El regreso triunfal de las oficinas: la reinvención de los espacios de trabajo para mantenerse ocupados
Más consultas para alquiler o compra, menos vacancia y el crecimiento hacia nuevas zonas son algunos de los buenos síntomas de que el mercado de oficinas sostiene su recuperación
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Aunque el mercado de oficinas en la Argentina experimentó un tercer trimestre desafiante en medio de un año electoral y con una serie de indicadores económicos inciertos, el mercado parece estar recuperándose. “Nos llama la atención que un área tan golpeada por el trabajo remoto esté mostrando signos de recuperación”, comenta Diego Cazes, gerente general de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y agrega: “Estamos notando que empresas nos contactan para consultar sobre la disponibilidad de oficinas e incluso avanzar con operaciones que antes ni siquiera considerábamos”.
El experto en el mercado de oficinas señala que este cambio de paradigma se comenzó a gestar inmediatamente después de que Javier Milei ganara las elecciones en el balotaje. Desde entonces, asegura que no paran de recibir consultas y solicitudes de empresas que buscan agrandar sus metros cuadrados de oficinas con el objetivo de contratar más personal. “No tengo claro, pero hasta hace cinco años, no habíamos experimentado esta situación con varias empresas”, observa Cazes.
Aunque es una reacción muy temprana, algunos informes del último trimestre se alinean con esta expectativa. Por ejemplo, según el informe de Oficinas Clase A elaborado por L.J. Ramos, la devolución de superficie del tercer trimestre en comparación con el segundo trimestre, que había sido de 27.300 m², mejoró con 22.800 m².
También coincide con el proceso de recuperación el informe de oficinas de Cushman & Wakefield correspondiente al mismo período, porque si bien hubo poco movimiento en el segmento premium de oficinas, los datos señalan que la coyuntura preelectoral reciente influyó significativamente en el mercado.
En este contexto, la tasa de vacancia promedio experimentó un aumento de 1,4 puntos porcentuales, cerrando en 18,5%, según el último informe de Newmark Argentina. Este incremento se atribuye a la incorporación de dos nuevos edificios: uno de ellos es Distrito Quartier, que agregó 32.400 m² de superficie premium a la zona de Retiro, mientras que el otro fue una torre del complejo Lúmina San Isidro, ubicado sobre el corredor Panamericana.
Panorama internacional
Todas estas tendencias refuerzan la idea de que hay un regreso a las oficinas. “A nivel global, muchas empresas están avanzando hacia esta vuelta como algo general”, asegura Julián Peña, broker de L.J. Ramos. Señala en Estados Unidos se ha impulsado mantener la estabilidad en el mercado inmobiliario corporativo y asegurar los ingresos de alquiler, y “en América Latina siempre se replica lo que pasa en EE.UU., aunque con cierto retraso”, señala Peña.
Siguiendo esta línea, el broker destaca que el Gobierno norteamericano está haciendo esfuerzos para incentivar a las empresas a volver a la presencialidad y ocupar los espacios vacíos. Esta estrategia busca revitalizar los edificios y ayudar a los fondos de inversión a recuperar su salud financiera. “En EE.UU., las empresas que invirtieron en bienes raíces en las décadas de 1980 y 1990 dependen en gran medida de los ingresos por alquileres y necesitan que las compañías vuelvan a las oficinas para asegurar estos ingresos”, explica.
El regreso a las oficinas se está impulsando en gran medida en Nueva York, ya que temen una posible burbuja similar a la crisis de las hipotecas en 2009 si no lo logran, aunque más orientada hacia el mercado corporativo. En contraste, en la Argentina, el mercado de inversores es más pequeño y está dominado en su mayoría por empresas medianas y pymes, lo que ha evitado la formación de burbujas en el sector de oficinas debido a la escasez de superficies disponibles en relación con países más grandes como Brasil y México.
Por otro lado, según Cushman & Wakefield, en América del Sur las empresas siguen fomentando la presencialidad mediante la implementación de modelo de trabajo híbrido, lo que ha generado una tendencia descendente en la disponibilidad de superficie disponible. Aquellas empresas que, tras la crisis pandémica, optaron por reinventar el uso de los espacios de trabajo son las que actualmente buscan ambientes más saludables y adaptados a sus nuevas necesidades. Esta evolución, a largo plazo, tendrá un impacto positivo al ejercer presión sobre la tasa de vacancia, llevándola a la baja.
