Eduardo Costantini: el empresario revela dónde está la tierra más cara de la Argentina y de qué depende que las propiedades sigan bajando

El creador de Nordelta, Eduardo Costantini, está de estreno: presentó Oceana Puerto Madero, un proyecto de US$120 millones de inversión, ubicado en la tierra que el empresario le compró a Alan Faena en 2016.

Tiene 60% vendido: 50% se colocó antes de la crisis de abril del 2018, el restante 10% durante la vida del proyecto. El empresario asegura haber realizado un buen negocio: ya recuperó el cash flow y le resta, recuperar parte de la inversión del terreno. Es decir, pudo construir todo el edificio y le sobró “algo de caja” y espera, con el resto de las ventas, terminar de pagar parte del terreno y generar las utilidades del proyecto.

Apasionado por lo que hace, el empresario reconoce que el ladrillo sigue siendo refugio de inversión y confiesa las razones que lo impulsan a seguir construyendo en un país tan impredecible como la Argentina.

¿Por qué invirtió en esta zona, cree aún en el potencial de Puerto Madero?

Este es un proyecto diferencial que va a captar a las familias propietarias de Puerto Madero, es decir que ya viven en la zona y buscarán hacer un diferencial, además de las que vengan de afuera, de otros barrios. No hay un emprendimiento de este nivel en el país. Las terminaciones son iguales e incluso mejores que las de Oceana en Bal Harbour, en donde el metro cuadrado promedia los US$25.000.

¿Aprovechó la ventaja de un costo de construcción, en dólares, barato?

Este proyecto se construyó en un buen momento pero se interrumpió por la pandemia, lo que implicó un esfuerzo adicional con los protocolos. Fue una experiencia nueva para nosotros.

¿Se terminó esa ventana de oportunidad que generaba “un costo de construcción barato”?

El costo de construcción aún está 30% por debajo de antes de la pandemia.

¿Por qué no toma crédito para financiar sus proyectos?

Porque la inestabilidad es tan grande que podés quedar atrapado en la discontinuidad de una línea de crédito, en el aumento de la tasa de interés por el riesgo país. Esa no es una buena estrategia en la Argentina. Si viviésemos en un país con una estabilidad con menor riesgo país y fuentes de financiación de largo plazo, podrías financiar un proyecto de real estate tomando créditos a largo plazo. Nosotros acá no tomamos deuda porque te puede costar 8% o 9% y la realidad es que los márgenes del negocio no son tan elevados. Por otra parte, en el país somos superavitarios, tenemos excedente de caja porque hemos hecho una gran inversión en tierra en el pasado y a través de nuestros proyectos la pusimos en valor. Tenemos a Puertos y a Nordelta en donde hicimos el desarrollo desde cero y, si bien es cierto que tal vez tener una crisis te demora mucho más de lo deseado un proyecto, como uno hace cosas buenas y la gente paga nuestros precios, el margen que obtenemos compensa las cosas no calculadas, las demoras en los proyectos o los descuentos que tenemos que hacer. La realidad es que en el promedio histórico nos hemos capitalizado.

¿Cuál es su receta para vender cuando nadie compra?

Solvencia, calidad de proyecto, honestidad: esas son las tres condiciones necesarias. Lograr que la gente venga a la obra y se sorprenda. Por ejemplo, nosotros no teníamos obligación de poner una obra de arte en este lobby, podíamos colgar una lamparita. En este lugar, los compradores vienen y se encuentran con el inodoro alemán, los artefactos de cocina son de otro planeta, las aberturas también. Uno recorre un departamento y se pregunta: “¿Dónde estoy? ¿En la Argentina, en Estados Unidos, en Alemania?”

¿Le cierran los números?

