Inversiones: De cuántos ambientes y en qué zonas conviene comprar un departamento para alquilar porque deja más ganancia

Hay un actor que pareciera estar retirándose lentamente del mercado inmobiliario en medio de la crisis que atraviesa. Se trata del inversor, que según un informe privado representó poco más del 10% de las ventas de inmuebles durante el primer cuatrimestre del año, una cifra baja si se la compara con períodos anteriores y que, además, se encuentra en caída.

El dato se desprende del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer. De acuerdo al informe, difundido esta semana, el porcentaje de inversores como segmento comprador durante el primer trimestre del 2022 fue de 11%, mientras que en los primeros meses de 2019 representaron un 17% de las ventas. Ningún período posterior volvió a mostrar ese porcentaje.

Las unidades más buscadas por los compradores en general, según el informe, son las de tres ambientes, quienes compraron para invertir lo hicieron en una mayor proporción en departamentos de dos ambientes y que no requieren reciclado. Según explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y quien participó en la confección del ROI, los inmuebles de uno y dos ambientes “siempre fueron los productos preferidos de los inversores”.

“No creo que haya habido cambios significativos en las zonas de preferencias, pero sí quizás lo que pesa es el estado en que se encuentra el inmueble”, opina. “Hoy se prioriza aquel al que hay que ponerle menos dinero encima. No solo por el dinero sino también por el tiempo que hay que dedicarle a las reformas, que también es dinero al fin y al cabo”, completa.

Para la broker, el retroceso del segmento inversor en el mercado tiene que ver principalmente con la caída de la rentabilidad, algo a lo que suma “el alto nivel de incertidumbre macroeconómica, la presión impositiva y los demás efectos que trajo la ley de alquileres”. “Son grandes desincentivos a invertir en departamentos usados para renta. Desde el sector de la construcción también se escucha esta transformación en la composición de la demanda y de hecho existen hoy más desarrollos apuntando al comprador que hará uso del inmueble en lugar del inversor que lo destinará para el alquiler”, analiza.

Qué zonas dejan mejor rentabilidad

De acuerdo con los datos de ZonaProp, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), hoy la relación alquiler/precio sube y se ubica en 3,74% anual. De esta forma, se necesitan 26.7 años de alquiler para recuperar la inversión, un 23% por debajo de lo requerido un año atrás. El porcentaje es superior al que se obtiene en la zona norte (3,51% anual) y oeste-sur del (3,22%) Gran Buenos Aires (GBA).

Por fuera del promedio, al hacer un análisis por barrio se observa que los porcentajes más altos de rentabilidad se obtienen en Fátima (6,6%), Garín, Pilar y La Lonja (5,7%), en la zona norte del GBA. También Ingeniero Maschwitz (5,4%), José C. Paz Oeste (5,1%), Rincón de Milberg (4,9%), Belén de Escobar (4,7%) y Nordelta (4,7%) son localidades atractivas para inversores.

Canning y Ezeiza, en la zona sur de GBA, arrojan buenos porcentajes de rentabilidad: 5,4% y 5,2% respectivamente. La Tablada, en el partido de La Matanza y Sáenz Peña, ubicado en Tres de Febrero, son las mejores zonas para inversores en el oeste: la relación alquiler/precio se ubica en 4,4% y 4,3% anual respectivamente.

En Capital Federal, los barrios más rentables son Parque Patricios y la Boca, donde un propietario puede obtener 4,5% anual. Balvanera y San Cristóbal (4,3%) también son buenas opciones para inversores. Le siguen Villa General Mitre y Floresta, con 4,2% y Mataderos, Santa Rita, Villa del Parque y Villa Crespo, con 4,1%.

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