Por qué las oportunidades están en los departamentos a estrenar

A juzgar por algunos indicadores, en la ciudad de Buenos Aires hay cada vez más departamentos en venta. Y, entre ellos, un porcentaje también en alza corresponde a unidades a estrenar. ¿Hay entonces una sobre oferta en este tipo de propiedades que permite encontrar buenas oportunidades? La respuesta no es tan sencilla. Algunos afirman abiertamente que sí, otros son más cautos. Y es que en un mercado tan segmentado como el inmobiliario, las sentencias pueden ser aventuradas. Pero veamos qué dicen los datos y cómo son analizados por los especialistas.

En general, sin considerar el tipo de departamento, las propiedades en venta han aumentado claramente en los últimos años CABA. De las 71.000 que había en 2016 y las 91.300 de 2020 se pasó a las 106.000 actuales. De ese total, el 27% son a estrenar (28.000). Este dato coincide con la cantidad de avisos de venta que maneja el portal Zonaprop, que en un gráfico comparativo segmentado por antigüedad demuestra cómo desde 2018 ha subido toda la oferta de inmuebles a excepción de los que están en construcción. Pero los que más han crecido son los nuevos y los que tienen entre 20 y 50 años.

Actualmente hay 106.000 propiedades a la venta en CABA, de las cuales 28.000 son a estrenar

“En realidad hay sobre oferta en todo, tanto en a estrenar como en nuevos y en usados. Hoy se vende por mes solo el 1% de lo que está en venta”, señala Daniel Bryn, titular de Bryn Real Estate. “Lo que ocurre es que la persona que tiene un inmueble a estrenar generalmente lo tiene como una inversión, por lo que es más flexible a cerrar un precio más bajo que el de publicación. Y hoy, más que nunca, muchos quieren hacerse de la plata”, agrega.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, es un poco más cauto a la hora de hablar de sobre oferta en unidades a estrenar, pero reconoce que la cantidad de compraventas efectivas en general es baja y que eso puede estar elevando la base de departamentos disponibles de ese tipo. “Lo que nosotros detectamos en los relevamientos que hacemos en las distintas zonas es que la cantidad de emprendimientos que hay en construcción y que se ofrecen a la venta no decae. Y uno podría inferir que como sí se redujo notablemente la cantidad de operaciones, a una misma cantidad de oferta podríamos calificarla como sobre oferta”, comenta.

Precios a la baja

Si a esta realidad de que hoy hay mucha más oferta de departamentos a estrenar en CABA le sumamos la caída en el valor del metro cuadrado, lo que parece aumentar es la cantidad de oportunidades para comprar en mejores valores que hace uno o dos años. Hace dos años el metro cuadrado valía US$3100 promedio, en 2020 bajó a US$ 2960 y en la actualidad ronda los US$ 2700. Y si bien es cierto que el descenso es un fenómeno que también alcanza a los inmuebles usados y de pozo, en ninguno de ellos ha sido tan pronunciado como en las unidades nuevas y terminadas.

Los especialistas relacionan esta baja del precio del metro cuadrado con la caída en el costo de construcción, producto de las últimas devaluaciones. Y aunque la combinación de un dólar frenado con una inflación constante empiezan a elevar nuevamente los valores, aún se está lejos de las cotizaciones de hace unos años. “La baja en el costo de construcción impacta mucho más en los precios de los departamentos a estrenar y de pozo que en los usados, porque el desarrollador trata de acomodar los precios ajustándose a ese costo nuevo y puede mantener su ganancia”, explica Bryn.

“Hay claramente un ajuste en los valores de oferta de las propiedades a estrenar. En términos generales, y como promedio interanual en los relevamientos que nosotros hacemos, nos da entre el 10 y el 11%”, precisa Rozados. “Pero obviamente hay algunos emprendimientos en obra que corren con la ventaja de haber iniciado con un costo de construcción en dólares menor, porque fueron empezados después de las devaluaciones. Entonces, cada uno de esos, en comparación con los que habían arrancado en 2017 o en el primer tramo de 2018, pueden ofrecer, en comparación con la media, una reducción más significativa”, aclara.

Oportunidad de comprar

¿Hay entonces en este momento mejores oportunidades para comprar? Si en algo coinciden los analistas es en que la cantidad de operaciones actuales es baja. Los datos, por su parte, avalan una tendencia a la disminución de los precios, aunque siempre dependiendo de la zona y otras particularidades. La cuestión es si este panorama alcanza para seducir adquirientes y conseguir grandes rebajas. Y las respuestas difieren.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, es más bien pesimista. “Claramente el inversor desapareció, es muy marginal el que está poniendo plata en ladrillo. Hoy lo hace desde el pozo, que es más atractivo. No vas a comprar algo a estrenar ahora. ¿Para venderlo en qué momento?”, se pregunta. Y agrega: “Es probable que cuando el costo de la construcción en dólares ante la devaluación se hizo atractivo, quien tenía un desarrollo casi terminado accediera a bajar el precio de sus unidades para hacerse de liquidez y empezar con otra obra. Eso pudo haber pasado. Pero ahora esa brecha se está achicando por la inflación en los precios de los materiales”.

Para Daniel Bryn, en cambio, puede ser un buen momento para hacerse de unidades a estrenar a bajos precios. “Después de un año malo, si antes se negociaba un 5% ahora se puede llegar a conseguir un 20% abajo entre la oferta y el valor de publicación, pero depende de la situación particular de cada uno de los que está atrás de ese inmueble. Algunos serán más flexibles que otros. Pero yo creo que hay oportunidades. Como hay sobre oferta, si alguno no te da el descuento, quizás sí te lo de otro”, concluye.

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