Las exigencias de los bancos y las escribanías cuando el comprador del departamento es un monotributista
No todas las operaciones exigen el mismo nivel de respaldo; el escenario cambia si la compra es al contado o si interviene un crédito hipotecario
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LA NACIONCandela Contreras
A la hora de pensar en comprar una propiedad, tener el dinero no siempre alcanza, sino que hay que poder contar de dónde proviene ese capital, y que esa historia cierre. En un país con cerca de tres millones de trabajadores que se encuentran dentro del régimen de monotributo, entender cómo demostrar ingresos se vuelve clave al momento de dar el salto hacia la vivienda propia.
El monotributo es simple hasta que se piensa en comprar una casa. Ahí, los bajos topes del régimen chocan con la realidad del mercado inmobiliario, transformando esa simplicidad inicial en un problema de papeles.
Para poner en contexto, tras la reacomodación en el mercado inmobiliario en 2024 y 2025, luego de una fuerte caída pospandemia, los precios de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires se encuentran en un punto de inflexión: están a la espera de lo que pasará en 2026, ya que desde octubre de 2025 que el sector se encuentra con valores estables.
En enero de 2026, el precio medio del metro cuadrado en CABA se ubicó en US$2450, sin cambios significativos en el mes. Un monoambiente promedio ronda los US$108.000; un dos ambientes, los US$129.000; y un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$178.000, de acuerdo con datos de Zonaprop.
Justificar ingresos o justificar fondos
El mercado está estable, pero en términos de ingresos declarados la ecuación es otra. El valor del metro cuadrado puede no moverse, pero la brecha entre lo que factura un monotributista promedio y lo que cuesta un tres ambientes sigue siendo amplia.
Un tres ambientes en CABA puede equivaler a varios años completos de facturación declarada de un monotributista medio. Y cuando el monto de la operación supera los ingresos anuales informados, la pregunta deja de ser si se puede pagar. La pregunta es cómo se justifica.
Justificar fondos no significa explicar cada peso ganado a lo largo de la vida. Significa demostrar que el dinero tiene un origen lícito, identificable y coherente con el perfil económico del comprador. Lo que se analiza no es solo cuánto se gana hoy, sino si el patrimonio acumulado resulta razonable frente a la actividad declarada.
“El monotributista presenta documentación como cualquier otro contribuyente: a qué se dedica, si tiene CUIT o CUIL, cuál es su actividad, su perfil económico”, explica el escribano Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial con mirada impositiva del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.
El primer paso es perfilar al cliente. Entender su actividad y estimar cuál es su patrimonio “previsible”. Cuando la operación supera ese patrimonio razonable, se activa un control más profundo.
“Si una persona que desarrolla una actividad pequeña viene a comprar un inmueble de US$250.000, no es que le vamos a decir que no automáticamente. Pero nos va a llamar la atención y vamos a pedir que justifique el origen de los fondos”, señala.
No todas las operaciones exigen el mismo nivel de respaldo. El escenario cambia si la compra es al contado o si interviene un crédito hipotecario.
Comprar al contado
En las operaciones al contado suele creerse que no hay mayores exigencias. Pero eso no es tan así.
En la Argentina, el uso de efectivo en compraventas inmobiliarias sigue siendo habitual, es más, tiende a ser lo más común. “A diferencia de otros países, a los escribanos no nos asusta el uso de efectivo. Sabemos que culturalmente la gente ahorra fuera del sistema bancario”, explica González Mantelli.
Pero, eso no elimina el control. Si la operación supera ciertos umbrales, como por ejemplo la compra de un tres ambientes -que supera los US$250.000- el escribano debe intensificar la verificación y preguntar de dónde proviene el dinero.
El origen puede estar en ahorros acumulados, una herencia, una donación o un préstamo documentado (mutuo). Incluso puede tratarse de fondos generados años atrás, cuando la persona tenía un empleo formal y luego cambió de actividad.
