La inversión inmobiliaria en la que se gana hasta tres veces más que con un alquiler tradicional

En la Argentina, un país lleno de vaivenes políticos y económicos, el ladrillo se constituyó tradicionalmente como un refugio de valor. La posibilidad de poner en alquiler una propiedad y obtener un ingreso extra a través de ese negocio es un atractivo para muchos, que actualmente deja una renta en barrios como Palermo o Belgrano de 3,7% y 3,8%, respectivamente, y llega a 7,6% y 5,8% en Lugano y La Boca, los que se consagran como las zonas con más rentabilidad, según el último relevamiento de Zonaprop. Pero existe un rubro dentro del real estate en el que esas cifras escalan y pueden llegar a triplicar los números: la inversión en los condo hoteles o en lo que algunos prefieren denominar el “ladrillo turístico”, que abre las puertas a ser dueño de un hotel por “pequeñas” inversiones, similares al valor de un monoambiente en CABA.

Los condo-hoteles son un modelo de negocio en el que se puede adquirir una habitación entera de un hotel -aunque en algunos casos uno puede ser propietario de una fracción o media habitación-, y recibir ingresos por el uso que se haga del hospedaje. Lo interesante del negocio es que la renta no está condicionada a que el dormitorio esté ocupado o no, sino que se parte de la ocupación total del hotel y se dividen los ingresos en forma proporcional a la inversión que cada uno hizo. Además, el dinero que ganan los que apuestan por este mercado incluye el uso de las habitaciones, pero también de todos los servicios del hotel, como los consumos en el spa, el restaurante, el parking, entre otros.

“Se trata de un producto de inversión que permite ser dueño de un hotel, con rentas que van del 7% al 12% anual, es decir, dos a tres veces lo que sería el ladrillo tradicional”, comparte Ramiro Alem, CEO y cofundador de Invertur Realty, una comercializadora especializada en Real Estate Turístico y resalta que “permite democratizar el acceso a este tipo de inversiones”, ya que, por un “ticket bajo”, es posible ser dueño de un hotel.

Cabe aclarar que la renta puede variar, ya que está sujeta a la actividad hotelera que logre el servicio en ese tiempo. Ese fue el caso de algunos condo hoteles durante la pandemia, que “tuvieron pérdidas por el confinamiento y el cese de la actividad”, explica Lisandro Cristiá, CEO-fundador de Argenway, desarrolladora y gerenciadora de proyectos hoteleros inmobiliarios .

En este modelo de negocio el inversor no necesita ocuparse de la administración, de estar pendiente de entregar la llave al inquilino o de mantener el departamento en condiciones, sino que “simplemente recibe una transferencia”. El hotel es operado por un grupo administrativo y cuenta con una marca hotelera detrás, nacional o internacional que respalda la actividad. “El propietario no tiene que pensar en el mantenimiento, ya que, en nuestro caso, se prevee una reserva mensual que se utiliza cada cierto tiempo para hacer las renovaciones tanto de mobiliario, como de pintura o alfombras”, señala Alem.

Por otra parte, resalta que cuenta con el beneficio de ser un ingreso que se actualiza constantemente, ya que, a diferencia de un alquiler tradicional que se ajusta cuando el contrato lo estipula, en este caso las tarifas del hotel responden a los aumentos de la inflación. Además, cuando se invierte en un hotel a través del condo hotel como producto de inversión, el propietario es responsable del impuesto a las ganancias y del impuesto inmobiliario, pero no de los impuestos operativos que genera un alquiler tradicional: en otras palabras, IVA, ingresos brutos o sellos, son tributos que corren por cuenta del fideicomiso, “impuestos que representan entre un 10% y hasta un 20% del valor del activo”, señala Alem.

“Una ventana de oportunidad”

Según datos del Consejo Mundial de Viajes y Turismo (WTTC), está prevista que la demanda de viajes crezca el doble de lo que crece la economía, se trata de un promedio anual para los próximos 10 años del 5,8%; números que necesitarán una respuesta en crecimiento de la oferta. “No se desarrollaron las inversiones necesarias en la industria del turismo y de los hoteles en el último tiempo para poder satisfacer esa demanda, por lo que considero que este negocio se trata de una ventana de oportunidad muy fuerte para entrar al rubro hotelero”, comparte Alem.

Respecto del tiempo que se tarda en recuperar la inversión inicial, Cristiá habla de un promedio de 12 años, algo que representa casi la mitad de lo que se demora en una inversión de ladrillo tradicional, ya que, en números de Zonaprop de septiembre, en CABA se requieren 21,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.

