Tras el DNU de Milei: las recomendaciones a los propietarios para cerrar un contrato de alquiler y no perder dinero

El DNU de Javier Milei marcó un punto de inflexión en el mundo inmobiliario. Algunos expertos del sector afirman que, mientras rige el decreto de necesidad y urgencia, nos sumergimos en un tiempo de oportunidad, en el que se pueden firmar contratos de alquiler de locación de viviendas en un mercado donde se borraron las antiguas reglas de juego y se viven libertades más amplias.

La derogación de la ley modificó cuatro puntos clave, que podrían marcar un cambio en el mercado inmobiliario y dar más esperanza a los propietarios e inquilinos: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y los pagos adelantados.

“Lo más atractivo o sustancial que podría reavivar la oferta es la posibilidad de usar cualquier índice y plazo de ajuste, y elegir también el plazo de contrato que uno desee”, asegura Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, en diálogo con LA NACION y da números: “Hay un importante aumento interanual en la oferta de departamentos en alquileres en CABA. Si se compara enero del 2023 con enero del 2024, zonaprop registra un 20% más, mientras que argenprop un 47% más”.

Por su parte, Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, también cree que la oferta de alquileres de vivienda será más fácil de acceder “esa oferta va a estar más a mano, porque posiblemente vuelva a las inmobiliarias”. Sin embargo, opina que el DNU minimiza o disminuye cualquier posibilidad de riesgo para los propietarios, pero no para los inquilinos que se sentirán más amparados con una buena regulación.

“Se abre una ventana de tiempo interesante, para aquellos que siempre estuvieron dispuestos a poner en alquiler un inmueble con contrato de dos años y ajustes pactados por inflación”, sigue la charla Balayan y reconoce que “hay propietarios que vienen esperando un cambio y con una idea de poder hacer un contrato que no sea de 3 años, de volver quizás a lo clásico de 2 años, con la posibilidad de ajustar por inflación. Creo que hay que aprovechar la oportunidad mientras esté vigente el DNU”.

En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina expresa también que este es el momento para concertar alquileres: “Esos contratos seguirán vigentes durante todo el plazo convenido, aunque el DNU finalmente sea rechazado, porque la ley no es retroactiva”. Abatti asegura que estamos en un tiempo donde la oferta todavía no es mucha, por lo que este es el momento para concertar los acuerdos: “En lo que se refiere al contrato de vivienda, todavía el mercado no está inundado, eso pasará en aproximadamente 6 o 7 meses”. Es por esto que el propietario ahora puede conseguir un mejor precio que dentro de un tiempo, donde habrá más competencia, y donde el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones.

¿Qué recomiendan los expertos para hacer un buen contrato de alquiler?

Frente a este panorama, muchos se preguntan qué conviene a la hora de firmar un buen contrato de alquileres y aprovechar el viento de cola que sopla para este mercado.

1-¿Qué indexación hacer y con qué periodicidad de ajuste?

Mientras rige el DNU, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia, establecido con las modificaciones de la ley en octubre del año pasado, inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato. Además, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler.

En este contexto, Abatti sugiere utilizar el índice de precios al consumidor (IPC) del INDEC y, si el inmueble está ubicado en Capital Federal puede utilizarse el IPC de la Ciudad. En cuando a la periodicidad del ajuste, aseguró: “Lo que conviene es la indexación trimestral, dada la enorme inflación que tenemos. En épocas normales la indexación sería cuatrimestral o semestral, como mucho, pero hoy deber ser como mínimo trimestral”.

Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, asegura que, si el contrato es en pesos, al propietario le convendrá que se mantenga actualizado: “Le conviene ajustar el valor todos los meses, según la inflación, ya que estamos en un contexto en el que la inflación mensual varía entre el 20 y el 30%. Al inquilino le vendrá mejor algo más escalonado, como el ajuste por salario cada 3 meses”.

De todas formas, asegura que es necesario llegar a un acuerdo que se ajuste a la realidad, ya que el sueldo del inquilino no se actualiza todos los meses. Agrega que, si la economía se normaliza, los ajustes podrían hacerse cada más tiempo: “Hacer ajustes hoy cada 3 meses parece normal, pero si la economía se estabilizara, esos ajustes serían cada 6 meses o más”.

En cuanto a la moneda, los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Esper asegura que al propietario le convendrá hacerlo en dólares, pero cree que en la mayoría de los casos se harán en pesos, ya que “la gente que alquila cobra en pesos”.

2-¿Cuánto debe durar el contrato?

Los últimos años, los contratos duraban 3 años, pero con el DNU vigente el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, durará dos años.

En este sentido, Esper asegura que la duración depende de varias circunstancias: “Al propietario le puede convenir un contrato de dos o tres años, si el locatario es bueno, pero sino, le convienen plazos más cortos”. En el caso de los inquilinos, los contratos largos pueden ser una buena opción, que les brindan seguridad y estabilidad, pero hay circunstancias que los pueden llevar a buscar algo más transitorio.

“Hoy, los contratos de vivienda, como no tienen plazo mínimo legal, pueden hacerse de un año, año y medio, y hasta dos años, pero no conviene más de ese plazo, para conocer cómo es el inquilino y cómo cuida el inmueble”, aconsejó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

3-¿Conviene negociar el pago adelantado?

Esta figura estaba prohibida antes del DNU, sólo se podía si el inquilino lo ofrecía de buena voluntad, pero hoy los propietarios pueden solicitarlo. Enrique Abatti mira con buenos ojos esta posibilidad, como algo ventajoso tanto para el propietario como para el inquilino: “Le conviene a ambas partes, porque el inquilino puede negociar el precio, pagando por adelantado, y el propietario podrá hacerse de ese dinero, en un contexto de inflación brutal, para destinarlo a algún negocio o para guardarlo en moneda extranjera”, analiza.

El abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, cree que esto será más frecuente cuando comience a haber una mayor oferta: “Los propietarios, con esta nueva legislación, van a tener más confianza, ya que habrá más seguridad jurídica y, por lo tanto, mayor oferta. Y el inquilino lo podrá elegir e incluso, pedir rebajas, si paga por adelantado”.

4-¿Qué garantías conviene aceptar?

La Ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y que el locador debía elegir una sola. Por ejemplo, estas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo, finanzas de terceras personas y un seguro de caución. Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

En este sentido, Esper expresa que las garantías más fuertes, las que más cubren, son las garantías propietarias: que el garante sea una persona que tenga una propiedad, un inmueble, libre de todo gravamen, y que la pueda ofrecer como garantía. “Eso es lo que va a querer el propietario, pero el inquilino no siempre se lo podrá ofrecer”, agregó Mariano Esper.

5-¿Cómo estipular quien debe hacerse cargo de los arreglos y mantenimiento?

Hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Esper explica que las modificaciones hicieron que estas reglas dejasen de ser leyes de orden público (obligatorias) y que queden “por default” en caso de que no se aclare en el contrato.

“Es importante que se establezca de forma clara el régimen de gastos, de expensas, de servicios; quién paga las expensas ordinarias, los impuestos, las tasas y quién se hace cargo y paga las roturas y deterioros del inmueble (cocina, calefacción, lavarropa)”, señala el especialista.

Sugiere hacer un acuerdo balanceado, para que el inquilino no sienta que tiene que hacerse cargo de todos los gastos: “Si desbalanceamos mucho el mercado a favor del propietario, volveremos a las regulaciones legales nuevamente”, finaliza.

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