Efecto elecciones: por qué crecen las consultas y se concretan las operaciones inmobiliarias que estaban paradas

De cara a las elecciones, la economía nacional sucumbe ante la disparada del dólar y el riesgo país. “Para invertir, edifique”, se decía después de la crisis económica del 30´ cuando el ladrillo era valorado como refugio de inversión. Casi 100 años después, otra crisis sacude al país y los argentinos vuelven a mirar con interés el mercado inmobiliario para resguardar su capital.

La incertidumbre alienta las consultas e incluso apuran la concreción de las operaciones que estaban en duda. “Tuvimos el doble de consultas de venta que hace unos meses de algunas propiedades específicas y cerramos operaciones de departamentos que se encontraban hace tiempo publicados. En el último mes y medio hubo compradores muy decididos, a diferencia de hace un año que miraban varios inmuebles y no tomaban la decisión de realizar una oferta″, analizó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Convalidó este tendencia Martín Pinus, líder de la inmobiliaria homónima: “Estamos con muchas consultas y operaciones que no se detienen a pesar del aumento del tipo de cambio”. Explica en base a su experiencia que “generalmente cuando el dólar aumenta mucho se paraliza el mercado, pero ahora no se caen las operaciones a pesar de que firmás la reserva con el valor del dólar paralelo en $520, firmás un boleto con el tipo de cambio a $560 y terminás de firmar la escritura con un dólar en $600″.

“Esto se da por una combinación de cosas. Estamos muy acostumbrados a analizar la coyuntura para tomar decisiones; sin embargo, el inmueble es un producto que vive 100 años y va a atravesar un montón de coyunturas. No se recupera el precio del inmueble sino que la gente se acuerda de que es un producto para toda la vida”, afirmó Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien aclaró que esta animosidad se replica a lo largo y ancho del país: “Hay buen clima a nivel nacional con mayor actividad en CABA, en la provincia de Buenos Aires, en la costa atlántica y en la Patagonia”.

Esa apreciación se evidencia en el repunte de las operaciones inmobiliarias del primer semestre del año. En los primeros seis meses, las operaciones en la ciudad de Buenos Aires crecieron un 15% en comparación con el primer semestre del año pasado, según un reciente informe del Colegio de Escribanos porteño. El dato destaca más aún cuando se analiza que en todos los meses del año se vendieron más inmuebles que el mismo período del 2022. En junio la entidad registró 3320 firmas de escrituras, cifra 10,5% superior a las 3005 que habían realizado en junio del 2022, y en la Provincia de Buenos Aires, este incremento fue del 8,59%.

Desde el 2018, el valor de los inmuebles sufrió una caída vertiginosa: “El precio publicado bajó un 23,9% desde 2019″, advirtió Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. Las últimas operaciones muestran aceptación del piso actual y movilizan el mercado. “Sentimos que la oferta se está acercando a la demanda y viceversa y que se están convalidando precios que antes no se convalidaban”, amplió Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

En parte, este mismo factor actúa como motivador para traccionar las operaciones. “La `sensación´ de que los valores llegaron a un piso hizo que los tenedores de dólares salgan a comprar, estabilizando la demanda en niveles aceptables”, analizó Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, y agrega que parte de este comportamiento se explica porque “el mercado se viene moviendo más ante expectativas de cambios políticos y económicos”.

En simultáneo, otro factor que incentiva la inversión inmobiliaria es la inflación en dólares, que devalúa los ahorros en divisa y los tenedores de moneda extranjera buscan asegurar su dinero. “En los últimos tres meses hubo un repunte de consultas y de reuniones. En nuestra opinión, eso está parcialmente fundamentado porque la gente se da cuenta que retener dólares en una caja de seguridad, en una cuenta o en el colchón, ya no tiene mucho sentido a partir de la inflación que hay en dólares en el mundo o en moneda dura. Entonces las personas se van animando a tomar algunas decisiones con relación al ladrillo”, dijo Leonardo Rodríguez Nader, cofundador y CEO de CMNV.

El momento de oportunidad

Según Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, los márgenes de negociación se achicaron y cuando antes se podían escuchar regateos de entre 15% y 20%, hoy no superan el 7%. “Con un poco de aire fresco, el mercado reacciona y compra. Ahí hay una gran oportunidad”, completó.

En términos de oportunidad, Alan Mohadeb -socio de CEK Group- señala otra clave basada “en el optimismo del sector por los cambios que se producirían con la entrante administración” y dice que “las propiedades son el único activo real que aún no se ha re-priceado por la expectativa de cambio de gobierno (vis-à-vis el rally de los activos financieros visto en los últimos meses)”.

