Cómo comprar una propiedad en pozo, a estrenar o usada con los dólares del blanqueo

Faltan nueve días para que concluya la primera etapa del blanqueo de capitales que permite regularizar activos que están por fuera del sistema financiero. Las alternativas que plantea la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para hacerlo son las siguientes:

• Si se blanquea bienes de hasta US$100.000 no se abona ningún impuesto
• Si se regularizan montos mayores, se debe pagar una alícuota del 5% hasta el 30 de septiembre; del 10% hasta el 31 de diciembre; del 15% hasta el 31 de marzo de 2025
• Si el blanqueo es de dinero en efectivo, se lo debe depositar en una Cuenta Especial de Regulación de Activos (CERA), antes del 30 de septiembre. En caso de que se deje en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025 tampoco se pagan impuestos ni hay tope de monto a regularizar. Para usar ese dinero antes de dicha fecha sin pagar alícuotas, es posible hacerlo si se invierte en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, entre ellas, los proyectos inmobiliarios en pozo. Hasta el 31 de diciembre de 2025 se puede elegir el proyecto en el cual invertir. Deben ser aquellas obras que tienen hasta un 50% de avance al momento de la entrada en vigencia de la ley y estén registradas en la AFIP
• En el caso de comprar una propiedad a estrenar o usada, no se paga impuesto si el monto a blanquear es menor a US$100.000 o se pagan por el excedente el 5% si lo supera hasta el 30 de septiembre

Todos los bienes, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses. En el caso de los bienes inmuebles, se debe considerar su valor de adquisición, su valor fiscal o su valor mínimo (el que sea superior).

“Se trata de una gran oportunidad para impulsar el sector. Quienes quieran invertir en desarrollos o necesiten acceder al beneficio para continuar con obras ya comenzadas, podrán hacerlo sin pagar impuestos”, comparte Leandro Molina, director de Zonaprop.

La resolución incluye tanto proyectos nuevos como aquellos con un grado de avance inferior al 50% al momento de la entrada en vigencia de la ley. De esta manera, este incentivo a la construcción brinda beneficios a aquellas personas que tengan su dinero no declarado en el país y puedan invertirlo en un proyecto inmobiliario. “Nos parece una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

“El blanqueo está lentamente aportando una cuota de compradores que no podían acceder a unidades en pozo y dinamizando las operaciones en esta etapa del año. Esperamos mas medidas que activen el mercado”, agrega Jeannine Acuna, Gerente comercial JPU Urruti.

Quienes se inscriban al blanqueo deben abrir una Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA) para depositar los fondos en efectivo. Mientras que, los desarrolladores que se inscriban en el registro no necesitarán hacerlo para recibir esos fondos, simplemente tienen que asociar y registrar una cuenta bancaria propia al proyecto inmobiliario. El titular de SDC Asesores Tributarios, Sebastián Domínguez, comentó que la medida del Gobierno “flexibiliza mucho el blanqueo” y ejemplificó: “Esto permite pagarle a un vendedor de esos bienes desde una cuenta CERA a cualquier otra cuenta de cualquier otro tipo y no a otra cuenta CERA. Después será tarea del fisco controlar eso, pero flexibiliza muchísimo”.

“Notamos un gran interés del público por el blanqueo y se multiplican las consultas por nuestros proyectos. Los miembros de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) están haciendo el trámite para que sus emprendimientos sean apto blanqueo”, cuenta Tabakman.

“Desde la implementación de la medida, las consultas por propiedades aumentaron considerablemente, revelando un claro interés por unidades pequeñas, como departamentos de uno o dos ambientes. Asimismo, los compradores están priorizando la ubicación, con barrios como Palermo, Belgrano y Barrio Norte liderando la demanda”, señala Rodrigo Saldaña, Gerente Comercial de Oslo Propiedades.

Ahora, la gran pregunta que surge a la hora de decidir blanquear el efectivo: ¿qué se debe analizar antes de invertir en el mercado inmobiliario?

Blanqueo de capitales: ¿qué tener en cuenta antes de comprar una propiedad?

En pozo

La elección de comprar un departamento en pozo no es fácil, sobre todo si se tiene en cuenta que la Argentina es un país con ciclos macroeconómicos y ajustes cambiarios. Razón por la que nunca es posible saber con anticipación si el departamento en construcción costará más o costará menos, en dólares, una vez que esté terminado.