“Podría ser alguien que hoy es monotributista, pero hace tres años trabajaba en relación de dependencia, fue despedido, cobró una indemnización importante y ese dinero quedó declarado en Bienes Personales. Si hay trazabilidad, se puede razonar la operación”, detalla.
No todas las operaciones inmobiliarias exigen el mismo nivel de respaldo. Existen situaciones en las que la justificación de ingresos o fondos es inevitable, y otras en las que el requisito es más simple.
En una compra al contado, los principales escenarios suelen ser:
- Ahorros personales: cuando los fondos provienen de ahorros propios, lo importante es poder demostrar que esos recursos se generaron de manera legítima. No suele exigirse reconstruir toda la vida laboral, pero sí que exista coherencia entre los ingresos históricos y el monto ahorrado.
- Herencias: si el dinero surge de una herencia, suele requerirse documentación que respalde ese origen, como sucesiones o escrituras. Este respaldo permite justificar el capital cuando no guarda relación directa con los ingresos habituales del comprador.
- Donaciones o ayuda familiar: en los casos en que intervienen aportes de terceros, también es necesario contar con instrumentos legales que acrediten el origen de los fondos. Esto resulta especialmente relevante en operaciones de monto elevado.
Qué cambia si la compra es con crédito hipotecario
Cuando la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, la justificación de ingresos también es obligatoria. En este caso, los bancos necesitan evaluar la capacidad de pago del solicitante y determinar si puede afrontar la cuota durante todo el plazo del préstamo.
Para eso, analizan ingresos formales, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y relación entre ingresos y cuotas. Este análisis no se limita a una foto del momento, sino que busca cierta continuidad en el tiempo. Por ese motivo, tanto quienes trabajan en relación de dependencia como quienes tienen ingresos independientes deben presentar documentación acorde a su situación.
Es importante aclarar que uno de los requisitos indispensables del acceso a un préstamo a largo plazo que tienen todos los bancos es que la cuota inicial del crédito no puede superar un porcentaje determinado de los ingresos del solicitante (en la mayoría de los casos representa el 25% del total). Este punto es uno de los que más resuena entre los contribuyentes del régimen impositivo porque se debe determinar qué monto de la categoría del monotributo se considera como ingreso válido para conocer la cifra a prestar. Este factor puede ser su “talón de Aquiles”.
Las entidades toman como referencia el tope anual de facturación de la categoría en la que el contribuyente está inscripto y lo dividen por 12 para estimar su ingreso mensual. Por ejemplo, si un monotributista está registrado en la categoría D, cuya facturación máxima es de $26.212.853,42, al dividir ese monto por 12, el ingreso mensual estimado será de $2.184.404. Este último es el valor que tomará el banco como base para determinar si la persona cumple con los requisitos para obtener el crédito.
El problema es el desfase. “La recategorización toma ingresos del año anterior, lo que genera un descalce en contextos inflacionarios”, explica el economista Federico González Rouco. Es decir, el banco puede estar evaluando hoy la capacidad de pago con números que reflejan la realidad económica de hace 12 meses.
La desactualización en la categorización del monotributo hace que, incluso quienes están facturando más, no vean reflejado ese crecimiento hasta un año después. Este retraso complica a los solicitantes, ya que los bancos evalúan su capacidad de pago con datos que no representan su realidad económica actual. “El problema para los monotributistas es ese hasta que seamos un país sin inflación”, explica el economista.
Un ejemplo claro de estas dificultades se pudo ver durante la entrega de créditos hipotecarios en el gobierno de Mauricio Macri. “En ese momento, casi el 80% de los préstamos otorgados fueron para trabajadores en relación de dependencia, en un país que está muy representado por monotributistas”, cuenta González Rouco.
Además, si el solicitante no percibe ingresos a través de una cuenta sueldo en la entidad, suele acceder a una tasa más alta. Para el monotributista puro, eso implica un costo financiero mayor y, en consecuencia, menor capacidad de endeudamiento.
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