Segunda ola: por qué crecen los argentinos que compran propiedades en Uruguay, qué buscan

Cruzar el charco e invertir en una propiedad es una idea que cada vez parece atraer a más argentinos. Motivados por beneficios fiscales y altas tasas de rentabilidad, entre 2019 y 2020, se triplicaron las residencias otorgadas y, en lo que va de 2021, las consultas crecieron exponencialmente. Aunque aún es pronto para hablar de un boom, desde el sector anticipan que podría estar comenzando una “segunda ola” de compradores nacionales y comparan el momento con lo que sucedió entre 2010 y 2013.

Luego de que trascendió públicamente que Uruguay reabriría gradualmente sus fronteras, cerradas como parte de las medidas adoptadas por el Gobierno de Luis Lacalle Pou para contener el avance del coronavirus, cientos de argentinos comenzaron a contactarse con inmobiliarias uruguayas para solicitar asesoramiento sobre el mercado inmobiliario del país vecino.

Entre 2019 y 2020, la cantidad de argentinos que obtuvieron la residencia fiscal uruguaya pasó de 207 a 641. Además, desde la desarrolladora inmobiliaria Kópel Sánchez, señalan que el porcentaje de público local que compró unidades durante el año pasado representó un 15%. “En los últimos días, los llamados se triplicaron. Hubo un momento del año pasado en el que habían aumentado y luego adquirieron un ritmo menor, pero ahora nuevamente volvió el interés”, explican a LA NACION Fabián Kopel y Sebastián Sánchez, directores de la desarrolladora.

Los argentinos que componen la demanda

Los especialistas dividen al público de argentinos interesados en el mercado inmobiliario uruguayo en tres grandes grupos: los compradores de alto poder adquisitivo que acceden a una propiedad en las zonas más exclusivas del país y migran para construir una nueva vida allí; los que invierten para acceder a la residencia fiscal, motivados por la exención de impuestos que promueve el Gobierno y personas radicadas en distintas partes del mundo que buscan un lugar donde colocar sus ahorros y adquieren inmuebles dadas las altas tasas de rentabilidad, que rondan entre el 5% y 6% anual en dólares.

En cuanto al primer grupo, Kopel explica que la mayoría son familias de alto poder adquisitivo que emigraron con el objetivo de empezar una nueva vida en otro país. “Eso generó una gran demanda de departamentos y casas de alta gama que hizo que, en determinadas zonas, subieran los precios considerablemente, como en Carrasco, Montevideo y en algunos proyectos en particular en Punta del Este”, señala. Habla de “un público top” que, impulsado por el deseo de mudarse cuanto antes, es capaz de pagar entre US$2 y US$3 millones por una propiedad. “Hasta antes de la pandemia, había un montón de inmuebles vacantes y luego se ocupó todo. Se trata de gente que rápidamente quiere tomar posición y está dispuesta a pagar más”, agrega y explica que el mercado, al ser de nicho, no estaba preparado para una demanda tan grande.

En el mismo sentido, Pablo Anchordoqui, dueño de la inmobiliaria Link Uruguay, Real Estate Boutique, cuenta que en 2020, por la pandemia de coronavirus y “cuestiones de índole política”, muchos argentinos, sobre todo aquellos de un alto nivel socioeconómico, se mudaron al país vecino con diferentes expectativas: quedarse a vivir, pasar algunos meses o probar suerte. “Lo que observo es que la población permanente de argentinos en Punta del Este ha crecido, sobre todo en la gama alta. En 2020, en el mercado se movió el ticket alto, de US$800.000 para arriba”, explica a LA NACION. El interés creció tanto que incluso desde su inmobiliaria llegaron a concretar operaciones a través de videollamadas.

Para ejemplificarlo, cuenta que en el famoso edificio Tiburón Terrazas, en Punta del Este, “se vendió todo”. “Un departamento ahí puede valer entre US$1,1 y US$3 millones. Ahora, la gente que quiere comprar ya tiene un precio que está 15% por encima por la alta demanda”, destaca. Sin embargo, asegura que también hay oportunidades para las familias de clase media, porque la zona creció tanto que los comercios y locales gastronómicos “cada vez trabajan más y necesitan personal”.

Este público, para Kopel, es el que compone mayormente el segundo grupo de argentinos interesados en comprar propiedades en Uruguay. Se trata de “familias de clase media y alta que el Gobierno aspira que puedan radicarse en el país, trabajar en cargos gerenciales o atender nuevos negocios”. Con el objetivo de obtener la residencia fiscal, invierten hasta US$400.000, en uno o varios inmuebles, en algunos casos terminados y en otros, en pozo. Es decir, las unidades no necesitan estar terminadas y no es obligación contar con todo el dinero. “Con firmar compromisos uno puede hacerse de una vivienda. Este punto es relevante porque alguien que viene puede firmar un compromiso integrando el 20% y luego a pagar en la obra”, resalta el especialista.

