La zona de España que está cada vez más en el radar de los argentinos para invertir en propiedades

La costa del Mediterráneo es actualmente el mercado inmobiliario de España más demandado. Los ingleses, seguidos por franceses, alemanes y suizos están entre los principales inversores. Los argentinos no escapan a esta tendencia. Buena calidad de vida, playas, el clima y el turismo son algunos de sus atractivos.

“Hoy la costa del sol es el auge de España. Superamos a Barcelona, la inversión que está habiendo es gigantesca”, dispara Alexis Demian, del estudio jurídico Legem, que brinda asesoramiento, gestoría y soporte legal a los que emigran o invierten en España. “Hace unas semanas, Juan Manuel Moreno, presidente de la Junta de Andalucía anunció la supresión del impuesto al patrimonio. Están tratando de captar capitales con toda la furia”, cuenta Demian.

La Costa del Sol abarca más de 150 kilómetros de litoral en la provincia de Málaga, al sur de la Península Ibérica. Su nombre se debe a que se dice que tiene 325 días de sol al año.

“España es un mercado estable, ascendente. Hoy es la niña bonita de Europa, junto con Portugal. Es un lugar de calma, estabilidad y todo para crecer -asegura Gustavo Menayed, socio fundador de Grupo Portland, argentino con proyectos en España-. Hay desarrollos suburbanos creciendo mucho para gente de medios recursos, y de alta gama también”.

Todos los actores entrevistados aseguran que el real estate en España está muy activo, incluso falta producto. Lo que sale a la venta se va muy rápido, si bien las tasas de retorno son ajustadas. Han llegado grandes fondos de inversión, beneficiados también por la caída del euro.

El portal How to buy in Spain, un sitio con estadísticas para el extranjero que busca comprar, ubica a las Islas Baleares, Málaga y Alicante como los mercados inmobiliarios de crecimiento más rápido de junio 2021 a junio 2022.

“¿Si conviene España? Es relativo. Comparado con Estados Unidos es difícil, porque aquél es un mercado más interesante y a su vez más complejo. Pero me quedo con España versus Uruguay. Está en el primer mundo, Uruguay es un mercado estable pero en otro marco, muy volátil por su cercanía a Argentina y Brasil -considera Menayed-. Definitivamente hay mayor interés ahora aunque no es tan común como Miami, que es muy amigable para el argentino. Por la distancia, en España tenés que tener una buena gestión, quién te lo administra”, aporta.

El especialista aconseja analizar bien los retornos y el momento en el que se entra al negocio. “En este momento hay un pico alto para clases de lujo, pero gran oportunidad para las clases medias y bajas. La rentabilidad de un departamento en Madrid ronda el 4% o 4,5%”, sostiene. Menayed está haciendo obras en Guadalajara, una zona en las afueras de Madrid camino a Zaragoza. Su empresa está construyendo casas que cuestan €227.000 más iva. “Tienen una renta de €1400 al mes. Vamos a sacar 74 casas, las vamos a ir construyendo en tandas de a 20”, explica.

Lo cierto es que hay que caminar mucho para encontrar buenos precios y buenos márgenes. Demian argumenta que el 95% de los argentinos busca en la Costa del Sol la propiedad perfecta entre €100.000 y €120.000. “Un departamento de €120.000 da alrededor de un 5% de rentabilidad. Si tiene ubicación medianamente correcta para alquiler turístico, puede subir hasta un 7%. Pero hay muy poca oferta de departamento chico, hay que estar buscando de forma permanente”, asegura.

En Fuengirola, provincia de Málaga, se puede conseguir monoambientes por €120.000 a 10 cuadras del mar, o €140.000 de un dormitorio, si bien Demian recomienda Alicante, más al este sobre la costa mediterránea, que es más barato. El portal How to Buy in Spain asegura que los precios en Alicante están un 20% por debajo que el promedio nacional, y cerca al piso que en 2008.

