muy interesante. Formar parte del eje del centro histórico fortalece ese interés”, aclara el desarrollista.

ABS Developers Group inauguró en 2016 La Editorial sobre la calle Bolivar 1610 con una inversión de US$ 4 millones. Una propuesta novedosa por su estilo moderno aunque se respetaron a rajatabla las líneas racionalistas del inmueble que data de 1948 y que en el pasado alojó una imprenta de figuritas de brillantina y de ahí su nombre. El Estudio Lopatín Arquitectos se encargó de reciclar el edificio declarado como área de protección histórica (APH) que cuenta con 55 unidades de vivienda tipo loft de 45 a 140 m2, 21 cocheras, laundry, una amplia terraza con solárium, piscina, parrilla y un lobby de doble altura donde se reúnen los propietarios o inquilinos a conversar. El precio de venta del m2 va de US$ 2800 a US$ 3000 y los alquileres mensuales oscilan entre $ 8000 a $ 13.000 según el tamaño. No obstante, uno de los desarrolladores revela que la unidad más cara se alquiló en $ 18.000 y que quedan sólo dos departamentos a la venta. Y asegura que en el primer semestre del 2016 cuando la demanda era baja, La Editorial vendía bien. “El perfil es gente joven, solteros, parejas sin hijos y extranjeros”, describe Guido Ramer, uno de los corredores inmobiliarios de dicho emprendimiento.

Tras esa experiencia, ABS Developers Group decidió ir por más y acaba de adquirir una propiedad en la misma cuadra de 43 metros de frente por 70 de fondo con una inversión estimada de US$ 8 millones. Planea lanzar una propuesta residencial con el mismo concepto de La Editorial que se llamará La Galerie. “Es una cuadra única difícil de encontrar en Buenos Aires algo así. Lo hago porque me parece que es el producto que la gente busca ahí: un edificio antiguo con la nobleza de sus bovedillas, doble altura y con el confort de la vida moderna. Más del 50 por ciento de las unidades tendrá parrilla propia”, aclara el desarrollador. Un detalle que le suma valor agregado es la construcción de las 90 cocheras en dos subsuelos además de la piscina de 35 metros, gimnasio, laundry y SUM.

En la misma manzana pero sobre la calle Defensa 1657 la desarrolladora G&D invirtió aproximadamente US$ 3 millones y está construyendo un edificio residencial de 10 pisos que se va escalonando según las lineas urbanas de la cuadra con unidades de uno y tres ambientes de entre 40 y 70 m2. “El terreno se compró con una incidencia por m2 cercana a los US$ 550 y se generarán cerca de 1800 m2 vendibles. El precio de venta en pozo es de US$ 2500 y las unidades se venderán en pesos ajustados con índice CAC o eventualmente UVAs”, explica Daniel Mintzer, socio de G&D. La idea es lanzarlo a la venta en las próximas semanas.

Fiel al principio del que invierte en real estate, no por el valor actual sino por el valor futuro de los inmuebles, G&D ya tiene otra ficha puesta en la calle Piedras y la avenida Caseros que está en proceso de aprobación municipal. “Vamos a mantener la fachada y construir departamentos de uno a tres ambientes de 30, 50 y 70 m2 en un edificio de 1000 m2 vendibles”, dice Mintzer.

Por otra parte, en frente al emblemático edificio de Los Ingleses , construido por el arquitecto suizo Christian Schindler en 1910 está en marcha un proyecto de la desarrolladora Sacay S.A. junto con los arquitectos Oscar Bonhome y María Ortiz. “Se trata de la remodelación de un edificio puesto en valor y de la ampliación de un 40 por ciento de la superficie original”, anticipa Oscar Bonhome. Serán 18 unidades funcionales de entre 40 y 70 metros cuadrados distribuidos en tres niveles alrededor de un patio central tanto para viviendas familiares como para uso profesional o comercial. La idea es conservar pisos, carpintería y demás materiales originales e incorporar un ascensor hidráulico para unir sus plantas. La inauguración está prevista para marzo de 2018 y aunque todavía no salió a la comercialización se estima que el precio del m2 será de US$ 3000. “Siempre supimos del potencial de la zona ya que realizamos más de una docena de obras en San Telmo”, cuenta el arquitecto. Y subraya que el atractivo está en el casco histórico, altamente degradado durante mucho tiempo pero que en los últimos años ha ido mejorando: “Antes era una zona con precios bajos dentro del barrio. Hoy se encuentra entre los valores más altos junto con la plaza Dorrego. Su valorización en los últimos tresaños fue de alrededor del 30 por ciento”.

Según Hilda Lew, quien tiene una cartera con 400 propiedades a la venta o en alquiler en San Telmo y su fuerte son los inmuebles especiales: “en este momento hay una burbuja en Avenida Caseros; un movimiento que hacía rato no había. Los alquileres vuelan y en el edificio de los Ingleses hay lista de espera. Creo que ayudaron mucho los créditos bancarios”.

Quienes también celebran el renacer de este rincón porteño son los dueños de los comercios y restaurantes ubicados en el corredor. Gabriel del Campo, propietario de un anticuario de 1800 m2 al que recientemente sumó la propuesta gastronómica Nápoles, asegura que la demanda es alta y que el público es muy variado en edad y nacionalidad. “Como tenemos entre 200 y 300 cubiertos por noche, me puse a buscar un departamento por el barrio porque a veces termino a las dos o tres de la mañana. Me pidieron US$ 390.000 por 140 metros. Hay mucha demanda y poca oferta”, explica el coleccionista. Y asegura que a pesar de que el crecimiento de la avenida va a desarrollarse hacia la 9 de Julio, considera que las calles laterales también van a ir transformándose: “En el futuro se va a convertir en el nuevo Palermo”. Las hermanas Sandra y Silvia Milasanaskas, dueñas de la bicicletería MILA que hace 60 años que está en la esquina de Defensa y Caseros, también se muestran entusiasmadas con la reconversión. “Fue siempre una cuadra muy tranquila, donde todos nos conocíamos y nos saludábamos pero creció y mutó para mejor. Se renovó con los restaurantes, los jóvenes que se sientan en las veredas a pasar un buen rato y con la llegada de gente de otros barrios que nos ayudan a vender más”, explica Sandra Milasanaskas.

Sin duda, el área sigue ofreciendo oportunidades que están en la mira de los inversores. Si bien el epicentro es la avenida Caseros y el Parque Lezama, se sigue extendiendo y localizaciones que hasta hace poco eran ignoradas para el desarrollo inmobiliario, hoy son consideradas y revalorizadas. Difícil se hace pronosticar el futuro aunque en el mercado sí tienen una certeza: “la evolución de los valores inmobiliarios del área estará por encima del promedio de la Capital. El potencial de crecimiento es alto”, sintetiza Marcelo Di Mitrio.

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