Te da menos ganancia pero también es cierto que vendés más caro aunque tal vez te agarra una crisis y terminás colocando las propiedades a un valor que no deseas. Nosotros cuando salimos de la crisis del 2002 vendimos todo el edificio Grand Bourg en un fin de semana a poco más de US$3000 el metro cuadrado. Una locura. Otro ejemplo es lo que está pasando en Nordelta y Puertos en donde se están construyendo más de 1500 casas, con récord de ventas de terrenos.

¿Pero no cree que con la vuelta a la oficina también se generará una vuelta a la ciudad?

Lentamente, pero para entender lo que está pasando hay que pellizcarse. Tengo un amigo que, en su especialidad, es uno de los mejores cirujanos de la Argentina, tiene un departamento espectacular sobre la avenida Figueroa Alcorta pero viaja todos los días al centro en hora pico desde Nordelta y elige hacerlo porque quiere llegar a su casa y ver las garzas, las gaviotas, los carpinchos, la puesta del sol. Por otra parte, los jóvenes no trabajan los cinco días de la semana ni tienen necesidad de ir en hora pico a la oficina. Hay un fenómeno que premia la naturaleza y es internacional, pasa en todo el mundo.

¿Cambió la demanda de las propiedades que se buscan en la ciudad?

Si analizamos lo que sucede con las propiedades en la ciudad, la realidad es que este proyecto -se refiere a Oceana- está muy alineado con la época porque tiene edificios bajos, mucho verde y poca densidad. Además de la tranquilidad que te genera esta plaza que se construyó entre los dos edificios gemelos, la cercanía a los diques, el agua. En definitiva, en la ciudad hay un mercado muy selectivo de los proyectos que compra.

Con la emigración del país, la torta de la demanda que le compra, ¿se achicó?

Sí, hay mucha gente que se ha mudado afuera, al exterior, se fue del país. Ese es un fenómeno que le pega al mercado de la ciudad por eso hay que hacer proyectos diferentes y ser muy selectivos en su elección. Así vas navegando.

¿Los precios de las propiedades tocaron piso?

El mercado ya ha tenido la mayor baja, pero para responderle esta pregunta tengo que tocar el tema de la hiperinflación, porque las propiedades se venden en dólares. Es muy difícil manejar la economía con una inflación de un 70%, presiones políticas, los movimientos sociales, los desequilibrios de precios relativos y la misma dinámica de precios que siempre es acumulativa. Podríamos continuar así un año y medio hasta las elecciones sin ir a una híper, pero es difícil predecirlo porque toma mucha preponderancia la situación social. De todas formas, creo que hay un 70% u 80% de probabilidad de no caer en una hiperinflación y de llegar a los tumbos hasta las elecciones.

Por otra parte, no veo que el dólar se dispare a lo loco por la sobre y subfacturación que realizan los empresarios. Sé que es una mala palabra decirlo, pero es una realidad. El dólar libre está caro con la suba de la inflación, pero históricamente está barato. En la Argentina, un porcentaje muy grande de la población no gana en dólares, pero lo que le sobra lo ahorra en esa moneda. Igual, su retribución baja contra una inflación que es galopante. Es que, aunque la gente tenga aumento de sueldo, la inflación siempre la corre de atrás. Esta es la problemática del país en general. Por eso al segmento que tiene dólares y que ahorra en esa moneda le sigue rindiendo mucho, porque la Argentina sigue siendo barata. De hecho, si un uruguayo viene se hace una fiesta: va a los restaurantes, se compra ropa.

¿Usted considera que estamos en un buen momento para entrar al mercado de real estate?

La fuerte baja de los precios de las propiedades ya se dio y comparado con los precios de venta de Miami, valen una fracción en dólares. Pero para analizar si es un buen momento dependerá de la macroeconomía y la política. Si una persona decide comprarse un departamento para usarlo es un buen momento porque están baratos, podrán bajar un poco más, un poco menos.

¿Por qué los inversores no están apostando al ladrillo?

