Se recupera de forma repentina el mercado inmobiliario de Nueva York, las razones

NUEVA YORK - Hace un año, mientras que la mayor parte del país registraba récord de ventas y precios de viviendas, impulsados por las bajas tasas hipotecarias y el trabajo remoto, Nueva York miraba el fenómeno desde afuera: las ventas y los alquileres se desplomaron, y los más pesimistas predijeron la decadencia de la ciudad.

Pero eso cambió.

En un brusco giro, los mercados de ventas y alquiler se acercan - o en algunos casos- superan los precios prepandémicos. Se vendieron más apartamentos en Manhattan en el tercer trimestre de 2021 que en cualquier otro momento de los últimos 32 años. Las ventas en Brooklyn y Queens avanzaron aún más hacia territorio récord. Y algunos inquilinos, que aprovecharon los grandes descuentos hace solo un año, ahora enfrentan el impacto de la etiqueta de aumentos de alquiler del 30% al 40%.

El mercado inmobiliario de Nueva York ha vuelto y, con él, la esperanza de una ciudad más asequible se está desvaneciendo. El repunte, impulsado en gran parte por el mercado de lujo, conlleva riesgos para miles de inquilinos que enfrentan un posible desalojo, ya que la moratoria estatal terminará a mediados de enero. Según analistas y agentes de ventas, el mercado inmobiliario de la ciudad está preparado para mayores ganancias en 2022, a medida que la tendencia se aleja de los suburbios y retornan los viajes internacionales. Pero, como ha demostrado la altamente contagiosa variante omicron, el camino hacia la recuperación puede ser sinuoso.

Manhattan, récord de ventas sin techo

En la mayoría de los mercados inmobiliarios del país, 2021 no tuvo precedentes. El precio de venta medio en Estados Unidos alcanzó los US$386.000 en junio, un aumento del 24% con respecto al mismo período del año anterior y el más alto registrado, según la empresa inmobiliaria Redfin.

Durante el verano, con los trabajadores remotos en busca de espacios más grandes y tasas de interés más bajas, las casas en todo el país se vendieron al ritmo más rápido registrado: una media de 15 días en el mercado. La oferta más escasa registrada mantuvo ese frenesí: solo 1,38 millones de casas estaban disponibles en junio, una caída del 23% respecto al año anterior, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.

Pero el ritmo se está desacelerando. Para esta época del próximo año, los precios podrían ser solo un 3% más altos de lo que son ahora, muy lejos del crecimiento de dos dígitos que vimos durante el verano, porque las tasas hipotecarias probablemente aumentarán a alrededor del 3.6% desde el 3% para fines de 2022, dijo Fairweather.

Nueva York, por otro lado, fue uno de los primeras ciudades en registrar altas tasas de contagio y muerte durante la pandemia, por lo que está entre seis y nueve meses detrás del resto del país y todavía está ganando fuerza, dijo Jonathan J. Miller, CEO de la firma de tasación Miller Samuel.

Después de un año de ventas y precios deprimidos, Manhattan tuvo un récord de 4523 ventas de apartamentos en el tercer trimestre de 2021, la mayor cantidad en más de tres décadas, y el precio de venta medio, ronda los US$1.115.000, fue casi un 9% más alto que en el mismo trimestre de 2019, antes de la pandemia, según datos de la correduría Douglas Elliman.

“Todo está fuera de serie”, dijo Miller, el autor del informe, sobre el aumento tardío de Nueva York. “No solo de un año a otro, donde puede haber distorsión, sino que, en comparación con hace dos años, las ventas siguen aumentando”.

El repentino repunte de Nueva York fue impulsado por el mismo grupo que abandonó la ciudad al comienzo de la pandemia: inquilinos adinerados y compradores con los medios para mudarse.

Desde marzo de 2020 hasta junio de 2021, 254.500 hogares abandonaron la ciudad, un aumento del 106% con respecto a la línea de base prepandémica. Pero desde julio, alentada por la reapertura gradual de la ciudad, la migración neta ha comenzado a mejorar en muchos de los barrios ricos que lideraron las salidas, según un informe de la Contraloría de noviembre.

La renovada confianza está teniendo un efecto enorme en las ventas de lujo, que durante años habían quedado rezagadas con respecto al resto del mercado. Hasta la tercera semana de diciembre, se firmaron 1877 contratos de US$4 millones o más, casi tres veces más que en 2020 y la mayor cantidad desde al menos 2006, dijo Donna Olshan, presidenta de Olshan Realty.

