Boom en Córdoba: pasaron de vender 50 terrenos por mes a 450 en diciembre

La necesidad de verde que generó la pandemia junto a los bajos costos de construcción en dólares, son algunas de las razones que explican por qué en Córdoba se está viviendo una “fiebre” por los terrenos: en diciembre pasado se registró un crecimiento en ventas del 156,8% respecto al mismo mes de 2019, mientras que si se compara la variación interanual del acumulado de 2020 la suba fue del 86%.

Según datos de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (CEDUC), la cual reúne a medio centenar de desarrollistas de la zona, durante el 2020 la venta no financiada de lotes cayó 17,5% en la capital cordobesa. Sin embargo, si se analizan los números de las ventas financiadas, la cifra se dispara 371,1%, muy por encima de cualquier otro inmueble.

Lo mismo sucede si el foco está puesto solo en el mes de diciembre. En este caso, la venta no financiada de lotes tuvo un descenso del 49,1%, pero las transacciones financiadas reflejan una suba del 399,8%. Este último dato se explica tanto por la baja base de comparación en diciembre de 2019 como por un “nivel históricamente alto” de ventas en el último mes de cada año.

“La venta financiada se dio porque se ofrecen los terrenos con un adelanto, y después cuotas en pesos indexadas al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) sobre costos de construcción. Así se pueden captar muchos más clientes, hoy comienzan a aparecer los compradores que tienen una pequeña entrega o venden un auto y se deciden a pagar en cuotas”, explicó Martín Teicher, vicepresidente de la CEDUC.

Al observar las variables históricas, entre 2013 y 2014 hubo un pico de ventas de lotes financiados, mientras que en 2015 el salto lo pegaron las transacciones no financiadas. Luego, la demanda cayó abruptamente y la media se redujo a la venta de 50 unidades por mes. “Pero llegó diciembre 2020 y la cifra saltó a 450 terrenos vendidos”, señaló Teicher.

El perfil de los compradores también cambió. Seis años atrás la demanda se caracterizaba por comprar paquetes de inversiones, por lo cual los grandes compradores adquirían unas 100 unidades y generaba que los gráficos se disparen a máximos históricos. En cambio, a partir de junio de 2020 las compras fueron realizadas por personas físicas, con la intención de adquirir un solo terreno para uso propio.

“Al cordobés le gusta particularmente mucho el jardín, el asado, tener aunque sea un pequeño patio con verde. No es tan urbano como sucede en Buenos Aires o Rosario. Además, el año pasado fue caracterizado por el encierro. Y por último, aquel que tenía ahorros en moneda extranjera vio una baja importante en términos de dólares. Si sumás todo eso, entendés por qué los compradores se volcaron tanto a la venta de lotes”, resaltó el vicepresidente de la CEDUC. De acuerdo con las fuentes del sector, a principios del año pasado los valores de los terrenos cayeron hasta un 30% de su precio original.

Los problemas que acarrea el fenómeno

La alta demanda que se generó terminó por desencadenar una falta de stock en el mercado inmobiliario cordobés. Según los desarrolladores, históricamente el sector contaba con 2500 lotes a ofrecer, mientras que hoy “no superan los 1000”. Como consecuencia, sin disponibilidad de unidades a la venta pero gran cantidad de compradores, los precios empiezan a subir: si al principio de la pandemia los lotes habían mostrado rebajas de hasta un 30%, los mismos ya están acomodando nuevamente sus valores, “algo que no sucedió todavía con los departamentos”.

A esto se le suma el rol de la Municipalidad y la planificación urbana. Por un lado, la CEDUC afirma que el municipio tiene que promover que se concreten estos fenómenos de venta porque genera empleo real y presenta una solución de vivienda. Pero, por el otro, se tiene que planificar con cuidado cómo crecerá la ciudad. “Cuando se amplía la mancha o expansión urbana ilimitadamente, provoca un problema caótico de transporte, seguridad, basura, distancias. Por eso la Municipalidad tiene una doble vara: aprobar los nuevos proyectos de expansión, pero pensando en la ciudad a largo plazo”, concluyó Teicher.

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