Créditos hipotecarios: los costos ocultos de los que nadie habla

La vuelta de los créditos hipotecarios UVA en la Argentina reactivó el sueño de tener la casa propia. Ya 21 bancos lanzaron sus líneas crediticias en UVA; una unidad de medida creada por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) que actualiza su valor diariamente según la evolución del Coeficiente de Estabilización de Referencia que a su vez se actualiza por el valor del Índice de Precios al Consumidor (inflación).

Antes de tomar un crédito y endeudarse a 20 o 30 años es clave identificar cuáles son todos los costos ocultos que conlleva pedir el préstamo. Por un lado, están los costos conocidos como: el valor de la cuota, la tasa, distintos tipos de seguros obligatorios y el anticipo de entre el 20% y el 30% del valor de la propiedad (dependiendo del banco que otorgue la línea) para acceder a la línea.

Y por el otro lado, hay costos que incluyen las entidades que pueden terminar encareciendo el compromiso sin que la persona lo perciba en un primer momento. “Por ejemplo, cuando se pide un crédito personal con una tasa del 40%, uno cree que es barato y dice: ´ese dinero lo puedo destinar a un plazo fijo que me dan 50%´. Y no es así, porque después te cobran una serie de gastos, que a la larga aumentan el costo”, detalló una fuente del sector financiero a LA NACION que prefiere mantener su identidad en reserva.

Por eso, a la hora de analizar qué préstamo tomar, es clave mirar el costo financiero total (CFT). Se trata de una variable obligatoria que impone el BCRA como entidad regulatoria e incluye todos los cargos que tiene la operación - desde seguros hasta las mismas cuotas mensuales-.

“Si vas a ir a tal entidad, preguntá los cargos y siempre compará el costo financiero total”, aconsejó el especialista. Si comparás una entidad A o B, una de las cosas que deberías preguntar es el costo financiero total. La tasa está explícita pero lo que no lo está son los costos asociados a la operación. Entonces, esto pone blanco sobre negro y te permite comparar todos los gastos asociados a la operación de las diferentes entidades bancarias (en igualdad de condiciones).

Ahora bien, a la hora de entender qué se incluye en el costo financiero total hay que tener en cuenta que las entidades bancarias están obligadas a exigir determinados seguros como el de incendio y el de vida, que a pesar de que tienen costos relativamente bajos, hay que sostenerlos durante todo el tiempo del crédito, lo que los termina convirtiendo ese ítem en un costo oculto. En consecuencia, terminan siendo un valor importante que está incluido en el costo financiero total (CFT).

¿La tasa más baja no necesariamente significa crédito más barato?

No necesariamente, hay que mirar el CFT (los seguros y otros gastos). Esto significa que , ante una igualdad de condiciones - es decir una línea con las mismas tasas - lo que determina la mejor opción es el costo financiero total.

Otro punto clave son las condiciones para clientes y no clientes: casi todos los bancos le ofrecen una tasa preferencial a sus clientes. “Además, hay una relación cuota/ingreso, que se flexibilizó, porque ahora se permite poner codeudores, que dan la opción de ampliar ese aspecto -que en general debe representar entre el 20% y 25% del salario-. De todos modos, el deudor es uno y el que efectúa el pago es el titular de crédito. La garantía del banco no es la persona, es la propiedad”, aclaró la fuente consultada.

En cuanto al proceso, el especialista detalla que una vez aprobada la línea, el banco hace un preacuerdo; y con ese preacuerdo, el potencial comprador sale a buscar la propiedad. Una vez que encuentra la propiedad la seña y le presenta los datos al banco. En este punto se abre una nueva variable clave que puede encarecer al crédito: la tasación del inmueble que en el caso de que se adquiera con una hipoteca la debe hacer un tasador del banco.

¿Qué pasa con la tasación que hace el banco? ¿Puede influir en el costo total de una operación? No está bien, pero la práctica, los usos y costumbres de la Argentina hacen que cuando se genera una compraventa de una propiedad las partes pactan un valor de escrituración inferior al de mercado, entre un 20% y un 30% con el objetivo de disminuir los costos asociados a la escrituración.

Pero cuando la transacción se hace a través de un crédito bancario, el escribano y el tasador son asignados por la entidad que presta el dinero y necesita resguardarse, en el caso de que beneficiario no pueda solventar el compromiso. Razón por la que la tasación suele tener un valor por encima del precio de mercado, lo que terminará impactando en los costos impositivos y en los de la escritura.

El “lado B” de la precancelación

La precancelación es cuando el tomador del crédito decide adelantar cuotas. Y en este punto también es clave averiguar cuáles son los gastos: no en todos los bancos es igual, pero, en general, suele rondar el 3% del monto que se elige precancelar. Aunque en la actualidad, hay bancos que expresaron que no cobran ese porcentaje de la precancelación, mientras que otros aún no lo informaron.

Antes de comprender esto, es importante saber que cuando uno precancela, tiene que tener en cuenta que no va a pagar “una cantidad de pesos”, va a pagar “una cantidad de UVAs”. Por ende, ese UVA tiene un componente de capital y otro de intereses. En el sistema francés se comienza pagando más interés y menos capital, pero va cambiando a lo largo del crédito. Entonces, si precancelás en los primeros años, serán los intereses lo que estás pagando. Es decir, la deuda del capital no baja.

Entonces, teniendo en cuenta que el UVA comprende una parte de capital y otra de interés, acá hay costos que se pueden agregar. “Lo que hay que fijarse es que el banco en el que se pide el préstamo, ante una precancelación tome tu plata y la use para cancelar capital y no intereses”, afirmó otra fuente del sector.

Es decir, el momento del préstamo en el que se decide precancelar es fundamental. Si es en los primeros años, la entidad bancaria reduce intereses, en cambio si se realiza al final del crédito, lo que se reduce es el capital. ¿Qué significa esto? que conviene reducir en la segunda parte porque al cancelarse capital tendrá menos costos.

“Además, si el banco te reduce el capital y te mantiene el plazo lográs bajar el valor de las cuotas o bajás la cantidad de cuotas manteniendo el valor de la cuota en UVAs”, expresó la fuente consultada.

Como conclusión, la fuente consultada explicó que “lo importante es que se reduzca del capital y que no precancele UVAs de intereses. Es decir, la clave es siempre preguntar y averiguar antes de tomar el préstamo y no asumir que son todos iguales”, concluyó.

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