Una de las causales para obtener la residencia legal en Uruguay es ser propietario a título personal de bienes inmuebles radicados en el territorio nacional por al menos US$400.000. El atractivo más fuerte está en Montevideo, porque es donde en el último tiempo crecieron las viviendas Promovida. “Este tipo de unidades promueven beneficios fiscales, son más conocidas como tax free”, explica Sánchez y señala que se trata de inmuebles exonerados de tres impuestos para el comprador. “El impuesto a la renta por alquileres durante 10 años para personas físicas, que ven una deducción del 10,5% anual; el impuesto al patrimonio, durante 10 años y el impuesto a la transmisiones patrimoniales, que ronda el 2% del valor catastral”, precisa.

A su vez, señala que hay un beneficio que no está explícito, pero que también recae sobre los compradores. “Los promotores que construimos bajo esta ley también somos exonerados de impuestos y eso se traslada al precio de las unidades, que siempre va a ser precio menor, por lo que es la mejor posibilidad para ese público de clase media”, asegura. Por último, dice que el último grupo de compradores está compuesto por argentinos o ciudadanos de otras nacionalidades que radican en distintas partes del mundo y, con el objetivo de “deslocalizar sus ahorros”, invierten en el país vecino. “El ticket promedio gira en torno a los US$100.000. Se trata de un público regional que está pasando cierta inestabilidad y ve que acá hay seguridad y certeza para los inversores. Creemos que con la apertura de fronteras, este grupo puede llegar a venir”, afirma.

En cuanto a los montos promedio de las operaciones, desde la desarrolladora indican que las inversiones pueden ser a partir de los US$70.000 en el caso de un monoambiente y de US$95.000 para un dormitorio en las zonas céntricas. En Carrasco, en tanto, una unidad de un ambiente se consigue por US$100.000; una de dos, por US$150.000 y una de tres por US$185.000.

Montevideo es el destino predilecto

Desde Kopel dicen que es la ciudad más elegida por los argentinos para vivir y sostienen que una de las principales razones es su cercanía a Buenos Aires, que hace que muchos se sientan “como en casa”. Más allá de la demanda del sector de alto poder adquisitivo, el público local mayormente busca invertir en unidades de uno y dos ambientes para alquiler permanente. “El perfil del comprador suele ser el del pequeño y mediano ahorrista cuyo objetivo es obtener una renta fija en dólares”, indican. En cuanto a este punto, señalan que si bien el porcentaje actualmente se ubica entre el 5% y 6%, la tasa compuesta podría superar el 10%. “Es lo que se estima que va a pasar de acá en adelante en base a las estadísticas. La revalorización va a hacer que se ubique en promedios más altos”, explican.

Por otra parte, también los desarrolladores argentinos se animan a desembarcar en el país vecino: Federico Gagliardo, fundador de la desarrolladora Vitrium lanzó hace un par de semanas lanzó 01 SYNC, su quinto proyecto residencial en Uruguay. Está en Montevideo, en Canelones al 1000, a pocos metros de la rambla y demandará US$10,5 millones de inversión. “Apostamos a la demanda local pero hay que reconocer que hoy un 40% de las reservas son de argentinos”, reconoce Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium Capital y agrega que salieron con precios “agresivos”

Los monoambientes de 32 m² totales se ofrecen desde los US$69.500, mientras que los departamentos de dos a US$86.500 y los de tres a US$129.000. “Los inversores buscan propiedades en mercados más estables que estén a poca distancia geográfica y que además generen una buena renta de alquiler que hoy en ese mercado es tres veces superior, todo esto se da en Uruguay”, comenta el ejecutivo al mismo tiempo que reconoce que el 50% de sus clientes que compran en Montevideo, son argentinos.

Otro perfil de comprador suele elegir Punta del Este como una zona predilecta y combina el uso de la propiedad para aprovecharla en temporada de verano para alquilar y obtener una renta interesante. “Hoy esa tendencia se corrió también a Montevideo por lo que este lugar ofrece, rentas anuales en dólares y la posibilidad de hacerse del capital de forma rápida ya que la demanda es alta, cosa que en la ciudad balnearia no ocurre”, destacan.

De cara a la tan ansiada “nueva normalidad” y con la expectativa que genera la apertura de fronteras en el país vecino, el interés es cada vez más grande. El consulado argentino, que recibe alrededor de 600 consultas mensuales por ese trámite, se prepara para atender la alta demanda que desde el sector inmobiliario anticipan que podría surgir. Con un mercado local prácticamente frenado, las miradas de a poco empiezan a dirigirse hacia el otro lado del río.

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