Punto por punto: cuáles son las ventajas y diferencias de invertir en propiedades en Uruguay o en Miami

El refugio de capital en un inmueble en el exterior ha sido uno de las vías más comunes de inversión en los últimos años. Con propiedades que continúan a la baja en Argentina, el ahorrista mira con deseo las opciones para invertir fronteras afuera. Montevideo y Miami son las más elegidas. ¿En qué se diferencian? ¿Qué tipo de inversor busca cada mercado?

Los inversores más pequeños apuntan al Uruguay. Allí, un departamento a estrenar de un dormitorio, de 45 m² en la capital cuesta unos US$110.000; un monoambiente desde US$79.000. Teófilo Banchero, titular de Banchero Real Estate, recomienda a aquellos que piensan obtener una renta en Montevideo que compren en zonas exoneradas. “Hay una ley que exonera a los impuestos por diez años, que es la Ley de Vivienda Promovida, pero es solo en las zonas que te autoriza la Agencia Nacional de Viviendas. La costa está fuera de eso, como es el caso de Pocillos, Carrasco, Malvín, o Punta Gorda. Durante muchos años el desarrollador no salía de la costa. Esta ley hizo que cambiara y construyera fuera de esos lugares”, comenta.

El gobierno actual ayudó a que el mercado inmobiliario uruguayo tomara impulso. “Antes, los monoambientes no estaban exonerados, y se permitía un pago de hasta US$50.000 en efectivo. Ahora te permiten que puedas hacer operaciones, siempre que se chequee el origen de los fondos, de hasta US$115.000 en efectivo. Es decir que en una operación de US$150.000 se puede pagar US$115.000 cash y enviar bancarizado el saldo. Este gobierno flexibilizó ciertas normas con el fin de traer inversores de Argentina”, cuenta Banchero. La inmensa mayoría de sus clientes están del otro lado del Río de la Plata y los atrae el hecho de la cercanía y la facilidad para hacer los negocios. Además, asegura que no se puede rastrear por nombre o documento a ningún inversor en Uruguay, salvo con la orden de un juez.

En cuanto a los gastos a la hora de adquirir un inmueble, en Montevideo, el comprador paga un 3% más iva de comisión de inmobiliaria. Debe sumar el gasto notarial que aproximadamente es el 2,2%, y si la propiedad no está exonerada también paga el Impuesto a Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es del 2% del valor catastral.

Qué sucede en Miami

En Miami, los valores han trepado vertiginosamente en los últimos 18 meses. Un departamento de un dormitorio a estrenar puede superar los US$250.000 y más aún a medida que se va acercando a la playa, mientras que lo más económico que puede encontrarse hoy en el mercado varía en el orden de los US$130.000 para un dormitorio, en un complejo que supera los 30 años de antigüedad, y a 40 minutos o más de playa.

En Miami, a diferencia de Uruguay, el comprador no paga comisión de inmobiliaria (pero paga el 6% al vender), y los gastos de closing (escritura) rondan el 2% del valor de la propiedad. Es necesario tener allí una cuenta bancaria para recibir la renta mensual y pagar gastos, ya que no se estilan las transacciones en efectivo de este tipo.

Pero lo más importante es armar la estructuración societaria, para pagar menos impuestos a la hora de vender, o en caso de fallecimiento del propietario cuando es extranjero, entre otros beneficios.

Andrés Aller, CEO de Aller & Co., firma especializada en asesoramiento contable, financiero e impositivo para argentinos con inversiones en Estados Unidos, indica que hay que diferenciar dos tipos de inversiones: aquellas de hasta aproximadamente US$400.000, y las que superan ese monto.