“Creo que fue una demanda reprimida”, dijo Olshan, junto con los vendedores que rebajaron los precios un promedio del 9%, desde la cotización hasta el contrato. “Estaban comprando Nueva York con descuento. Algunos de ellos atravesarían una plaga para llegar a un acuerdo “. Y 2022 podría traer ganancias aún mayores, por varias razones. Las ventas recientes han sido impulsadas casi en su totalidad por compradores locales y nacionales, a diferencia de las carreras anteriores impulsadas por inversores internacionales.

Si bien Omicron puede retrasar los viajes de algunos compradores, es probable que el interés extranjero impulse las ventas, dijo Olshan.

Los cambios políticos, incluida la perspectiva de un límite más alto en las deducciones de impuestos estatales, locales y a la propiedad, así como un aumento en los límites de préstamos conformes en ciudades de alto costo como Nueva York, también podrían hacer subir los precios, dijo Miller.

Además, ya hay evidencia de que los compradores están subiendo los precios: el 8,3% de las ventas de Manhattan terminaron en guerras de ofertas en el tercer trimestre, por encima del rango típico del 5% al 7%. Pocos creen que el ritmo febril continuará a largo plazo, pero también hay pocas razones para pensar que será seguido por algo parecido a la crisis de la vivienda de 2008, que fue impulsada por préstamos riesgosos y ventas con poco dinero en efectivo que son mucho menos frecuentes ahora, dijeron los analistas. “El otro lado de esto termina pareciendo más una meseta que una corrección”, dijo Miller.

Brooklyn y Queens

Mientras Manhattan gana impulso, los distritos circundantes de Brooklyn y Queens están subiendo a nuevos niveles. El precio medio de venta de apartamentos en Brooklyn experimentó un récord en el tercer trimestre llegando a US$828,351; en tanto, el precio de venta promedio, impulsado por las ventas de lujo, fue de US$1,02 millones, que significó otro récord y la primera vez que el municipio excedió la marca del millón de dólares, dijo Gregory J. Heym, economista jefe de la correduría Brown Harris Stevens.

“Mucha gente se fue a Brooklyn y Queens para escapar de Manhattan”, dijo Heym, citando el mayor número de viviendas unifamiliares, los espacios verdes y la relativa asequibilidad.

Tal es el caso de Melissa Leifer, agente de Keller Williams NYC, que tenía una casa unifamiliar para dos familias en Cobble Hill, Brooklyn, que cotizaba en el rango de los US$3 millones; ahora está bajo contrato por alrededor de US$1 millón por encima del precio de venta. “Brooklyn es una locura”, dijo, en gran parte debido a los compradores locales, aunque agregó que los clientes extranjeros la están llamando una vez más.

En el tercer trimestre del año, el 25,5% de las ventas en Brooklyn terminaron en guerras de licitaciones, la participación más alta en tres años, dijo Miller.

En Long Island City, Queens, el vecindario más cercano a Manhattan, las ventas también alcanzaron nuevas alturas. Desde enero hasta mediados de noviembre, hubo 821 ventas, más del doble que en el mismo período durante el año anterior, y el volumen más alto desde al menos 2006, dijo Patrick W. Smith, un agente de Corcoran.

El precio de venta medio en noviembre subió a US$995.000, casi un 8% más que en la misma época del año pasado, dijo Smith, pero el barrio sigue siendo menos caro que Manhattan, y la falta de nueva oferta en los próximos tres años significa que la demanda debería permanecer. alto. “A cualquier desarrollador en proceso le encantaría vender ahora mismo”, dijo.

Descuentos transitorios para inquilinos

El descuento impulsado por la pandemia de coronavirus, tan dramático como lo fue para un subconjunto de inquilinos de Nueva York, fue de corta duración, lo que dejó a algunos inquilinos luchando por encontrar una nueva vivienda. En enero de 2021, el precio medio de alquiler en Manhattan, incluidas las concesiones, se hundió a su precio más bajo durante el Covid, US$2750 al mes, una caída de más del 21% con respecto al mismo período del año anterior.

En el primer trimestre, más de 24.360 apartamentos, o el 43% del inventario, ofrecieron concesiones en forma de uno o más meses de alquiler gratuito, la mayor cantidad registrada desde 2010, dijo Nancy Wu, economista en jefe del sitio web inmobiliario StreetEasy.

