El barrio porteño con departamentos de US$79.000 en el que es buen negocio comprar para alquilar
En pocos meses, San Telmo pasó de ser una opción poco rentable para los inversores a ser uno de los barrios con mayor retorno; las razones de este cambio
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En el corazón de Buenos Aires, el barrio de San Telmo sorprendió a propios y extraños con un cambio notable en la rentabilidad de sus departamentos. De pasar desapercibido como una opción menos rentable, este rincón histórico se transformó en el nuevo protagonista del juego inmobiliario, ofreciendo oportunidades que pocos esperaban.
Hasta hace unos meses, los monoambientes en San Telmo apenas alcanzaban un modesto 3,63% de rentabilidad, según un informe de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, en un giro notable, hoy en día la misma categoría de propiedades ha experimentado un aumento significativo, alcanzando una rentabilidad del 4,08%. Los departamentos de dos ambientes, por su parte, se destacan aún más con una mayor rentabilidad del 5,49%.
Este cambio drástico ha catapultado a San Telmo a la cima de los barrios más rentables para la inversión en propiedades. Las calles empedradas y las históricas casas porteñas ahora se consideran un activo inigualable, ofreciendo a los inversionistas la oportunidad de obtener una alta rentabilidad. Con un valor promedio de US$79.000 para los departamentos de dos ambientes y un alquiler mensual de $320.000, la rentabilidad alcanzada en este barrio supera a todas las demás opciones disponibles.
¿Qué podría haber desencadenado este cambio tan pronunciado? Una hipótesis apunta hacia la creciente atracción turística de la zona, generando un aumento significativo en los alquileres temporarios, cuyos valores se manejan en dólares y alcanzan cifras considerablemente elevadas. Este fenómeno, a su vez, ejerce presión al alza sobre el valor de los alquileres tradicionales y de largo plazo en el barrio de San Telmo.
La demanda sostenida de alquileres temporarios, impulsada por la belleza histórica y cultural del barrio, crea un entorno propicio para que los propietarios eleven sus precios. La escasa disponibilidad de opciones de alquiler a largo plazo ha proporcionado a los dueños de propiedades la capacidad de establecer sus propios términos, aprovechando la oportunidad para maximizar la rentabilidad de sus inversiones.
En el último informe de Reporte Inmobiliario, otros barrios que aparecen como los más rentables incluyen a Villa Crespo, donde un monoambiente en este barrio cerca del codiciado Palermo deja una rentabilidad del 5,33%, comprando una propiedad a US$75.000 y un alquiler de $295.000 por mes. Parque Chacabuco le sigue con una rentabilidad del 4,97%, donde un dos ambientes cuesta en promedio US$75.000, mientras que el alquiler mensual $275.000. Otro barrio con alta rentabilidad es Balvanera, donde un monoambiente cuesta US$51.500 y un alquiler mensual está en $180.000, lo que deja una rentabilidad del 4,74%. En Almagro, un dos ambientes cuesta US$74.500 y tiene un alquiler de $250.000 mensuales, lo que deja una rentabilidad del 4,55%.
Cae la rentabilidad de los alquileres
Sin embargo, a pesar de que algunos barrios pueden representar oportunidad de inversión para quienes quieren apostar al ladrillo como refugio de valor, la realidad es que la volatilidad económica de los últimos meses dejó una marcada huella en el mercado inmobiliario, superando el incremento en los alquileres y la disminución en los valores de venta de las propiedades. Este fenómeno llevó a una notable disminución en la rentabilidad bruta de las locaciones residenciales.
Para ilustrar este impacto, Reporte Inmobiliario comparó los valores medios de las escasas 532 unidades disponibles en alquiler formal a tres años en pesos con las unidades en venta en cada barrio de la ciudad. Los resultados revelan un descenso significativo en la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de uno a cuatro ambientes, que se situó en un 3,48% en octubre. Este valor representa una baja sustancial en comparación con el 4% registrado hasta julio.
En el desglose de la rentabilidad media al inicio de un contrato de alquiler, los departamentos de dos ambientes destacan como los más rentables, ofreciendo a un 4,1%. Les siguen los monoambientes con un 3,57% y los de tres ambientes con un 3,51%. Contrariamente, las unidades más amplias de cuatro ambientes presentan la menor rentabilidad, alcanzando un modesto 2,75%.
Entonces, frente a los números que evidencian una caída de la rentabilidad en materia de alquileres, el barrio de San Telmo sorprende por su giro inesperado: de ser uno de los menos rentables hace unos meses para los inversores a ser uno de los más convenientes.
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