En ese sentido, Hernán Nucifora, CEO de la desarrolladora Global Investments, sostiene que “el ajuste de los precios de las propiedades y la disminución de las cotizaciones de las viviendas usadas señalan que es un excelente momento para invertir. Las condiciones actuales favorecen a los compradores, con un escenario de mayor oferta que demanda, dando a los inversores una ventaja en las negociaciones”.

El punto de inflexión

Zonaprop publicó en su último informe mensual de la ciudad que “por primera vez en 52 meses, en el mes de julio se registró un ascenso del 0,1% en los precios de publicación”, detalló Molina.

La expectativa de un cambio de ciclo rearma lo modelos de negocios e invita a la espera. “Muchos desarrolladores prefieren directamente no vender a los valores actuales y están reteniendo producto a la espera de una mejora en las cotizaciones a partir del 2024″, afirma Gómez Picasso.

El resurgimiento de los inversores

“De acuerdo al Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), en el primer trimestre del año el 13,7% de los compradores encajó en la figura del inversor”, indicó Soledad Balayan.

Se trata de un perfil desaparecido desde la caída de la rentabilidad inmobiliaria y que ante los signos de recuperación que se muestran hoy vuelve a salir a la luz. En julio, la renta bruta media de departamentos usados alcanzaba el 4,7 % anual, según Reporte Inmobiliario. “La renta creció 1,78% con relación a un atrás, ya que en julio del 2022 se ubicaba por debajo del 3% (2,98%)”, señaló el último informe publicado por la entidad.

“La figura del inversor definitivamente volvió, pero un inversor muy cauteloso que compra lo que necesita. No mira solamente la ganancia. Por ejemplo, compra un departamento si lo necesita para su hijo, compra una casa si la va a usar el fin de semana o adquiere un inmueble o se muda para mejorar su calidad de vida. Pero el mercado está acotado solamente a los tenedores de dólares billete en el colchón y va a seguir así”, analizó Gómez Picasso. En el primer trimestre de este año, los argentinos guardaban US$261.124 millones fuera del sistema, según datos del INDEC.

En lo que a inversiones respecta, el foco hoy está puesto en dos objetivos. “Se ve mucho movimiento en inmuebles que tengan o puedan tener rentas relacionadas con el exterior (alquileres temporales a turismo) o inmuebles comerciales (retail, logística y oficinas) que interpretan los cambios de época”, explicó Hernán Pisarenko, socio de Bridge Argentina.

Por su parte, desde CMNV también observan un interés de sus clientes por incorporar unidades apto alquiler temporario en sus carteras. “Notamos la visibilidad en el mediano plazo de poder hacerse de la unidad y de proyectos que están preparados para lo que es renta turística, temporaria o de media estadía. Hoy, con los valores que ofrece el mercado y con la recuperación de los valores de alquiler, no dejan de ser una renta moderada, pero a la vez atractiva para una inversión segura y conservadora”, dijo Rodríguez Nader.

Las zonas más atractivas

Al hablar de zonas, un informe de Mercado Libre reveló cuáles fueron los barrios más buscados para vivir. En términos de compra fueron Caballito, Belgrano, Villa Urquiza, Recoleta y Palermo. Para alquilar, Caballito se mantiene como primera opción pero cambia el top 5: le siguen Flores, Villa Urquiza, Almagro y Palermo.

Según Global Investments, las áreas más atractivas para la inversión inmobiliaria en Argentina son los partidos de Pilar, Tortugas, Tigre y zonas de la Capital Federal como Saavedra, Belgrano y Caballito. Estas regiones están atrayendo a los inversores con su baja cotización y su potencial de crecimiento.

Desde la visión de CEK Group, los barrios que defienden su valor cuando la macroeconomía está a la baja y los primeros en despegar cuando viene el ciclo alcista son Las Cañitas, La Imprenta, Bajo Belgrano y Palermo Soho/Hollywood. En esta línea, Soledad Balayan advierte que “la zona de Cañitas y La Imprenta tuvo mucho movimiento de dos a cuatro ambientes, en valores por supuesto más bajos que en el 2019″.

Dentro del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, los tickets más buscados hoy para inversión están en un rango de entre US$75.000 y US$200.000, y para vivienda residencial premium van desde los US$450.000 hasta los US$800.000, según el análisis de CEK Group.

Por último, uno de los factores determinantes que tienen en cuenta los consumidores a la hora de mudarse y que el inversor debe contemplar es el nivel de cercanía con puntos de interés que puede tener la vivienda. Desde la perspectiva de Bridge Argentina, se está notando una necesidad de familias y de turistas de alojarse en distintas tipologías y en distintos proyectos, no solamente en zonas céntricas o de ubicaciones privilegiadas: “Los compradores finales buscan propiedades que le permitan armar su vida (trabajo, colegios, club, amigos, familia, etc.) dentro de un radio de los 15 minutos”.

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