Comprar una propiedad en Estados Unidos: la ciudad que promete una rentabilidad anual de más del 10% en dólares

Después de pasar por una gran depresión y éxodo hace unos 60 años, el área metropolitana de Detroit vive actualmente un período de crecimiento en base de inversiones públicas y privadas que lo convierten en una plaza atractiva para los inversores.

Según Kristian Freiwald, titular de Nisus Real Estate, una boutique de inversión inmobiliaria especializada en alquileres residenciales en Detroit, en la última década, la ciudad pasó por una profunda transformación a partir de la cual surgieron nuevas zonas que le dieron una nueva vida a la ciudad americana, posicionándola como uno de los resurgimientos urbanos más significativos de ese país.

¿Qué pasó en los últimos 50 años en Detroit?

“Se produjo un éxodo por el que mucha gente se mudó a los suburbios. Esto se origina en el verano de 1967 donde sucedieron una serie de enfrentamientos entre gente de color y la policía de Detroit, resultando en una marcada división entre barrios negros y blancos, con estos últimos mudándose a los suburbios”, analiza el especialista. Al éxodo se sumó una erosión lenta por una mala administración que dejó a la ciudad sin recursos, de modo que más personas decidieron dejar Detroit.

“Todo esto, acompañado de la crisis económica de 2008, llevó a la gran quiebra del municipio de Detroit en 2013, pero luego hubo una intervención del gobierno estatal de Michigan. Se realizó un cambio de la administración municipal mientras que algunos empresarios visionarios identificaron la oportunidad de comprar gran parte del downtown e instalaron allí sus empresas, generándose así el foco del resurgimiento de la ciudad”, aclara el titular de Nisus Real Estate.

Al mismo tiempo asegura que, a las inversiones públicas y privadas en esta zona, se sumó un largo período de expansión económica en todo Estados Unidos en la década pasada. “Realmente, la alineación de interés del gobierno central y del sector privado para que la ciudad volviera a crecer, llevó a que Detroit represente una gran oportunidad de inversión inmobiliaria en la última década”, aclara.

¿Qué hizo el Gobierno para que Detroit creciera?

Con el apoyo del sector privado, el gobierno municipal desarrolló un plan maestro de revitalización de la ciudad, publicando siete zonas donde se enfocarán las inversiones públicas en infraestructura, iluminación, seguridad, colegios, etc., atrayendo las inversiones privadas en estos mismos núcleos urbanos, tales como supermercados y comercios, , y es allí donde se centra la oferta de compra de propiedades residenciales. En ese sentido, Fito Rascovsky, CEO de FR Solutions LLC, asegura que la ciudad se volvió a encontrar con un volumen de dinero de los property taxes (ABL) que no recibía desde el 2008 y que todo ese dinero se volcó a mejorar la ciudad lo que la convirtió en una de las de mayor crecimiento entre el 2021 y 2022.

La propuesta de inversión inmobiliaria se enfoca en casas y edificios -de diez, veinte o treinta unidades habitacionales- con renta residencial, principalmente en el segmento de la clase trabajadora, que representa a la mayoría de los residentes en la zona.

“El mercado laboral en Detroit está bastante diversificado, hay entre un 12% y un 13% de la población que trabaja en la industria siderúrgica o en plantas petroquímicas, pero también hay mucha gente que se desempeña en educación, ya sea en universidades o en colegios públicos, también en comercio y en salud. Esos son los cuatro segmentos laborales más importantes de Detroit”, destaca el inmobiliario.

¿ Por qué las inversiones inmobliarias en Detroit dejan alta rentabilidad?

En cuanto a los valores, el titular de Nisus asegura que una casa -en una zona buena de clase trabajadora puede rondar entre los US$90.000 a US$100.000, con una renta mensual de unos US$1100. Normalmente, los inversores compran más de una propiedad pero también pueden invertir en una sola unidad, y asegura que están iniciando un programa de inversión en un pool, para que las personas puedan comprar un porcentaje de una propiedad.