“Tiene mucho que ver la condición del lugar. En ciudades viejas es normal primero o segundo piso por escalera. Pero un departamento que está en un tercer piso por escalera no vale nada. Para larga temporada, igual lo alquilás porque hay mucha demanda”, dice Demian.

Desde ArgentApp, Eliana Diehl que trabaja con repatriaciones, inversiones, emprendimientos y franquicias en España, expone que los argentinos están comprando propiedades y franquicias en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga. Del total de transacciones que procesa, un 60% de sus clientes argentinos las hace personalmente y como residente, es decir viviendo o mudándose a España; y un 40% como inversor. “De este 40%, la mitad lo hace sin viajar, de forma remota por medio de un apoderado, y la otra mitad organiza todo el proyecto y luego viene a conocer la propiedad o la franquicia, firmar y darle un poder al administrador, para luego volver al país y tener un negocio con una rentabilidad que oscila entre el 4% al 12% anual según la propiedad o negocio y la zona elegida”, argumenta.

La adquisición de inmuebles se dividen en dos grandes grupos: los que compran obra nueva o en muy buen estado, lista para poner en alquiler; y los que compran para remodelar y sacarle una ventaja extra a la inversión.

“Los años han venido demostrando que el hermoso litoral andaluz no ha parado de crecer y que las inversiones se han visto reforzadas con importantes y cuantiosas revalorizaciones, aventajando en gran medida a otros tipos de productos y activos financieros. Las inversiones en algunos territorios de la zona, como por ejemplo, en Málaga capital, alcanzan revalorizaciones próximas al 30% en solo un año”, destaca. Para ella, los precios de las propiedades en la Costa del Sol arrancan en un piso de €110.000.

Jorge Passini Keena, de Baires Property, inmobiliaria con 20 años en Fuengirola, reconfirma el auge de la costa del Sol, “tomando en cuenta que en los últimos años mucha gente vino a vivir y a invertir, sobre todo a este lugar de Málaga que es una de las zonas de mayor crecimiento dentro de España”, confirma.

“El alquiler como tenemos concebido en Argentina o Estados Unidos no es tan rentable, las tasas son menores, y tenés que tener seguro de alquiler en el caso que no te paguen y se queden en la propiedad. La rentabilidad va del 5% al 7%, en temporal puede ser un poco más, pero siempre comprando bien y metiéndose en una refacción”, aporta.

El precio varía según la la ubicación, estado, vista, si es por escalera, etc. “Tomando un promedio de €3000 a €4000 por metro cuadrado, una vivienda de dos dormitorios sobre una base de 70 u 80 m², estaría oscilando en los €250.000. Sube cuanto más cerca y más vista al mar tiene. A la hora de alquilar una vivienda así, el precio orientativo mensual está en el orden de los €800 para larga temporada, de un año de contrato. El propietario se hace cargo del impuesto municipal y la comunidad (expensas), y el inquilino del pago de luz y agua. Se exige uno o dos meses de depósito, y hay algunas compañías de seguros que se pueden contratar para garantizar que el inquilino pague. Ellos se hacen responsables ante un impago. También está la opción para corta temporada, para alquilar en invierno a clientes que vienen de Europa del norte, generalmente escandinavos, y en julio y agosto a un público más nacional”, informa Passini Keena.

Cómo comprar una propiedad en España

Pablo Giménez, de PMG Costa del Sol, empresa que administra inmuebles para alquiler o inversión, detalla que antes de desembolsar capital, es importante que el cliente saque cuenta bancaria en España y haga la transferencia del dinero. “Los bancos van a solicitar el origen de los fondos, que esté legalizado, porque sino el banco no recibe la transferencia. Luego hay que solicitar en la policía local un Numero de Identificación de Extranjero (NIE), es el documento que se necesita junto con el pasaporte para firmar la escritura. Eso se solicita a cualquiera que no resida en el país. Si bien el NIE se puede sacar en la embajada, y podés abrir la cuenta remota, lo más recomendable es poder viajar y ver lo que estás comprando”, aporta.