Al comprar una unidad desde que se adquiere el terreno, la ventaja más común es la posibilidad de financiar la unidad durante el trayecto de obra y pagarla en pesos y en cuotas ajustables. De todas formas no se puede financiar el total de la inversión: en general, los desarrolladores exigen un adelanto promedio del 30% del valor (que puede ser abonad con el dinero blanqueado) y cuotas en pesos ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, CAC, que aumenta en sintonía con la inflación.

“Conviene comprar en pozo, siempre y cuando sea a un desarrollador solvente, acreditado y que haga las cosas bien. Porque se va a adquirir un producto nuevo, con las últimas tendencias y con la facilidad de pagarlo mientras se construye”, añade Tabakman.

Sobre este punto concuerda Ignacio Camps, director de Evoluer Real Estate y agrega: “Además de lo obvio, como quién desarrolla el proyecto y su estructuración legal y financiera, es fundamental prestar atención a la ubicación, por más evidente que parezca”.

Además del beneficio económico, Valeria Soldati, socia y Directora de la Oficina Recoleta de la inmobiliaria homónima, agrega otra ventaja: refiere a que se puede elegir entre varias opciones que están en venta, como las tipologías y el piso, y “en algunos proyectos hasta se puede modificar los ambientes o terminaciones”.

Pero, como existen sus beneficios, también hay ciertos riesgos que deben tenerse en cuenta: uno de ellos sucede si el índice CAC sube de manera abrupta e impacta directamente en el valor de las cuotas. “Esto sucedió en los últimos dos meses del 2023 (17,2% en noviembre y 33,4% en diciembre), porque subieron los materiales, y se vio afectado con valores por encima del de la inflación general”, informa Tabakman.

Además, al tratarse de una obra, se deberán tener en cuenta los riesgos comunes de cualquier proceso de construcción: “A veces los plazos se pueden extender por algún tema: clima, paros del personal, demora en entrega de materiales, por nombrar algunas sorpresas”, aclara Soldati.

Por su parte, Diego Cazes, gerente de L. J. Ramos, sostiene que el mercado está siendo cauteloso y que “quienes blanquean son los que tienen más de US$100.000, pero que la reacción en el sector se va a evidenciar recién a partir del mes que viene”.

Entonces, antes de tomar la decisión hay que tener en cuenta los siguientes puntos:

• Es clave averiguar si el terreno fue escriturado, si los planos tienen aprobación municipal, qué desarrolladora lleva adelante la obra y qué solvencia tiene para afrontarla. “Todos los proyectos en pozo son una promesa de entregar un departamento, en una determinada fecha y de una calidad específica y por eso es muy importante quien está detrás de esa promesa que se hace”, afirma Tabakman.
• Analizar con un escribano la figura legal que se utiliza para la construcción y averiguar las ventajas y desventajas de la misma.
• Conocer algún proyecto ya terminado del mismo desarrollador para conocer el estilo y diseños.
• Hablar con inversores que participan de éste o anteriores edificios de la empresa.

El paso a paso con dinero blanqueado:

La CEDU compartió los pasos a seguir para comprar una unidad en pozo con el dinero blanqueado:

• Abrir la cuenta CERA en un Banco argentino (el trámite online tarda 24 horas hábiles)
• Depositar el dinero en la cuenta
• Trasferir los fondos blanqueados en la cuenta directamente a la cuenta del desarrollador, indicando número de COPI (Código de Registro de Proyecto Inmobiliario) del proyecto al cual se desea invertir. Se puede realizar desde el 1° de octubre y hay tiempo hasta el 31 de diciembre de 2025

“Hay casos en los que los proyectos no son apto blanqueo, por lo que algunos desarrolladores deciden ‘hacerse cargo de pagar el impuesto del 5%’ aplicando un descuento de ese porcentaje al comprador”, cuenta Patricio Rozenblum, co-founder PBG Desarrollos.

A estrenar

La principal ventaja que tiene un departamento terminado es la posesión inmediata y, en el caso de querer percibir una rentabilidad, se puede colgar el cartel de alquiler en ese momento. Otro punto a favor tiene que ver con que quien adquiere un piso para habitar es el primer dueño y representa un valor emocional único. Por otra parte, quien tiene el dinero en mano, puede encontrar oportunidades en descuento por la posibilidad de cruzarse con un desarrollador que lo necesite el efectivo para comenzar con otra obra.