Ya pasó lo peor
“El mercado actual de oficinas ya pasó por la peor parte, aunque aún se encuentra por debajo de los niveles de precios históricos, lo que lo convierte en una oportunidad atractiva”, asegura Peña. Sin embargo, también advierte que la dirección futura de esta baja dependerá de varios factores, sobre todo de las próximas decisiones que tome el presidente electo.
Peña también vislumbra oportunidades en algunas áreas de Buenos Aires y anticipa que las empresas apostarán por submercados en expansión. En particular, destaca que en la zona norte, a lo largo de la Avenida del Libertador, la tasa de vacancia en oficinas es actualmente menor al 10%, mientras que en otras partes de la ciudad y la provincia alcanza el 15%. Esto se debe a la poca construcción de nuevos espacios de alta calidad en estas áreas.
“Las búsquedas que tuvimos en los últimos meses se centraron en zona norte, generalmente oficinas de alrededor de 100 m² cerca del estadio de River Plate”, menciona el broker. Pero hay escasas propiedades de alta calidad disponibles ya que los inversionistas que vieron la oportunidad se establecieron allí, dejando bajas oportunidades para nuevos compradores.
Más calidad y menos cantidad
“Ante las devaluaciones y el trabajo híbrido, las empresas están evaluando estratégicamente el uso de la oficina y liberando pisos de grandes superficies para ocupar menos metros cuadrados, pero de mayor calidad” agrega Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Desde Newmark Argentina, su CEO y director, Domingo Speranza, coincide al afirmar que “hemos observado que la población ha retornado a las oficinas, y hemos notado un aumento en la búsqueda de espacios más reducidos en lugar de las búsquedas de espacios grandes que solíamos ver”, comenta.
Aclara que los niveles de ocupación en los edificios de Clase A no generan preocupaciones significativas, pero sí en aquellos edificios de menor calidad, los cuales están experimentando dificultades y es un patrón que se replica en el mundo. “Ha surgido una tendencia de fly to quality o salto de calidad, en la que las organizaciones que ocupaban oficinas ineficientes o anticuadas se dieron cuenta de la necesidad de un cambio para atraer y retener talento. En este sentido, todos los nuevos edificios que se inauguran en Buenos Aires muestran una alta tasa de ocupación y reflejan esta búsqueda de mejoras en la calidad de los espacios de trabajo”, asegura Speranza.
Debido a la saturación en la zona norte, las oportunidades emergen en el microcentro y Retiro, donde hay más disponibilidad. “Los propietarios de oficinas corporativas ya recuperaron su inversión inicial, lo que les permite ajustar los precios de alquiler a la baja, incluso por debajo de los valores históricos. La estrategia de comercialización se enfoca en ofrecer amenities como salas de conferencias y sky bars, lo que atrae a las empresas”, menciona Peña.
Desafíos y oportunidades
Dado que el mercado de oficinas experimentaba un crecimiento sostenido hasta las PASO, actualmente se puede hablar de una meseta. “Tras la devaluación provocada por las elecciones primarias, no se produjo una caída en los precios, sino que se han mantenido estables, lo que podría describirse más como un ajuste necesario que como una caída abrupta”, asegura Speranza.
De cara al futuro, ya comenzaron a entregarse superficies del segmento premium (33.300 m² finalizados) con un 10% de ocupación. El saldo en obra asciende a 296.638 m², señalan desde Cushman & Wakefield.
El estancamiento actual en el mercado de oficinas tiene repercusiones en la planificación estratégica de los desarrolladores, dicen desde Newmark. Aunque continúan con proyectos en marcha, existe una reticencia para emprender nuevos desarrollos o hay ajustes en la superficie proyectada para oficinas.
Fernando Novoa Uriarte, socio y director de transacciones para oficinas de Newmark Argentina, establece que no hay gran demanda de metros cuadrados adicionales y considera que el futuro Gobierno tiene el desafío de impulsar la demanda de espacio de oficinas mediante un “crecimiento genuino de la actividad económica”, fomentando el potencial de las empresas ya instaladas e incorporando nuevas que desembarquen en un futuro, sobre todo en el rubro tecnológico, energético y agroindustrial. “Ya se resolvió la incógnita sobre el próximo Presidente, la atención ahora se centra en las medidas que tomará”, agrega.
En este sentido, enfatiza la rapidez con la que el mercado local puede responder a cambios en la demanda, con un proceso de recuperación más veloz que en mercados más grandes, como México y Brasil. Peña, por su parte, espera que, a medida que se estabilice la situación política y económica, el sector se recupere, en áreas como Retiro, Microcentro y Tribunales, donde hay disponibilidad de edificios Clase B con amenities.
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