Con vista abierta: cuánto sube el precio de un departamento que da al río o al verde

Aguas turquesas, un paisaje serrano de tarjeta postal, la vista al cielo o simplemente al verde. Cualquiera opción se cobra. Sucede que las vistas no son un detalle menor tanto para quienes piensan en una estadía breve en una propiedad como para quienes proyectan en el largo plazo y planifican adquirirlas. En términos de compraventa son, de hecho, uno de los factores más importantes a la hora de definir el precio de un inmueble y además están asociadas a otras dos variables de peso: el ruido y la luminosidad.

“Al momento de tasar, evaluamos las características de la planta y la distribución de los ambientes; y también el ruido, la luminosidad y, por supuesto, la vista”, introduce Francisco Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios. “Las dos últimas no se pueden mejorar y es más, en el caso de la vista no solo no puede mejorarse, sino que además puede empeorar, por ejemplo, por la presencia de una construcción vecina que aparece tiempo después”, puntualiza el broker inmobiliario.

¿Cuáles son las mejores y peores vistas?

Los departamentos que no tienen vistas en general son los internos. Hay otros que tienen vistas cerradas como los que están al frente en calles angostas con edificios en la vereda contraria; otros departamentos tienen vistas abiertas como algunos contrafrentes que dan a muy buenos pulmones de manzana, y están los que tienen vistas únicas que son los que miran al río, al verde, al cielo o a la Ciudad y suelen ser pisos altos. “Una vista única puede aumentar hasta un 20% el precio de venta de un inmueble”, aclara Altgelt.

Según explica el arquitecto Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin, las vistas son determinantes en el valor de las propiedades aquí y en todo el mundo. “Naturalmente, esta situación se afianza si dicha vista está asegurada en el tiempo, es decir, que nada podrá obstruirla”, subraya, definiendo también cuáles son las peores visuales: aquellas en las que se observan entornos desprolijos, por ejemplo, techos y terrazas en mal estado de mantenimiento.

“Las más deseadas son aquellas que permiten disfrutar de grandes extensiones de agua o de espacios verdes de buenas dimensiones. Si además coinciden con las mejores orientaciones, el resultado es casi perfecto”, agrega el especialista y destaca que una propiedad con vistas abiertas se asegura una buena luminosidad, “que es fundamental, más allá de la calidad de las vistas”.

¿Cuánto más caro cuesta un departamento a medida que “sube” en pisos?

En líneas generales, consigna Obetko, se estima que el valor de una propiedad aumenta entre 1% y 1,5% a medida que se asciende por piso debido al aumento de la luminosidad y a la disminución de los ruidos. “Naturalmente, puede haber incrementos más altos si se supera algún obstáculo visual en particular”, remarca.

El arquitecto detalla que en la ciudad de Buenos Aires la mayor cantidad de masa construida está entre los ocho y los nueve pisos sobre calles, y entre 14 y 15 pisos sobre avenidas, incluidas salas de máquinas y ascensores en ambos casos. “Es decir, que salvo un emprendimiento situado en primera fila frente al río o a espacios verdes, un primer escalón para obtener una vista considerada buena arranca en el piso 10 y arriba del 16 tendrá vistas solo interrumpidas por torres”, detalla.

“En desarrollos a estrenar o en construcción en los cuales las variables como calidad y terminación son similares, la orientación y las vistas son determinantes”, sostiene Mariano Gubitosi, gerente Comercial del Grupo desarrollador Portland, quien afirma que las variaciones de precios por este concepto pueden ser de hasta un 35% y en casos muy puntuales aún más.

Entre otros, la firma es responsable de L´Avenue, el proyecto de 36 pisos ubicado en la avenida Bullrich y la Avenida del Libertador de la multipremiada arquitecta británico iraquí Zaha Hadid, donde las vistas son protagonistas excluyente junto a la ubicación del emprendimiento en sí y la calidad de sus unidades en sintonía con sus panorámicas.

