Blanqueo: si la decisión es comprar una propiedad, qué hay que analizar para no perder plata

El gobierno lanzó un nuevo blanqueo de capitales y bienes. La compra de inmuebles en pozo o con menos del 50% de avance de obra con dinero blanqueado, no pagan impuesto. Es un beneficio muy bueno. Dicho esto, el escenario actual del mercado de emprendimientos en pozo o con obras en marcha está atravesando unos de los peores momento debido al alto costo de construcción, la inflación, el dólar planchado, y la alta incidencia de tierra en CABA.

He escuchado a muchos colegas decir que las propiedades están recuperando su valor por los créditos hipotecarios y por eso es buen momento para comprar en pozo. Esto no es directamente así. Estamos hablando de dos mercados diferentes dentro del mismo.

El usado está afectado por la baja demanda y falta de crédito. El de obra nueva, afectado por la inflación en dólares y falta de crédito. El precio del usado estuvo muy bajo y ahora empezó a estabilizarse, pero sigue muy por debajo de los precios de los emprendimientos en pozo, siempre hablando de comparables tanto de productos como de barrios.

Esto nos obliga a analizar con mucho cuidado la alternativa de comprar inmuebles apto blanqueo porque, de lo contrario, el impuesto que nos ahorremos de pagar se va a traducir en una compra cara, por ende, mucho tiempo para que el mercado convalide estos valores y podamos hacernos de liquidez y el costo de oportunidad que esto implica.

¿Qué aspectos debo analizar con detenimiento antes de invertir en un proyecto apto blanqueo? Además de lo obvio, como quién desarrolla el proyecto y su estructuración legal y financiera, es fundamental prestar atención a la ubicación, por más evidente que parezca.

Cada barrio tiene un valor histórico asociado al precio por metro cuadrado. Actualmente, los altos costos de construcción y la incidencia del precio de la tierra nos obligan a invertir únicamente en aquellos barrios donde el valor histórico sea superior al costo de construcción en pozo actual.

Si el costo actual está por encima del valor histórico del barrio que estás evaluando, es mejor no entrar en el proyecto, ya que resultará difícil salir en el mediano y largo plazo. En cambio, si el valor de ingreso, aunque elevado, se sitúa por debajo del histórico del barrio, podría tratarse de una oportunidad que merezca una evaluación detenida.

Por ejemplo, hoy en día, una obra nueva en una excelente ubicación en Palermo tiene un costo por metro cuadrado de US$3200, mientras que su valor histórico ha estado por encima de los US$5500 por metro cuadrado. Esto representa una buena alternativa.

En cambio, si consideramos un barrio como Caballito, donde el costo por metro cuadrado es de US$2800 y su valor histórico fue de US$3300, el margen de ganancia es menor y el tiempo de espera para una salida favorable es mayor.

Finalmente, hay barrios más jóvenes donde el valor histórico nunca superó el costo actual de una obra nueva.

En resumen, para simplificar el análisis, hoy conviene invertir en pozo únicamente en barrios tradicionales y consolidados, como Palermo y sus variantes. Estos barrios son los primeros en recuperar su valor cuando la actividad económica mejora, seguido por los barrios con menor demanda debido al efecto cascada.

El autor de la nota es director de Evoluer.

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