Propiedades: claves para no equivocarte a la hora de elegir qué comprar y qué unidades tienen mayor potencial de venta futura

Históricamente, el ladrillo actuó como refugio de valor. A pesar de las crisis económicas y los vaivenes que sufren los precios de los inmuebles, las construcciones tradicionalmente se venden en dólares por lo que permiten resguardar los ahorros de otra forma que no sea escondiendo divisas bajo el colchón. No obstante, la compra de metros cuadrados no es garantía de que se venda al mismo precio real al que se compró ni que sea un producto codiciado con alta demanda. Por ejemplo, el precio del metro cuadrado promedio cayó un 35% desde el 2019 hasta ahora.

¿Cuál fue entonces una apuesta “segura” en el mercado inmobiliario? “A partir del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), sabemos qué es lo que mas se vende y nos da una idea de probabilidad de venta de lo que vamos a tasar. El tres ambientes es el rey: es la tipología que más se vende y lo viene siendo en los cuatro años desde que tenemos los datos. Luego le siguen los dos ambientes”, definió Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria en la Expo Real Estate 2022.

En cambio, la información del ROI sugiere que los inversores o consumidores finales que en algún momento compraron tanto un monoambiente como un departamento de la tipología más grande en el mercado son los que en este momento tienen bajas chances de venderlo ya que, en la actualidad, son las unidades que menos se venden en la Ciudad de Buenos Aires.

“Hay mucha más oferta de monoambientes de lo que se demanda, mientras que en las otras tipologías hay un poco más de equilibrio”, dice Balayan en diálogo con LA NACION. Así como la sobreoferta de venta influye en los precios de publicación que buscan ser competitivos, la broker señala que también impacta en el mercado de los alquileres: “Para mí, los datos muestran la falta de interés por parte de los inversores de comprar monoambientes. Eso se refleja también en la caída de oferta de alquileres ya que el monoambiente es la tipología que menos hay y de la que más se demanda. Es un segmento que en el pasado era muy virtuoso del lado del inversor y del lado de la demanda porque al haber más oferta los precios no se disparaban tanto. Sin embargo, con la ley se ven perjudicados inversor e inquilino”.

Cuánto se vende y cuánto se ofrece

La distribución de las ventas por cantidad de ambientes fue la siguiente:

• Tres ambientes: 30%
• Dos ambientes: 26%
• Cuatro ambientes: 20%
• Monoambientes y más de cinco ambientes: 12% respectivamente

Mientras tanto, la oferta según los avisos publicados en Zonaprop no convalidó la demanda. Si se mira a la oferta como una torta, la distribución sería la detallada a continuación:

• Dos ambientes: 30%
• Tres ambientes: 27%
• Monoambientes: 22%
• Cuatro ambientes: 15%
• Cinco o más ambientes: 6%

Las características de la unidad, como la ubicación o la antigüedad, son factores que inciden directamente en el precio. Según los datos del radar inmobiliario, en el primer semestre de este año el 77% de las ventas fueron departamentos sin amenities, el 70% fue sin cochera y sólo un 11% fue de unidades en torres mientras que en 2019 este último número había sido del 19%.

Otro dato no menor es la necesidad del propietario de vender el departamento, urgencia que algunas veces lleva a bajar la tasación para poder concretar la operación. Según el análisis del ROI, mientras que en 2019 el apuro de los propietarios por vender era conformado por un 14% de los oferentes, ese número se duplicó en los últimos años y en 2022 alcanzó el 32%. ¿A qué se debe? “Entiendo que cuando hay apuro en vender tiene que ver con el costo de oportunidad que se percibe por tener el dinero en el ladrillo. ¿Qué está dejando de hacer la gente por tener el dinero en un departamento? Es probable que tengan una alternativa superadora o deban mudarse de manera urgente cuando están apurados. Entonces el incremento en el porcentaje de gente que está apurada por vender puede tener que ver con una mayor proporción de personas en esas circunstancias”, concluye Balayan.

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