Propiedades: la zona más demandada a metros de Panamericana y cerca de la ciudad tiene departamentos desde US$68.000

Buenavista está en plena zona Norte a pasos de la Panamericana. Enclavada en el kilómetro 19 de la Panamericana, emerge como una “ciudad de 15 minutos” a la vez que fusiona las comodidades de un barrio cerrado con la libertad de una urbanización abierta. Se trata de un microzona entre San Isidro, San Fernando y Tigre en la que más de la mitad de sus 120 manzanas son espacios recreativos.

Este proyecto surge en respuesta a la actual tendencia de descentralización, la cual ha cobrado impulso como consecuencia de la pandemia y responde a la creciente búsqueda de las personas por vivir inmersas en la naturaleza, reflejando así la necesidad constante de conexión con entornos más naturales y alejados de la vida urbana. Así las cosas, este rincón se ha consolidado como un codiciado epicentro, reconocido como el Puerto Madero de la zona norte, atrayendo así a una diversidad de perfiles de residentes.

Buenavista es una urbanización abierta con barrios cerrados, complejos residenciales, tres colegios, un centro comercial y oficinas. Ocupa 120 hectáreas en el kilómetro 19 de la Panamericana en el límite de los partidos de San Isidro y San Fernando.

Llegar desde la General Paz puede demandar entre cinco y 10 minutos, su acceso y ubicación estratégica es, tal vez, lo que explica por qué desarrolladores como los Camps -creadores de la marca Quartier-; Milagros Brito, de Vizora y dueña del sello Arboris; y el grupo desarrollador de Ayres se animaron con proyectos en el área. “Es una urbanización que desde el principio tiene en su génesis el concepto de una pequeña ciudad que no pierde vigencia en el tiempo: rompe con las rejas y entiende el concepto urbano”, comenta Bruno Emmer, uno de los socios de RDR -el estudio de arquitectura, diseño y urbanismo suizo con sede en Buenos Aires creado por Ignacio Dahl Rocha y Jacques Richter- que trabajó en el diseño de los espacios comunes del centro de oficinas, en plena construcción.

La inspiración surgió de las ciudades centro europeas. Emmer pone como ejemplo el barrio Les Cèdres de la ciudad suiza de Chavanne. “Tiene cuatro lineamientos que son claves en un proyecto: acceso, educación, seguridad y precio. Se conocen los casos de buenos emprendimientos bien ubicados que se retrasan en su desarrollo hasta que llega la oferta educativa”, explica Martín Mieres, quien lideró la inmobiliaria homónima y uno de los primeros hombres en creer en el potencial de la zona. A Buenavista se accede desde la calle Uruguay pero también limita con el corredor Bancalari.

Iván Achaval, presidente de Achaval Cornejo, se asombra por la capacidad de absorción que tiene la zona, ya que fueron alrededor de 500 unidades las que se lanzaron y vendieron este año. En esa línea, explica que quienes compran no solo ven un lugar atractivo para vivir ellos sino para también hacer un negocio: “En la zona no hay nada en venta, y lo que hay, se vende caro. Ni hablar del alquiler que te lo sacan de las manos. Las oficinas responden a la misma tendencia porque ya están todas colocadas y las ya terminadas vacantes piden US$4000/m²”.

Teniendo en cuenta este nicho los desarrolladores Santiago Capurro y Andres Kalwill avanzan con Buenavista Studios, un proyecto de US$3 millones de inversión. “No competimos con nada de lo que está en el mercado. Apuntamos al concepto de home office fuera de casa” analiza Kalwill, quien adquirió un terreno en el barrio gracias a su relación con el grupo fundador de Buenavista. El vínculo se estableció en 1997 durante una transacción en la que Kalwill compró un terreno en Callao y las Heras que pertenecía a la familia. La conexión perduró y avanzó con la compra de este predio.

