Buenos Aires no es la única opción: las cinco ciudades donde comprar una propiedad para alquiler temporario es buen negocio
Las claves a la hora de definir dónde apostar y las razones que hacen del alquiler temporario el negocio inmobiliario de este tiempo
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PARA LA NACIONVictoria Aranda
Turismo, minería y energía. Las locomotoras económicas de la Argentina son las que, a la vez, motorizan la demanda de alquileres temporarios en distintas ciudades del país. Rentas altas en billetes verdes explican en buena parte el secreto de su éxito, mientras que la demanda, de la mano del actual tipo de cambio, crece tanto al sur como al norte, pasando por la capital de la Argentina.
Salta: minería y paisajes
Salta tiene el encanto del norte y una demanda propia. María Rosana Novillo, broker de Coldwell Banker Realty Group en Salta, enmarca el presente del negocio de los alquileres temporarios en esa provincia: minería y turismo empujan la demanda. De hecho, tanto en la ciudad como en las otras capitales de la región, casi no hay oferta de departamentos céntricos bajo el formato de alquiler tradicional, porque está todo volcado a esta modalidad en algún tipo de plataforma.
Así, de acuerdo con la broker, en la actualidad los Inversores compran monoambientes con este destino. Y los números sostienen el dato: “Hay cerca de 4900 plazas registradas para el alquiler temporario, pero se calculan el doble en el mercado informal”, puntualiza en relación a la disponibilidad.
Según destaca, el litio despierta expectativas, pero es la minería la que hoy está protagonizando un verdadero boom, ya que, con US$2466 millones, Salta está posicionada en segundo lugar en cuanto a las inversiones mineras que realizan empresas extranjeras en la Argentina.
En concreto, la rentabilidad de un departamento para alquiler temporario en Salta ronda el 6,5% anual en dólares. “Hoy un departamento de dos ambientes alquilado de manera tradicional deja US$230 por mes, y uno temporario, en promedio, unos US$450″, ilustra Novillo.
Mendoza: atractiva para la vecindad
Otro destino con potencial para el alquiler temporario es Mendoza. La ciudad registró la entrada de 15.000 trasandinos durante la última Semana Santa. La información es citada por Pablo Rodríguez Damonte, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, para explicar la alta demanda de alquileres temporarios que registra la capital de la provincia cuyana.
“Las ventas de propiedades que se concretan tienen como finalidad la renta temporaria”, remarca el broker, a excepción de los PHs, que en muchos casos tienen prohibido este destino. Lo cierto es que los alquileres bajo la modalidad temporal arrancan en los US$50 diarios, dependiendo de la zona y el tipo de inmueble. “No hay mucho para evaluar: en 10 días se hacen US$500, es un negocio ventajoso, sobre todo si se lo compara con un alquiler tradicional”, estima.
De acuerdo con el broker, el atraso cambiario atrae a gran cantidad de chilenos a la ciudad, seducidos por la cercanía, los precios y la calidad de los servicios. ¿Y el mercado corporativo? “Hay en Mendoza alquileres para empleados de empresas, pero a tres años y bajo la ley 27.551″, puntualiza Rodríguez Damonte.
Bariloche: el encanto de la nieve
Un análisis aparte merece la Patagonia. En concreto, Martín Ferrer, de Desde Century 21 Bariloche, explica que a diferencia de lo que sucede en otras latitudes, en la ciudad -considerada la capital del esquí del Cono Sur- hay un mercado de propiedades que nació para renta turística. Las características de la plaza hacen que la oferta exceda el monoambiente tradicional -o a las unidades de dos ambientes- que habitualmente integra el listado de propiedades con esta finalidad.
Si bien -atención, inversores-, hay monoambientes en venta desde US$65.000 también hay departamentos familiares desde US$80.000 y hasta los US$150.000. “En cuanto al Cerro Catedral, un departamento de dos ambientes, con vista a las pistas de esquí, parrilla en el balcón, jacuzzi y amenities demanda una inversión de US$150.000″, detalla Ferrer.
“También existen opciones de casas y departamentos en barrios cerrados con acceso al lago o con canchas de golf y polo, donde la renta es mayor y los valores de venta comienzan en los US$250.000″, continúa, siempre en relación con la oferta. En cuanto a los alquileres, indica, un monoambiente bien ubicado oscila entre los US$70 y los US$100 diarios. Un número que aumenta en las temporadas de ski con ocupación plena en Bariloche.
Una unidad de dos ambientes ubicada en el Cerro Catedral en plena temporada se alquila por US$250 por noche, el mismo valor en el que arrancan los alquileres de las casas en barrios. “Ese número genera una renta que ronda entre el 10 y el 12 por ciento anual en dólares”, afirma Ferrer.
Mientras que una propiedad en Villa La Angostura deja un margen del orden del 7 al 9 por ciento luego de gastos. Esa rentabilidad puede subir al 14 y hasta el 16 por ciento para los casos de una unidad ubicada en un barrio cerrado” agrega.
