Edificios multifamily: ¿un boom que podría replicarse en la Argentina?

Una modalidad ampliamente difundida en el mercado estadounidense que, por distintas razones, empieza a ser tenida en cuenta en nuestro país, que ya tiene algunos ejemplos de este tipo de desarrollos en la zona de Vaca Muerta. Se trata de edificios que funcionan exclusivamente para alquiler residencial y que tienen un solo dueño.

Si bien, el concepto de multifamily resulta novedoso en el mercado inmobiliario local, lo cierto es que en los Estados Unidos es una modalidad instalada, con un crecimiento continuo a lo largo de los años y de las más buscadas actualmente. Según explica, Adrián Puente Vergara, gerente comercial de Idero, los multifamily nacen en el país del Norte en 1939 y se trata de edificios destinados únicamente a alquiler residencial, con un único dueño. El crecimiento fue tal que para 2018 ya existían más de 5,8 millones de unidades en los Estados Unidos, lo que representa el 20% del mercado de ese pais. “Los dueños de los multifamily pueden ser inversionistas privados o sociedades, pero exclusivamente pertenecen a un solo dueño”, señala el ingeniero.

En cuanto a valores y rentabilidad, Ariel Sueiro, responsable de Relaciones Institucionales y Comercio exterior de Idero, explica: “Se compra una unidad que, por lo general, suelen ser de dos dormitorios, dos baños, living y comedor, son casi 60 m². Los valores en dólares son de aproximadamente US$2500/m², es decir que por unos con US$120.000 a US$150.000 una persona podría entrar con una unidad con una renta anual de un promedio del 8% al 12%, con lo que uno recupera la inversión, si es que quisiera, en promedio, en unos 10 años”.

Coincide Iván Chomer, CEO de Dividenz, en que el mercado estadounidense es el principal referente de este modelo de vivienda y, en ese sentido, subraya que aproximadamente un tercio de la población que alquila allí, lo hace en edificios multifamiliares. “En la actualidad existe una creciente demanda por parte de las nuevas generaciones, desde los millennials o los baby boomers, que, sin capacidad de compra de una vivienda, se mueven hacia el alquiler de una propiedad multifamiliar”, aclara.

A su vez, explica que este fenómeno se vio impulsado también por el aumento de las tasas de interés que hacen más difícil el acceso al crédito para la vivienda, que en muchas ciudades alrededor del mundo se volvió un lujo. “En esta misma línea, los datos muestran que el mercado inmobiliario estadounidense tiene más unidades multifamiliares que unifamiliares en construcción. El desarrollo de este tipo de complejos se encuentra en auge, con máximos vistos por última vez en la década de 1980″, señala el CEO de Dividenz, y, a la vez, subraya que, en ciudades como San Francisco, Boston o en la zona de Manhattan, las multifamiliares son prácticamente el único tipo de vivienda que se está construyendo.

Las inversiones elegidas por las empresas

Este tipo de construcciones se destinan, por lo general, a personas jóvenes con estadías por tiempo fijo, por ejemplo, los trabajadores de alguna empresa a los que el empleador les alquila estas viviendas cercanas a su lugar de trabajo, pero también las demandan estudiantes o familias pequeñas.

En ese sentido, Puente Vergara, asegura que, por ahora, en nuestro país, esta alternativa, está siendo orientada a edificios habitacionales o corporativos completos para empresas que necesitan localizar a todo su personal. En estos casos, se incluyen todos los servicios por un tiempo fijo, y puede sostenerse durante varios años, según lo determine el contrato que cada empleado tenga con la compañía.

En esta línea, Idero posee ya varios edificios corporativos multifamiliares en renta en la ciudad de Añelo, ubicada al centro-oeste de la ciudad de Neuquén, zona cercana a Vaca Muerta, uno de los reservorios de hidrocarburos más importantes del mundo, y varios proyectos en desarrollo a ejecutarse en corto tiempo allí mismo. Los proyectos son de unas 20 a 30 unidades y el inversor puede comprar, una, dos o las que desee.

Uno de ellos es Espacio Añelo, que buscará satisfacer la creciente demanda de alquileres temporarios para empleados de empresas petroleras multinacionales. Se trata de un edificio de seis niveles con departamentos de uno, dos y tres ambientes, ubicado en un terreno en la unión de las rutas 7 y 17. “En todos los casos, los multifamily que desarrollamos incluyen el diseño acorde a las necesidades de nuestros clientes corporativos, es decir, amenities como SUM, salas de reuniones, gimnasio, además de los servicios de limpieza de las habitaciones y recambio de ropa blanca, incluyendo el mantenimiento de las instalaciones”, explica Puente Vergara.