“La renta anual en limpio, después de gastos, varía entre los US$7000 y los US$8000. Si a este valor le sumamos la plusvalía futura, se trata de una inversión con una rentabilidad que deja entre el 10% al 12%”, analiza Freiwald.

En cuanto a la plusvalía, asegura que, en el momento en que la persona decida vender, el valor de la propiedad va a estar dictado por el valor de mercado, sin embargo, considera que no se trata de una inversión especulativa sino de una que va a lo seguro. “Hay que tener en cuenta que, en los últimos 50 años, la renta promedio en los Estados Unidos no bajó nunca y la rentabilidad de esta inversión está atada a esa variable. Normalmente, quien compra toma a esta inversión como una forma de ahorro, con la finalidad de tener una renta mensual, que se piensa a cinco años o más”, asegura.

Por su parte, Rascovsky sostiene que el 90% de las propiedades que ofrece FT Solutions en Detroit son single-family home, es decir, casas unihabitacionales, generalmente de tres habitaciones y con jardín, y el otro 10% son duplex y edificios multifamiliares.

En lo que respecta al valor de las propiedades, Freiwald explica que éste se incrementó notablemente: “Más de un 10% anual en los últimos cinco años”, y asegura que todavía sus valores están muy por debajo del promedio nacional de los Estados Unidos.

“Todavía hay mucho potencial de crecimiento, nuestra proyección interna es que va a seguir apreciándose, con la inflación que hubo consideramos que, por lo menos, va a acompañar esta inflación”, advierte. Coincide Rascovsky en que es un mercado que está volviendo de una gran depresión de valores: asegura que “no están ni cerca de los valores de reposición de las unidades, así que pensar en 30% al 50% de revalorización no es algo descabellado”.

¿Cómo se compra una propiedad en Detroit?

Quienes deciden invertir en Detroit tienen que tener varios aspectos en cuenta, no solo desde el punto de vista comercial, sino también legal, administrativo, financiero e impositivo. “Entendemos que el que invierte desde Argentina lo quiere hacer en forma pasiva y no se quiere preocupar por nada,”, sostiene Freiwald. Su compañía acompaña a sus inversores durante todo el proceso de compra y administración del activo, y trabaja con una red de estudios contables y jurídicos, asi como instituciones financieras para que el inversor abra su cuenta bancaria y todo lo que necesita sin tener que viajar ni siquiera para firmar.

Rascovsky asegura que para comprar una propiedad en los Estados Unidos, el extranjero solo tiene que tener copia de pasaporte y enviar el dinero a la cuenta de la escribanía. “Nuestros abogados siempre recomiendan comprar la unidad con una figura jurídica o sea con una sociedad que puede ser una LLC”, advierte.

¿Hay desventajas?

Según Freiwald, el principal problema que puede presentarse es que el inquilino no pague la renta, y asegura que, si bien pone mucha atención en la selección de inquilinos, éste es un riesgo que existe.

“Sin embargo, para minimizar el riesgo de impago de alquiler, trabajamos con inquilinos del programa de subsidios Sección 8, en cuyo caso el gobierno americano paga toda o gran parte de la renta por cuenta de quienes tienen un ingreso menor que la media. Siempre buscamos alternativas para que pueda haber estabilidad en la inversión”, dice y agrega “administramos más de 300 propiedades actualmente y tenemos experiencia trabajando con este programa Sección 8 en un alto porcentaje de nuestro portafolio.”

Rascovsky concuerda y asegura que el Gobierno otorga muchos planes para el pago de alquileres lo que garantiza la cobranza de los mismos. En su opinión, el inversor tiene que poner el foco en conseguir un administrador de confianza para el manejo de la propiedad, por la lejanía debe apoyarse en alguien que le resuelva todo de forma transparente y con eficiencia.

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