“Durante un año, las personas obtuvieron estas locas ofertas de tres a cuatro meses de descuento”, dijo Wu, pero una gran parte de esos contratos de arrendamiento vencen a principios de 2022, y los propietarios, animados por los inquilinos que regresan y la reducción del inventario, han retirado estos incentivos: solo el 22% de los listados ofrecieron concesiones en el tercer trimestre.

En noviembre, el alquiler medio en el municipio se disparó hasta US$3475 por mes, un 24% más alto que durante el mismo período en 2020, y justo por debajo del precio prepandémico de US$3.500 en el mismo mes de 2019.

El cambio fue impactante para Emiliya Zhivotovskaya, directora ejecutiva de Flourishing Center, una empresa de formación en bienestar. Por un apartamento de 950 pies cuadrados y dos habitaciones con un gran espacio al aire libre en el Upper West Side, a fines de 2020 acordó pagar US$5.000 por mes, US$800 menos de lo que el propietario pedía a principios de año. Pero cuando su contrato de arrendamiento de un año terminó en diciembre, dijo que su arrendador aumentó el alquiler a US$7500 por mes, un aumento del 50%, y trató de acortar el plazo del contrato de arrendamiento a tres meses. El apartamento está en un edificio de condominios que no tiene alquiler estabilizado.

“Fue tan estresante”, dijo la mujer. Ella negoció el alquiler a US$7000 por mes, un aumento del 40%, y pudo mantener el contrato de arrendamiento por un año, dijo, pero “me dejó un sabor amargo en la boca”.

Una crisis inminente

Si bien el mercado parece optimista, cientos de miles de inquilinos siguen en riesgo de perder sus hogares cuando finalice una moratoria estatal sobre los desalojos a mediados de enero.

A mediados de noviembre, el Programa de Asistencia para Alquiler de Emergencia del Estado de Nueva York que brindó más de US$2000 millones ha ayudado a aproximadamente 166.000 hogares a pagar el alquiler vencido; el gobernador ha solicitado casi US$1000 millones más, lo que podría ayudar a 72.000 solicitantes adicionales, dijo Barika Williams, directora ejecutiva de la Asociación para el Desarrollo de Vecindarios y Viviendas, una coalición de viviendas sin fines de lucro.

Pero hay al menos 120.506 solicitudes que no han sido aprobadas y, a mediados de octubre, más de 590.000 hogares en todo el Estado no habían pagado el alquiler y tenían poca confianza en su capacidad para mantenerse al día, dijo.

El riesgo recae de manera desproporcionada sobre los inquilinos negros y latinos en partes del Bronx, Staten Island y Queens, hogar de una gran parte de los trabajadores esenciales que siguen siendo vulnerables durante la pandemia. Un estudio de marzo encontró que los propietarios buscaban desalojos cuatro veces más a menudo en los vecindarios con las tasas de mortalidad más altas por Covid-19.

Yoselyn Gomez, inquilina desde hace mucho tiempo en la sección Concourse del Bronx, no ha podido pagar el alquiler de US$1616 en su apartamento de dos habitaciones desde el comienzo de la pandemia; perdió su trabajo en servicio al cliente poco antes de la pandemia y contrajo el virus en abril de 2020. Después de solicitar ayuda de emergencia en junio, recientemente recibió un aviso de que se cubrirá parte de su alquiler atrasado, pero incluso con su nuevo trabajo - una posición temporal en una tienda departamental- dijo que no podrá mantenerse al día.

“Esto aún no ha terminado”, dijo Gómez en español, a través de un traductor de CASA, un grupo de defensa de inquilinos del que ella es miembro. Pablo Estupiñan, el director del grupo, está presionando al Estado para que duplique el próximo tramo de asistencia de alquiler a US$2000 millones y extienda la pausa sobre los desalojos. El distrito comunitario donde residen muchos de sus miembros, incluidos High Bridge y Concourse en el Bronx, se encuentra entre los más pobres de la ciudad, con un ingreso familiar promedio de aproximadamente US$32,000. A diferencia del llamado éxodo de arrendatarios en su mayoría ricos al comienzo de la pandemia, la próxima ola de salidas podría ser permanente. “La gente se mudó aquí porque no tenía otra opción”, en términos de vivienda asequible, dijo Estupiñan. “Si no pueden permitirse el lujo de vivir aquí, ya no podrán quedarse en Nueva York”.

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