Así, este proyecto ofrecen las park view residences -unidades entre el cuarto y el décimo piso con vistas al Rosedal, al Hipódromo y al Campo de Polo-; las river view residences -entre el piso 11 y el 29, con vistas al Rosedal, Hipódromo, Campo de Polo y el Río de la Plata de fondo- y finalmente las sky view residences -entre los pisos 30 y 36-, consideradas las unidades más exclusivas del edificio, con vistas infinitas.

Por último, en el piso 37 está el roof top privado, “exclusivo para residentes con la vista 360 más impresionante de Buenos Aires”, comentan en la empresa. Consultados por los valores de este caso en particular, precisan: “En L’Avenue tenemos pisos bajos en US$6500/m² y los pisos más altos con vistas increíbles tienen valores de venta de US$12.000/m². Pero nos quedan solo dos departamentos altos y tres bajos. Podemos inferir que se venden antes los altos que los bajos”, responden.

Las zonas en las que los precios no bajaron por las buenas vistas

Para Miguel di Maggio, titular de la inmobiliaria Depa, la zona de la Avenida del Libertador, en Vicente López, fue una de las que más ha resistido la caída de precios del mercado, justamente, por ofrecer una vista plena al río, además de su cercanía a espacios verdes. “Aparte de ser un área con edificios nuevos, el plus de la vista en muchos de los casos ha tenido que ver con la definición de comprar”, comparte.

Desde Crecer Inmobiliaria, Adrián Cyderboim, su director, señala que el máximo aspiracional en materia de propiedades en Buenos Aires está representado por la primera línea del río y confirma que, con estas características, efectivamente, se trata de propiedades que defienden su valor en una plaza con precios en caída. “Siempre, mejor alto y mejor al río”, sentencia.

“Allí, la vista es única no tiene comparación, escapa a los parámetros y ofrece un valor agregado que no tiene otro departamento. Todo eso configura un producto exclusivo y lo cierto es que hay un mercado para estos productos con gente dispuesta a pagar por ellos”, define Cyderboim, estimando que la diferencia de precios entre un departamento con visuales de otro que no las tiene en un mismo edificio puede ser de hasta un 50%.

“La vista a una plaza significa aire y luz”, subraya Cyderboim y destaca que este espacio también equivale a garantía de amplitud en el tiempo. En la misma línea, di Maggio explica que las plazas resultan muy atractivas por las sensaciones que generan; “Un balcón con vista a espacios verdes o bulevares son valorados por la apertura que ofrecen, incluso, brindan una sensación de mayor altura”.

A la hora de analizar cómo influye en el precio, por ejemplo, un departamento con visuales a las vías de tren, Cyderboim mira el vaso medio lleno: “Garantizan que nada se interpondrá en el paisaje en el tiempo y son una opción para quienes no les molesta el ruido, un factor que además ha mejorado con la tecnología”. En este sentido, di Maggio aporta un ejemplo: las obras del tren Retiro/Tigre, del ramal Mitre en la zona de Belgrano, son casos en los que mejoraron las visuales.

¿Se puede mejorar una vista?

En cuanto a lo que tiene que decir la arquitectura sobre el tema, lo cierto es que las vistas pueden ser potenciadas desde el diseño. “Siempre hay elementos para incorporar que suman valor a los emprendimientos”, señala Jerónimo Barry, arquitecto y socio de la desarrolladora Barza, citando como ejemplo al emprendimiento SLS Pilar, donde las vistas de las unidades se orientaron a una gran piscina central.

“El valor que agregamos fue sumar una cuidada vegetación que le otorga a las vistas un ambiente selvático”, detalla, revelando que para lograrlo se inspiraron en el patio interno del Hotel Santa Clara de Cartagena de Indias, y sumaron un espejo de aguas de más de 1000 m² de superficie. “Desde la arquitectura siempre es posible hacer de una vista, una vista aún mejor”, sintetiza Barry.

Pero las mejoras de las visuales no solo se relacionan con el paisaje. “Se pueden optimizar desde la misma unidad”, indica Obetko, desde Interwin. “Por ejemplo, si el departamento posee balcones o terrazas, que estos espacios cuenten con barandas que no las obstaculicen, o a partir del layout de los ambientes que el amoblamiento elegido no limite las visuales y permita disfrutarlas”, finaliza.

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