“En inversiones menores a US$400.000 se recomienda crear una LLC donde los socios participan a título personal, y el titular del inmueble es la sociedad. El armado de la LLC más la apertura de cuenta bancaria ronda entre los US$1000 a US$1500, pudiendo elevarse hasta los US$2000 si el trámite se realiza con un banco a distancia, resolviendo todo desde su casa. Para el caso de inversiones que superan los US$400.000 entra en juego el impuesto a la herencia, que es un tema no menor en Estados Unidos para los extranjeros. Lo que se recomienda es protegerse ante este impuesto ya que por el eventual fallecimiento de uno de los socios, se cobra sobre los activos netos radicados en Estados Unidos, que se calcula en una escala que se va incrementando dependiendo del valor del inmueble. Y cabe aclarar que el cálculo no se realiza sobre lo invertido sino sobre el valor de mercado de dicha propiedad al día del fallecimiento del socio. Tomando como ejemplo un inmueble de un valor de US$400.000, la tasa que se ejecuta es del 30%, y se eleva hasta un 40% si supera el millón de dólares. Hablamos de un impuesto muy fuerte sobre el capital. En este caso una recomendación para hacerlo es crear una sociedad off shore o un instrumento como el Trust, algo absolutamente legal y que protege a los participantes de la sociedad de este tipo de impuesto en ese país. Este tipo de sociedades permiten dejar armada una planificación sucesoria para que, en el caso de fallecimiento de uno de los socios, no haya que ir a Estados Unidos ni a ninguna otra jurisdicción a realizar el trámite sino que ya esté contemplado, por ejemplo, en un fideicomiso en nuestro país. Este tipo de estructura en la que se cuenta con una sociedad en Estados Unidos, ejemplo una LLC, más un instrumento afuera, digamos un Trust, representa un gasto de unos US$3500 a US$4000”, asegura Aller.

Las sociedades tienen un mantenimiento anual, ya que se deben renovar (US$140 al año en Florida), y también debe entrar en la cuenta el gasto del contador que hace la rendición anual.

“En cuanto a mantenimiento, para algo simple como una LLC, el costo va a rondar los US$1200 a US$1300 de gastos anuales entre renovación, contador, agente de registro, y demás. Y si a esto le añadimos una sociedad en el exterior se agregan unos US$1500 más, o sea el gasto anual se calcula en unos US$3000, pero esto último tiene sentido cuando el capital invertido es alto ya que los costos de mantener esas estructuras también suelen ser elevados”, aporta.

La rentabilidad en ambos destinos

Para un departamento nuevo en Montevideo, la rentabilidad neta es del 4,5% al año. En el caso de Miami, va del 4,5% al 6%. “Hoy con la baja del dólar que tuvimos desde que empezó la guerra, la rentabilidad en dólares mejoró en Uruguay, ya que la renta es en pesos uruguayos. Si se mantiene la tendencia éste es un año de 5% de renta neta”, aclara Banchero. Los departamentos que se comercializan en US$110.000, se alquilan en unos US$415 al mes.

“En Miami, lo más económico que puede encontrarse para un departamento de un dormitorio son unos US$130.000, pero hay poco, es cada vez más difícil encontrar de ese valor. Este tipo de unidades se rentan en US$1200 a US$1300 mensuales”, alega María Iraola, realtor de Saggio Realty, y recuerda que el dueño debe pagar de su bolsillo las expensas (entre US$300 y US$400 mensuales aproximadamente para este tipo de unidades). “Por eso es importante saber de antemano el valor de las expensas en un departamento de Miami, o si tiene una cuota extraordinaria por actualizaciones o upgrades, dado que influirá directamente en el nivel de rentabilidad del inmueble”, cuestiona.

Para la administración de la propiedad, en cualquiera de los dos países lo puede hacer el dueño si así lo desea. En Miami, sin embargo, y por cuestiones de idioma y lejanía, los compradores suelen usar la figura del property manager, un agente de confianza que se encarga de la relación con el inquilino y la gestión de los arreglos necesarios para el departamento. Este gasto puede ir desde un precio fijo de US$120 mensuales o variable hasta el 10% del valor de la renta mensual.

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