Blanqueo: AFIP abrió el registro de los proyectos inmobiliarios en los que se podrán comprar departamentos

Este lunes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) habilitó un mecanismo clave para el sector inmobiliario: informar las obras inmobiliarias en las que se puede blanquear dinero en efectivo sin ninguna multa ni tope. A través de la Resolución General 5549/2024, publicada en el Boletín Oficial, se busca incentivar regularización de activos tanto dentro como fuera del país, ofreciendo una oportunidad para aquellos que deseen reinvertir su capital no declarado.

Este punto nace de la posibilidad de blanquear en forma legal, hasta US$100.000 sin impuestos, y por un monto mayor con alícuotas progresivas que van del 5% y el 15% -dependiendo la fecha en la que se ingrese- para montos superiores. Sin embargo, si se regulariza dinero en efectivo y se lo deja en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025, no se paga ninguna multa ni se establece tope. Otra opción es invertir ese efectivo en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como la que se habilitó. En estos casos, la fecha límite para regularizar dinero es hasta el 30 de septiembre de 2024.

La resolución incluye tanto proyectos nuevos como aquellos con un grado de avance inferior al 50% al momento de la entrada en vigencia de la ley (8 de julio). De esta manera, este incentivo a la construcción brinda beneficios a aquellas personas que tengan su dinero no declarado en el país y puedan invertirlo en un proyecto inmobiliario. “Nos parece una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

En esta línea, cabe aclarar que todos los bienes para el blanqueo, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses. En el caso de los bienes inmuebles, se debe considerar su valor de adquisición, su valor fiscal o su valor mínimo (el que sea superior). “La mayoría de los inmuebles van a terminar calculando al valor mínimo, porque el de adquisición fue un valor convertido a pesos con un tipo de cambio bajo respecto al actual”, aclara el tributarista Sebastián Domínguez.

Los sujetos alcanzados por la normativa son: inversores directos, desarrolladores, constructores, vehículos de inversión o contratistas de contratos de locación de obra, que deberán realizar el registro de dichos proyectos el REPI (Registro de Proyectos Inmobiliarios).

De esta manera, de acuerdo a la normativa, quedan comprendidos en el registro:

• Los proyectos inmobiliarios de inversión directa o indirecta en construcciones de edificios residenciales, no residenciales, rurales, loteo de predios, reformas, ampliaciones, instalaciones, mejoras y todo proyecto que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, requiera denuncia, autorización o aprobación de autoridad competente.
• Los vehículos de inversión o productos de inversión de proyectos inmobiliarios, que comprende los fondos comunes de inversión y los fideicomisos financieros utilizados para el desarrollo inmobiliario, cuyo objeto se encuentre destinado al financiamiento, inversión y/o desarrollo de la actividad inmobiliaria y que cuenten con la autorización de la citada CNV.
• Los contratos de locación de obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales, productivos, de vivienda o comercial.

Un punto clave de esta normativa es que quienes se inscriban en el registro no necesitarán abrir una Cuenta Especial de Regularización para recibir los fondos, simplemente deberán asociar y registrar una cuenta bancaria propia al proyecto inmobiliario.

El impacto esperado en el sector es positivo, como lo menciona Tabakman: “Esperamos que muchas de las personas que ya están pensando en blanquear opten por hacerlo comprando proyectos en pozo y que todo el sector trabaje de forma más regular y más regularizada”.

“Vemos muy positivo que se tenga en cuenta proyectos de pozo como parte del blanqueo de capitales, dado que impulsa un segmento del mercado que es clave como primera vivienda. Hemos tenido, en el último tiempo, muchas consultas sobre este tipo de emprendimientos y las posibilidades de pago en diversos proyectos. Así que, seguramente, van a tener gran impulso con esta propuesta”, suma Luis Signoris, Gerente General de Compañía Gerenciadora Fiduciaria (CGF).

Puntos claves del blanqueo de capitales

Quienes no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta US$100.000 sin abonar ningún impuesto, y sin ningún tipo de penalización por los bienes que no hayan sido declarados.

Para aquellos montos que superen los US$100.000, el proyecto propone alícuotas progresivas, cuanto antes se ingrese al régimen, menor será la alícuota a abonar:

• Hasta el 30 de septiembre de 2024: se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de US$100.000
• Hasta el 31 de diciembre de 2024: la alícuota es del 10%
• Hasta el 31 de marzo de 2025: la alícuota asciende al 15%

Si un contribuyente regularizara bienes en más de una etapa se deberá considerar, a todos los efectos, la etapa en la cual efectuó la última adhesión.

En el caso de regularizar dinero en efectivo, el mismo deberá depositarse en una Cuenta Especial de Regularización de Activos, y mientras se mantengan en la misma hasta el 31 de diciembre de 2025 o se destine a algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía pueden blanquear montos sin tope y sin penalidad ni impuestos (por ejemplo, las inversiones en proyectos inmobiliarios). Sin embargo, los fondos que no sean transferidos a dichas cuentas tributarán. El dinero en efectivo debe regularizarse dentro de la primera etapa, hasta el 30 de septiembre de 2024.

Domínguez explica que un caso a tener en cuenta es aquel en el que el contribuyente que blanquee hasta US$100.000 en efectivo y decida transferir el importe depositado en la cuenta especial a otra cuenta de su titularidad antes de la fecha límite prevista para la manifestación de adhesión de la Etapa 1 (30 de septiembre), solo se podrá realizar bajo declaración jurada, explicando que ese dinero será utilizado en operaciones onerosas debidamente documentadas, entendiéndose por tales: factura, boleto de compraventa, escritura, entre otros.

Para verificar que los fondos se destinen desde las cuentas especiales de regularización al desarrollador de un proyecto inmobiliario, la AFIP abre un registro en donde el desarrollador deberá informar el tipo de obra o proyecto a realizar, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato que el organismo considere necesario.

“Quien blanquee el dinero en efectivo debe mantener las inversiones en los proyectos inmobiliarios hasta el 31 de diciembre de 2025, caso contrario, deberá pagar el impuesto”, afirma Domínguez.

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