“La idea detrás de este complejo de estudios privados es proporcionar un entorno de trabajo que se asemeje al hogar, pero en un espacio externo”, explica Kalwill. “Con la pandemia, hemos observado que las personas desean vivir fuera de la ciudad y evitar viajar al centro para trabajar. Sin embargo, también se dan cuenta de la importancia de contar con un lugar independiente para trabajar fuera de sus hogares. Este concepto está dirigido a aquellos que residen en la zona pero buscan independencia, como esa habitación adicional ”, analiza el desarrollador.

El edificio estará compuesto de una planta baja comercial con expansiones semicubiertas y tres pisos de estudios, donde se distribuirán 33 unidades, cada una con su propio baño privado. Los precios oscilan entre US$62.000 y US$75.000, con un promedio de US$2700/m². Kalwill aclara que se podrán adquirir unidades y combinarlas para configurar espacios más amplios, adaptándose así a las preferencias de los residentes. Aquellos que buscan propiedades con expansión semicubierta y balcones pueden elegir unidades en la parte frontal, que varían entre 28 m² a 34 m², mientras que las opciones sin balcón en la parte trasera varían entre 22 m² y 25 m². La obra se terminará a principios de 2026.

Los emprendimientos

Uno de los primeros proyectos inmobiliarios fue residencial: Terrazas del Sol construido en 2007, un fideicomiso al costo que se colocó en apenas tres meses y en donde un dos ambientes se vendía a US$55.000. Para el 2013, se realizó el proyecto Santa Catalina, en donde un dos ambientes defendía valores de venta de US$105.000.

Sin embargo el dato que sorprende es que los emprendimientos inmobiliarios de la zona se venden en tiempo récord. Por caso, este año 210 unidades de Open Buenavista, de US$70 millones de inversión se reservaron en apenas cuatro semanas. “Fue una venta sin precedente y marca un nivel de demanda sin igual en la historia del emprendimiento inmobiliario”, comenta Martín Boquete, director de Toribio Achával y el broker del proyecto.

Otro de los vecinos es el proyecto desarrollado por Intecons, Pueblo Buenavista, que también logró vender a un ritmo insólitamente rápido. “Salimos a la venta hace tres semanas y de las 125 unidades se adjudicaron a fiduciantes 110 en la primera semana”, señala Ezequiel Camps, director comercial de Intecons.

El proyecto de US$25 millones combina tres edificios de residencias de distintas tipologías con un sector comercial y gastronómico en 25.000 m² y tickets que parten desde los US$95.000 y llegan hasta los US$350.000. El emprendimiento, que pronostica realizarse en 26 meses, también cuenta con planes de pago financiados. Estos constan de un anticipo de 25% en dólares y el resto se pesifica en cuotas actualizadas por la CAC según el avance de la obra que, estiman, empezaría en marzo del 2024.

Otro de los emprendimientos en el que las ventas volaron es Furó, emplazado en un terreno de dos hectáreas. Propulsado por una inversión de US$80 millones, el proyecto vendió 90 unidades a un friends and family en apenas dos meses sin haber abierto su venta al público, recaudando el equivalente a US$7 millones. Se trata del 42% de las 210 unidades de dos a cuatro ambientes que comprenden la primera etapa del proyecto, que consta de dos edificios de 12 pisos que estiman terminar para diciembre del 2026.

En la actualidad, el ticket más bajo es el de los departamentos de dos ambientes que tienen 61 m² totales y se venden desde los US$120.000. El valor escala a US$300.000 en el caso de las unidades de tres ambientes de 100 m², aunque hay unidades de esta misma tipología con 120 m² totales y los más grandes son de hasta 200 metros cuadrados.

Estos precios se pueden cancelar a través de planes de financiación para la compra de las primeras dos torres, que contempla el pago de un anticipo del 30% del total en dólares y 40 cuotas pesificadas más CAC. “La mayoría de los compradores hasta el momento decidió pagar de contado, aunque hubo algunas excepciones que optaron por la financiación”, detalla el Diego Rybka, socio y director Comercial de Grupo UnoenUno. En otras palabras, el precio del metro cuadrado es de US$2000 sin financiación y asciende a US$2250 con un plan de pago a más de tres años.

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