Depende. Si uno mira lo que está pasando en Puertos y en Nordelta que tienen 1500 casas en construcción, con el récord histórico en 25 años, sí se está invirtiendo. Uno mira esas zonas y está todo a full, las familias se están haciendo casas para vivir, hay demanda de colegios, las reventas de propiedades, y los alquileres están muy bien.

¿Se imaginaba ese fenómeno?

No, para nada. Hoy la tierra más cara de la Argentina está en Nordelta porque la propuesta es única. Lo más parecido es Puertos, en Escobar, que tiene otros atributos que a mi juicio son superadores. Además, como se trata de un proyecto que tiene menos años en el mercado, es más joven, hay cosas que aún no tiene. Pero la realidad es que cuando uno analiza el formato, sus atributos y escala son únicos: tenemos un lago de 200 hectáreas, un lenguaje arquitectónico, una ciudad administrada por una única cabeza con recursos para contemplar la seguridad, la limpieza, la oferta educativa, los restaurantes, se respeta el tráfico, no hay un cartel de publicidad en las 1700 hectáreas. Es un emprendimiento en el que el 60% es agua y verde y las personas tienen la posibilidad de salir a andar en bici y tener 20 kilómetros para hacerlo. Puertos va a tener un proyecto de arte. Si bien la pandemia aceleró, apuró un fenómeno que, tarde o temprano, iba a suceder.

En este contexto ¿el timing es más importante que la location en el real estate?

No, si tenés una mala location no lo podés solucionar, no se puede cambiar.

¿Se equivocó con la compra de las tierras en Retiro?

Sí, en el sentido de que teníamos un proyecto de oficinas que rajaba la tierra pero la pandemia ha cambiado el uso de la oficina y tenés la recesión económica argentina que afecta la demanda de oficinas con un cambio en el uso, porque si bien se va a volver a la oficina, aún no se sabe en qué porcentaje. La gente quiere la presencialidad pero no los cinco días de la semana. Estamos en un período de transición y hay que ver cómo evolucionan estos cambios. También es cierto que la demanda cayó porque el empresario que te alquilaba 1000 metros cuadrados, hoy necesita 700. Por otra parte, hay un lío político y económico porque te pagan la renta en dólares oficiales y no a precio libre. Esta situación hace que estemos analizando el destino de nuestros terrenos en Retiro sobre el agua, porque las posibilidades allí siguen siendo muy buenas, tal vez migrarlos parcialmente a residencial, a un mix use. Por supuesto que estamos trabajando para presentar a su debido tiempo un nuevo proyecto único.

¿Cómo le está yendo con otro de sus proyectos en la ciudad: la torre que construye en la avenida Huergo?

R Viene muy bien, ya vendimos casi el 50 por ciento en el prelanzamiento y está en plena construcción. Le tenemos fe porque es un producto de muy buena calidad para gente joven. Los departamentos son más chicos y con US$100.000 se puede comprar uno en un proyecto que responde a las preferencias de la demanda pospandemia: mucho verde, amenities, lugares comunes de coworking y hasta un restaurante y una plaza. El emprendimiento está muy cerca de Puerto Madero y en una zona con potencial de crecimiento para este tipo de departamentos, por la cantidad de ofertas de universidades en las inmediaciones a una distancia de caminata o bicicleta.

Tras una hora de charla con LA NACION, Eduardo Costantini se relaja. Asegura que disfruta de los procesos creativos de cada uno de sus emprendimientos. “No, la adrenalina no me gusta”, aclara inmediatamente ante la pregunta de cómo surfea la incertidumbre de la macroeconomía argentina. “No me gusta vivir estresado, vivir al borde, me gusta el menor riesgo posible”, reafirma con una sonrisa, y vuelve su mirada al parque de Oceana.

Se lo ve calmo y a la vez muy entusiasmado, casi como un niño con juguete nuevo. El creador de Nordelta se sigue apasionando e ilusionando con cada proyecto que presenta como si fuera el primero. Tal vez, ese sea su verdadero secreto a la hora de hacer negocios exitosos.

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