El gerente comercial de Idero destaca como factores determinantes para este tipo de construcciones: la ubicación, por ejemplo si están cerca de una empresa o de una universidad. Por último, sostiene que es necesario entender que el servicio -ya sea amenities, limpieza y mantenimiento- en estos casos representa un 50% del negocio.

Rentabilidad y modelo de negocio

Por otra parte, los complejos multifamiliares resultan atractivos para los inversores que quieran hacer rendir su capital en el exterior -como en los Estados Unidos-, ya que la renta anual del 10% al 15% que dejan este tipo de propiedades resulta por demás atractiva. Según el CEO de Dividenz, el monto para comenzar a invertir es de US$50.000, la rentabilidad del 10 al 15% anual aproximadamente en un plazo de inversión de tres a cinco años. “A través de la plataforma de Dividenz, el inversor accede a productos sólidos de inversión en los mercados con mejor performance de Estados Unidos generando utilidades mensuales en dólares desde el primer día”, asegura. El modelo de negocio parte de la gestión de Dividenz que adquiere un edificio o complejo de unidades en conjunto con sus partners. Luego, estructuran el negocio y abren la participación a inversores en formato de cuotas parte proporcionales a la inversión elegida, “esto permite diversificar el capital en edificios de múltiples unidades, minimizando el riesgo y optimizando costos”, subraya.

Chomer sostiene que, en estos casos, el flujo de caja es inmediato y constante debido a que proviene directamente de los alquileres de las unidades, de manera que se perciben ganancias desde el primer día. “Al final del negocio, también se obtienen utilidades por la capitalización gracias a las mejoras realizadas en el edificio, lo que aumenta el valor del mismo” asegura.

De todas maneras, destaca que si bien el precio de estos activos es alto, existen diferentes alternativas de inversión para acceder al negocio de los multifamily, con la posibilidad de diversificar en múltiples unidades y en diferentes mercados, por lo que no es necesario contar con un gran capital inicial.

Otro punto a favor que destaca el CEO de Dividenz, es que, en estos casos, la renta está dada por los alquileres de cientos de unidades y no del ingreso de un solo departamento, “esto nos permite simultáneamente diversificar nuestra inversión mientras se optimizan los costos operativos del edificio”, asegura.

A la hora de invertir en propiedades multifamily en el exterior, Chomer subraya que, si se analizan los riesgos, es importante considerar que la renta multifamiliar es, básicamente, la vivienda de los norteamericanos. Son activos inmobiliarios que se caracterizan por contar con amenities y servicios compartidos como estacionamiento, áreas verdes, salones sociales, piscina, espacio deportivo, entre otros, “se convirtieron en una excelente opción para vivir para los norteamericanos”, aclara.

Y agrega, “estamos hablando de un activo que históricamente mantuvo una performance sólida en relación con otros mercados, entendiendo que, aún en momentos de crisis, lo último que deja de pagar una persona es su vivienda”, dice.

A su vez, sostiene que con este modelo no hay riesgo de construcción, ya que todos los complejos se encuentran construidos, de manera que no hay riesgo inicial de vacancia. “En este último punto, tenemos un portafolio de inmuebles cuyas unidades se encuentran con un nivel de ocupación superior al 90%, librando al inversor de la problemática de hallar un inquilino para su propiedad, entre otras tantas posibles complicaciones”, aclara.

Por último, considera que los complejos multifamiliares, en un mercado transparente y super regulado como el de los Estados Unidos, conforman un instrumento que le brinda al inversor una considerable seguridad. “Al estar posicionado en ladrillos, 100% en dólares, se obtienen rentas que superan considerablemente la inflación actual del dólar. Los datos indican que la inversión extranjera general en los activos multifamiliares ha aumentado del 22% al 30% solo en los últimos dos años, según la Asociación de Inversores Extranjeros en Bienes Raíces (AFIRE) en 2021″, señala Chomer. Si bien, por estos días el mercado estadounidense es el principal referente de este modelo de vivienda, existe un creciente interés de parte del público latinoamericano en este modelo que aún es incipiente en nuestro país.

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