Se trata, además, de un modelo de negocios que permite a pequeños y medianos inversores entrar en el mundo hotelero y obtener renta con un ticket de ingreso que a veces arranca en US$35.000. Si se lo compara con un departamento de la Ciudad de Buenos Aires, el monoambiente promedio de 40 m² se ubicó en septiembre en 101.909 dólares, en números de Zonaprop. “En el mundo, lo normal es que los grandes jugadores que se benefician de estas rentas son los grandes fondos de inversión. Sin emabrgo, el condo hotel democratiza el acceso a un negocio hotelero”, explica el CEO de Invertur Realty.

Entre otras de las ventajas del negocio, se encuentra la posibilidad, en algunos casos, de que los inversores puedan utilizarlos en temporada baja sin costo o de ofrecer descuentos a familiares o conocidos.

Los proyectos en Bariloche, Rosario y las Cataratas del Iguazú

Entre las opciones para invertir, en Iguazú se levantará el Four points by Sheraton, un condo hotel de cuatro estrellas de la cadena Marriott International. Contará con 120 habitaciones y se espera que esté listo para enero de 2027. El proyecto demandará una una inversión total para construir el proyecto de US$20 millones. El ticket de entrada arranca en US$145.200, que se abona con un 30% de anticipo y 26 cuotas mensuales ajustadas por índice CAC. Se trata de una inversión apto blanqueo con una renta estimada del 7 al 12% anual en dólares.

En este modelo concreto, se constituye un fideicomiso para la construcción. Una vez que se termina la obra, se escrituran cada una de las unidades funcionales y se vuelve a hacer otro fideicomiso para la administración, en donde el propietario afecta su unidad a la explotación del hotel. El 80% de los ingresos del inversor provienen de la compra de las habitaciones que adquiere y el resto de las zonas comunes del hotel.

Estos mismos inversores también cuentan con un proyecto en Paraguay, llamado Ramada by Wyndham Asunción Airport. El ticket de ingreso es de US$75.500, aunque baja a US$65.000 en el caso de hacer el pago al contado. En el primer caso, requiere de un 35% de anticipo y cuotas mensuales de US$1000 hasta la entrega. Se espera que abra en el primer trimestre del 2025 y que deje una renta anual en dólares del 7 al 12%.

Por el sur de la Argentina también existen emprendimientos del estilo, como el caso del Hampton by Hilton en Bariloche, un hotel impulsado por la desarrolladora Argenway que terminó de construirse en el 2019 y que sumó 125 inversores. Además, cerca de ahí, cuentan con el proyecto Tru by Hilton, un hotel de 120 habitaciones, que ya acumuló 50 inversores y que planean empezar a construir a fin de año. Apuntan a abrirlo en 2027 en Moreno al 200, en pleno centro de la ciudad, sobre un terreno de 1250 m². La inversión estimada es de US$15 millones, número que incluye los gastos en negocios gastronómicos que habrá en la planta baja. El ticket para ingresar arranca en US$35.788 para el caso de quienes quieran comprar 1/4 de habitación, sube a US$69.550 para media habitación y llega a US$135.048 para una entera. Existe la posibilidad de pagarlo en 36 cuotas, abonando un anticipo del 30%.

Hacia al centro del país, en la ciudad de Rosario, se está levantando otro Hampton by Hilton, que actualmente cuenta con 105 inversores. La construcción comenzó hace un año y planea tener 117 habitaciones y terminarse en aproximadamente en un año y medio. Será parte de un complejo de usos mixtos, que contará con cocheras subterráneas, un paseo peatonal y una torre para oficinas y departamentos para vivienda, que sumará una inversión de US$30 millones y se levantará sobre un terreno de 2000 m². El ticket inicial para el 25% de una habitación está en $46.500.000, sube a $90.000.000 para el 50% y alcanza los $175.000.000 para el 100% de la propiedad. Se puede acceder con un anticipo del 30% y abonar lo restante en 24 cuotas ajustadas por CAC.

“Creemos que la posiblidad de ser dueños del 25% o del 50% de una habitación fue la clave de nuestro modelo, ya que 2/3 de los propietarios ingresaron al negocio de esta manera, algo que ha sido un imán para pequeños y medianos inversores”, comparte Cristiá y detalla que la renta esperada para sus proyectos ronda entre el 7% y el 9% anual, de acuerdo al momento de la compra: para el caso de los que invirtieron en pozo, la renta es de un 9%, pero cuando compran una vez finalizado, el ticket aumenta y la renta disminuye ligeramente.

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