Añelo: de la mano del boom petrolero
Con 500 radicaciones mensuales, Añelo en particular presenta la rentabilidad estrella del mercado: entre 12 y 15% anual en dólares. El dato pertenece a Añelo Nuevo, proyecto que se está levantando en tiempo récord, de cara a una demanda que, al parecer, no tiene ninguna intención de detenerse.
Con precisión y a manera de ejemplo, la compra de un dos ambientes con cochera por U$S68.000 en esta iniciativa proyecta una renta mensual de $250.000. “Hay un desequilibrio entre oferta y demanda que persistirá y seguirá empujando los precios de los alquileres y de compra, generando rentas anuales de dos dígitos”, profetiza Leandro Soldati, socio de Soldati Propiedades, comercializadora del citado proyecto.
Soldati revela que son las empresas petroleras las que encabezan los pedidos de propiedades para sus empleados. Y como los clientes de este proyecto son las compañías que trabajan en Vaca Muerta, entidades petroleras o de servicios generales, los contratos que se han firmado por este emprendimiento han sido en su mayoría por más de un departamento: frecuentemente, suelen pedirse más de 10 unidades. “Es un mercado en el que desde hace mucho tiempo la demanda es superior a la oferta”, profundiza la fuente.
Buenos Aires: el poder de los números
Un estudio reciente de la plataforma Properati explica el boom de los alquileres temporales en Buenos Aires, con el marco de una ley que regula los alquileres tradicionales que hoy está, literalmente, mucho más que cuestionada. Este escenario, sumado al tipo de cambio y a los atractivos de la Capital Federal, impulsa el crecimiento de los alquileres temporarios.
Hoy alquilar un departamento por Airbnb es entre un 46% a 258% más caro que en el mercado de alquileres tradicionales según el informe de la plataforma en el que comparó el costo mensual de un departamento en el mercado tradicional y en Airbnb, en 34 barrios de la Capital. Según el estudio, basado en un cálculo referencial, en promedio, el alquiler temporal de una propiedad por 30 días es 131% más caro que la opción tradicional.
Como en otros de los casos citados, también en la Ciudad Autónoma hay oferta de productos a la venta especialmente pensados -con las amenities ad hoc- para este segmento. “Hay muchos proyectos muy interesantes para satisfacer las necesidades de alquiler temporario, tanto en metros como en espacios comunes de esparcimiento y de coworking, en algunos casos muy creativos y entregados directamente llave en mano (amoblados y con todo el equipamiento necesario para alquilar temporariamente) para que el inversor lo pueda poner rápido en alquiler”, comparte Mariel Van Compernolle, gerente de atBuenos Aires, inmobiliaria especializada en el segmento.
A lo que se refiere es que las propiedades que se ofrecen en alquiler temporario están equipadas, lo que marca una diferencia importante con las destinadas a otro tipo de alquiler, además de estar ubicadas en lugares que ofrecen acceso a universidades, hospitales o lugares con atractivos turísticos a diferencia de aquellas en disponibilidad para alquiler tradicional.
Por otra parte, la llegada de turistas extranjeros se traduce en una oportunidad rentable, tanto para quienes ya tienen una propiedad como para quienes con capital inmovilizado adquieren unidades aprovechando la baja del precio por m², para destinarlas a este tipo de renta. “Hoy un alquiler temporario explotado con un esquema diario -lo que implica mayor rotación- puede rendir entre un 7,5% a 9% anual neto de gastos. En esquemas de más largo plazo, o sea alquileres mensuales, lo que implica menor rotación, el rendimiento ronda el 6 al 7%”, detalla Ignacio Mel, director de Mel Propiedades.
“En Buenos Aires, podemos encontrar departamentos desde US$15 diarios hasta US$60, son unidades entre 30 y 50 m² y el valor varía dependiendo la zona”, aporta Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
En la misma línea aporta su mirada Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, que se dedica especialmente a alquileres temporarios: “Estamos regresando a precios prepandemia y pactados en dólares. Hasta no hace mucho se encontraban departamentos de US$300 a US$400 por mes, y hoy ya no hay nada por menos de US$550 a US$600″. “La media está en US$850 y la rentabilidad, con contratos de un mes como mínimo que es a los que nos dedicamos, está en el orden de los 4 a 7% anual en dólares”
En cuanto a zonas, las mejores zonas para alquiler temporario para turismo son Recoleta, Palermo, Puerto Madero, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y Retiro. Rizzo aclara que en el último tiempo empezaron a despertar interés del público otras zonas menos tradicionales, pero en las que se consiguen precios hasta un 30% más económicos”. Se refiere a Colegiales, Chacarita, Villa Crespo, Abasto, entre otras
Con la actual relación peso-dólar, y con la presumible -y en algunos casos, ya palpable- recuperación del turismo médico, de ferias y congresos y educativo, se prevé que este negocio en Buenos Aires continúe en ascenso.
Por Victoria Aranda
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