Cómo comprar un inmueble con criptomonedas y los consejos de los pioneros de estas inversiones
El paso a paso para la compra a través de este medio de pago, los perfiles que innovan en estas operaciones y el miedo de algunos desarrolladores de meterse en el mundo cripto
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LA NACIONMercedes Soriano
La integración de las criptomonedas en la economía mundial es inminente y los argentinos parecen no querer quedarse atrás. Según las cifras que revelan los principales exchanges internacionales, la Argentina está dentro de los 10 países donde más transacciones de criptomonedas se realizan. Su creciente adopción lo demuestra. En 2022, se espera que la tasa de adopción de criptomonedas en Argentina salte del 5,5% de la población al 18,4%, de acuerdo a una encuesta de Sherlock Communications, es decir que el uso de las “cripto” aumentaría un 235% en el país.
Los distintos mercados se suman a la ola de las monedas virtuales y cada vez más rubros las aceptan como medio de pago. El mercado inmobiliario no es una excepción. Si bien son esporádicos los casos, “cada vez hay más consultas sobre operaciones con criptomonedas y ya se concretaron varias compras mediante esta metodología”, informó Marcelo Marincovich -CEO de MJM Inversiones. Abren el juego plataformas como Mercado Libre y CryptoAvisos que se suman a las inmobiliarias que aceptan criptomonedas como medio de pago para las propiedades.
Cuáles son los riesgos
Uno de los riesgos principales de las operaciones con criptomonedas es su naturaleza volátil. Monedas como el Bitcoin o el Ethereum fluctúan su cotización día a día y tienen un futuro impredecible. Sin embargo, existen otras más estables como el USDT, DAI o USDC -propiamente llamadas “stablecoins”- que tienen paridad con el dólar uno a uno. “En algunas ocasiones hicimos operaciones en Bitcoins porque el vendedor las tenía ahorradas pero en la mayoría de los casos las operaciones hechas con cripto se hacen con monedas más estables”, señala Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával. Coincide Mariano García Malbrán -presidente de la agencia inmobiliaria Keymex Latam y Keymex Argentina- quien aclara la habitualidad de la utilización de esta variante de la moneda para que “las partes tengan la tranquilidad de que el precio consensuado no les va a cambiar de un día para el otro, o sea que le dan previsibilidad al negocio”. Además, para los tenedores de este dinero virtual que desconfían de su validez, la inversión en un inmueble los puede mudar de la volatilidad a la certeza que da el ladrillo.
Otra fuente de conflicto relacionada a la volatilidad de la moneda es la compra en cuotas de una propiedad. Si bien se pueden abonar en la cantidad de pagos acordados entre las partes, “el riesgo para el vendedor es mayor porque por la volatilidad que tienen la cripto extendida en el tiempo hace que tenga riesgo de subas y bajas, movimientos contra pesos, sanciones del Estado que haga que el peso baje sensiblemente”, observa García Malbrán.
En cuanto a la validez de la moneda, indica que “es muy difícil que tenga un riesgo muy grande porque sería muy raro que un mercado mundial se caiga de un día par el otro”. Es por eso que opina que “tiene cierta seguridad una persona que hace una operación inmobiliaria, transfiere ese dinero a monedas estables como USDT y de forma inmediata va a una fintech y lo cambia por dólares”.
Paso a paso: cómo comprar una propiedad con criptomonedas
Para realizar una operación inmobiliaria en criptomonedas, los primero que las partes deben hacer es crearse una cuenta en una billetera digital. Tanto el comprador de la propiedad como el vendedor deben tener o crearse una cuenta en una billetera virtual que acepte criptomonedas. “Usualmente hacen cuentas en billeteras digitales habituales como Binance, Lemon, Ripio, Buenbit, Belo, Satoshitango y Defiant”, comenta Mariano García Malbrán.
Una vez acordado el precio de la propiedad, le sigue como en toda operación la firma del contrato con la transferencia del dinero. En este caso, describe que “las criptomonedas se usan como si fueran una cuenta bancaria CBU, se transfieren de la billetera del comprador a la del vendedor. Una vez que impacta en la del vendedor se considera realizado el pago y -como es instantáneo- ya se puede certificar la firma de la escritura de dominio con el escribano”. Gracias a su virtualidad, la transacción a través de una transferencia previene los peligros que conlleva hacer el pago en efectivo, como el traslado del dinero desde la propiedad o el banco a la escribanía y el riesgo de que lo roben en el camino.
En términos contractuales, García Malbrán explica que “la forma técnica y legal es una cesión permuta, ya que como las monedas digitales no son monedas de uso corriente y legal se transfieren como cosa, como si se entregara en parte de pago una casa con vehículo. Si la propiedad se vende por US$30.000, se dice que se entregan 30.000 USDT y queda plasmado como una permuta. Como contrapartida, el vendedor le transfiere la propiedad del inmueble al comprador”. En el caso de que se quieran usar monedas más volátiles como el Bitcoin, se recomienda prever en los contratos cláusulas que aclaren la asunción del riesgo cambiario por parte del comprador ante variaciones en la cotización de la moneda.