Diehl en general se maneja con el portal más importante de propiedades en España, IDEALISTA, pero también aporta que los bancos tienen una base importante de propiedades, en diferentes zonas que le dicen chollos (gangas). “Son verdaderas ofertas que hay que tener un muy buen ojo para comprender el costo de la remodelación y la zona para su posterior alquiler o venta, sobre todo, en Madrid y Barcelona. En Málaga la propiedad ha subido en el ultimo tiempo por la gran demanda de alquileres, lo cual da mucha tranquilidad al inversor, ya que logra una muy buena rentabilidad casi de entrada, por la cantidad de instalación de nuevas empresas en la zona”.

Diehl aporta que para rentas vacacionales hay que tener una licencia de uso. Por ello es importante analizar dónde comprar, ya que hay urbanizaciones donde pueden impedirlo a futuro. “A la hora de elegir un alquiler temporario, hay que sumarle gastos extras como reposición desde una escoba, sábanas, toallas, productos de limpieza, la comisión de las plataformas donde se publicita el inmueble, y la comisión que se lleva el administrador. En muchos casos luego de ver todos estos números, muchos clientes optan por alquilar por larga temporada, de 11 meses a cinco años” apunta.

Al comprar una vivienda por un valor de referencia de €100.000, al precio hay que añadirle gastos:

• Gastos de Notaría: como parte compradora, debe pagar los gastos de escritura pública ante Notario. Aproximadamente entre €700 y €800 por la compra de una inmueble de hasta €100.000.

• Impuestos: si compras una vivienda de segunda mano, tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que es de un 10% sobre el valor de venta del inmueble. Si es nueva, el IVA que es también un 10%.

• Gastos de inscripción: una vez otorgada la escritura en el Notario, esta debe presentarse al Registro de la Propiedad, donde se generan gastos por inscribir la compraventa y en su caso, la hipoteca. El importe es de unos €500 a €800 por viviendas hasta €100.000 de precio de compra.

• Reformas o actualización del estado de la vivienda: en ocasiones la vivienda necesita una pequeña o gran puesta a punto para hacerla habitable. La inversión en su arreglo o reforma dependerá de su estado. Desde €3.000.

• Comisión del intermediario: habitualmente se utilizan los servicios de un Agente Inmobiliario quien cobra unos honorarios por su labor de intermediación en la compraventa. Estos honorarios son libres, pueden ir del 2% al 5%.

Gastos fijos

Los gastos fijos alquiles o no la vivienda son:

• Comunidad de Propietarios: los gastos ordinarios del inmueble, sin contar las derramas excepcionales que puedan producirse por obras y otros servicios. Estos hay que preverlos en especial, si invertimos en inmuebles con antigüedad superior a los 15-20 años. Los gastos de comunidad o expensas comienzan en €40 a €50 mensuales.

• IBI: impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributo anual que se paga al Ayuntamiento donde está la vivienda. Su importe varía según el municipio y el pago es anual, aunque se puede fraccionar.

• Seguro de continente de la vivienda: lo habitual es que el inquilino que va a ocupar la vivienda haga un seguro de daños propios y responsabilidad civil frente a terceros por el uso de la vivienda. El propietario es importante que tenga un seguro del continente. Para entendernos, el de las paredes. También es recomendable tener un seguro de impago de alquiler. (desde €98 al año con coberturas básicas).

• Servicios de consumos mínimos: los servicios como agua, luz y gas de la vivienda deben mantenerse, aunque la propiedad esté vacía y no haya uso. Lo aconsejable es mantener esos servicios dados de alta para facilitar la entrada inmediata del inquilino a la vivienda.

• Administración de alquiler: por comodidad, el inversor en viviendas para alquilar, sobre todo si tiene varias, contrata los servicios de un administrador que se encarga de todo lo relativo a su gestión (cobros, reparaciones, suministros, seguro, etc.) El costo de este tipo de servicios suele ser un porcentaje sobre la renta mensual que se percibe de la vivienda alquilada. Aproximadamente del 10% al 30% según la empresa y zona donde se va a administrar el inmueble.

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