“Los departamentos a estrenar tienden a ser los más cotizados, porque en general están en proyectos alineados con las tendencias actuales, son modernos, atractivos y tienen amenities”, añade Soldati. A su vez, agrega que es una de las mejores alternativas si además necesita la propiedad para habitar en forma inmediata. En cuanto a la diferencia con un inmueble usado, aclara que, si bien tiene un costo más elevado, “el valor invertido en la compra se mantiene a niveles altos por mucho más tiempo, y a la hora de necesitar vender, va a estar favorecido en los plazos”.

Por su parte, en este caso la contra suele ser que las unidades a estrenar tienden a tener valores de venta más altos que uno en pozo y que uno usado. En números, el valor medio del metro cuadrado de un departamento a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2696, mientras que en pozo el precio es de US$2689 y uno usado alcanza los US$2122, según el último reporte de Zonaprop.

El lado B es que cuando se adquiere una propiedad ya finalizada existen ciertos costos adicionales: gastos de escrituras más elevados, honorarios del reglamento, el fondo de alojamiento, entre otros.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, explica que siempre un departamento nuevo o a estrenar arranca de un valor de venta por encima del usado con similares características porque son proyectos que tienen materiales mas modernos y un diseño más adaptado a las necesidades del momento.

Entonces, si bien, en este caso, la incertidumbre es menor, existen aspectos a tener en cuenta:

• Consultar si la obra ya tiene el plano de subdivisión y si se puede escriturar la unidad
• Conocer los costos de escritura, ya que en general en una primera venta son más elevados
• Probar que funcionen todos los servicios y revisar los detalles de la propiedad, antes de la escritura, que es cuando se le puede reclamar al constructor
• Conocer la cobertura que ofrece la desarrolladora por fallas o vicios ocultos

El paso a paso con el dinero blanqueado:

• Abrir la cuenta CERA en un Banco argentino (el trámite online tarda 24 horas hábiles)
• Depositar el dinero en la cuenta
• Transferir los fondos blanqueados desde la cuenta CERA, a partir del 1° de octubre, a otra del titular. En este caso, la entidad bancaria va a solicitar una declaración jurada en la cual se indica que los fondos se transfieren a una operación onerosa: en este caso, la compra de una propiedad

Si el monto para comprar un inmueble es menos de US$100.000 no se pagará alícuotas, pero si supera ese monto se pagará el 5% correspondiente.

Usado

Al igual que un departamento a estrenar, el beneficio de comprar en esta etapa es que ya está construido y se puede ver, visitar, y probar. A diferencia de departamentos o unidades a estrenar, los inmuebles usados tienden a tener precios de mercado más bajos. Lo ideal en este caso es visitar la vivienda acompañados de un arquitecto, especialmente cuando el edificio en el que se ubica es antiguo o hace tiempo que se encuentra deshabitado.

En este caso, dentro de las contras que presenta, al igual que en la opción a estrenar, debe abonarse todo junto; en cambio en las unidades en pozo existe la posibilidad de abonar el inmueble en cuotas.

“El inmueble usado se sigue comprando con muy buen precio, pero es muy apresurado decir que ya se están haciendo operaciones, porque fue un blanqueo muy apresurado”, afirma Diego Cazes, y añade que “la gente está muy estresada por el poco tiempo que tiene para abrir la cuenta CERA, lo ideal sería que extiendan el plazo para blanquear dinero en efectivo”.

Los puntos a tener en cuenta:

• Es clave visitar el inmueble con un especialista en construcciones. La ley no establece ninguna prohibición específica respecto cuál debe ser el estado constructivo o de conservación de una unidad que se vende.
• Constatar el funcionamiento correcto y de flujo de todos los servicios: presión del agua y del gas, potencia de la electricidad, entre otros.
• Verificar que el piso no se encuentre ocupado ni alquilado ya que la ley no prohíbe que se venda un inmueble ocupado.
• Constatar la identidad entre lo construido y los planos inscriptos en el organismo estatal correspondiente. Es usual la existencia de diferencias que obstaculizan o retrasan la escrituración.
• Verificar si el inmueble está embargado, hipotecado, en sucesión o con alguna restricción legal, si el vendedor es único propietario o no y si tiene alguna restricción para vender.

En este caso, los pasos a seguir para comprar un departamento usado son los mismos que con los inmuebles a estrenar.

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