Según el perfil, los receptores de las criptomonedas pueden optar por distintos caminos sobre qué hacer con el dinero virtual. “Por un lado, puede conservarla en su billetera virtual y con esas puede empezar a hacer trading (comprar y vender monedas como si estuvieses comprando y vendiendo acciones de empresas). Por el otro, puede cambiarlas en cualquier empresa financiera o a través de un broker dedicado a esto por billetes en efectivo contra el pago de una comisión que -según la empresa financiera- va del 1% al 4% de acuerdo al momento del mercado. Aún así, hay muchas cosas que hoy aceptan criptomonedas para comprar y vender, podría comprar objetos que acepten criptomonedas y otro inmueble”, detalla.
Los pioneros cripto en los inmuebles
Los perfiles que se animan a introducirse en esta modalidad de inversión en el ladrillo tienen factores en común. “El promedio de edad es más recurrente la gente joven -o gente grande rodeada por gente joven- que le gusta la innovación y tecnología”, define Hernán Brennan, director comercial de la desarrolladora Vinsa que acepta criptomonedas para sus inmuebles en venta. García Malbrán observa que “es un público que viene decepcionado de las inversiones en plazo fijo, en fondos de inversión y en dólares”.
Por otro lado, el presidente de Keymex también observa que una parte de los actores que comercializa propiedades con cripto son aquellos que quieren mudarse al extranjero. “Por ejemplo, una persona que tiene un inmueble en la Argentina y cuando lo vende se quiere ir a vivir a otro país va a tener grandes inconvenientes para transferir ese dinero al exterior desde el punto de vista de declaraciones antilavado, presentaciones ante la AFIP, impuestos que le van a trabar la transferencia de dinero al exterior. En cambio, con criptomonedas lo hace en cinco minutos ya que se lleva su celular a cualquier país y retira los dólares en cualquier fintech del mundo”, se explaya.
Otra faceta de los inversores cripto locales son aquellos que practican criptominería en el país (la fabricación de las criptomonedas) porque los bajos costos de la energía en nuestro país lo facilitan. Como ese trabajo se paga en monedas virtuales, estos actores podrían interesarse en invertir sus ganancias en inmuebles directamente en lugar de cambiarlas por divisas.
Por último, hay algunos casos aislados de los que hace mucho tiempo decidieron invertir en este negocio cuando todavía no había crecido y ganaron con el crecimiento de las monedas. Por ejemplo, puede ser el caso de alguien que compró tres Bitcoins a mediados de 2017 cuando valían US$3000 cada una y las conservó hasta su pico máximo en noviembre de 2021, cuando la moneda superaba los US$68.500. En ese entonces, tendría más de US$200.000 en criptomonedas con las que pueden comprar un departamento de dos ambientes en los barrios más codiciados de la Ciudad de Buenos Aires.
Qué impuestos pagan los que venden criptomonedas
Si bien la adopción de las criptomonedas crece exponencialmente con el tiempo, todavía quedan muchos grises en cuanto a su tributación. La única certeza es que por ser consideradas “bienes inmateriales”, las stablecoins no tienen que pagar Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Por otro lado, la Ley 27.430 incorporó en la ley del impuesto a las ganancias el concepto de moneda digital pero sin definirlo. Sin embargo, se mantiene como una incógnita la fuente de las rentas que se generan, si es argentina o extranjera. Según Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, “Podría considerarse que las stablecoins encuadran en el concepto `moneda digital´ y que generan renta de fuente extranjera gravada al 15% dado que no existe una emisión de las mismas en la Argentina. No obstante, la renta sería prácticamente nula porque no hay variaciones relevantes del valor en dólares para este tipo de stablecoins. La entrega de éstas para el pago de un inmueble, se considera venta de las mismas a los efectos del impuesto a las ganancias”. En caso de pagarse con monedas volátiles, profundiza que “las monedas no están ubicadas en la Argentina por su emisión descentralizada y genera una renta de fuente extranjera alcanzada en 15% por impuesto a las ganancias. Si por estar en una billetera argentina se considerara que están situadas en el país, también generaría una renta del 15% pero de fuente argentina, que no es lo mismo porque pueden tener tratamientos distintos”.
El panorama desconcierta más aún cuando se trata de impuesto a los bienes personales. Para éste, las legislaciones provinciales y de la Ciudad de Buenos Aires gravan el ejercicio de actividades habituales y a título oneroso en el ámbito de sus jurisdicciones. “Existen muy pocas legislaciones que contemplan un tratamiento específico para las criptomonedas y esto es peligroso ya que podrían existir diferentes interpretaciones por parte de las administraciones tributarias de diferentes jurisdicciones sobre operaciones ya realizadas”, observa el contador tributario.
Ilustra que si se considera que la persona que paga el inmueble con stablecoins es alguien frecuente en la compraventa de criptomonedas y hay territorialidad, las Jurisdicciones pueden pretender gravar esas entregas con el impuesto sobre los ingresos brutos. Por ejemplo, “Córdoba define a las stablecoins como monedas digitales y, para el caso de compraventa habitual de las mismas, determina que la base imponible será la diferencia entre los precios de compra y venta. La alícuota que se aplica a estas operaciones es del 6,5%. Otras jurisdicciones, por ejemplo, podrían pretender considerar que está gravada la entrega de las stablecoins para el pago del inmueble sobre el valor de las mismas y no por la diferencia entre compra y venta”, destaca.
Para Boquete, esto es una gran desventaja que en algunos casos limita la inclusión del mundo cripto en el mercado inmobiliario y genera reticencia entre los desarrolladores: “Hay casos en los que el desarrollador es el que rechaza la criptomonedas y busca el dólar directo porque en su contabilidad tiene cierto temor a los impuestos que les puedan imponer”.
Por Mercedes Soriano
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