Tener una oficina alquilada es mejor negocio que un departamento

Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales. Según un estudio realizado por la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield y por Reporte Inmobiliario, que compara el comportamiento de ambos segmentos durante los últimos años en Buenos Aires, la rentabilidad anual de las oficinas gira en torno al 5,5%, manteniéndose muy por encima de la de los departamentos, que alcanza el 2,3%.

Para el informe, se tomaron los datos de las zonas consideradas como parte del “distrito financiero” (avenida 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín), en el caso de las oficinas Clase A y del corredor norte de la Ciudad (Barrio Norte, Belgrano y Palermo), para los departamentos. Es decir, son valores correspondientes a propiedades de escala premium.

En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero los autores del informe señalan que compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada. Entre 2014 y el primer trimestre de 2021, el valor del precio del alquiler de las oficinas mostró una apreciación del 76%, mientras que los departamentos depreciaron un 12%, ambos medidos en pesos.

Esta brecha tiene varias causas. Una de las principales es que las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago que genera el ingreso del inquilino y la tasa de inflación. A largo plazo, esta relación con la capacidad de pago genera una disminución de la renta.

“Al cierre del primer trimestre del año, las oficinas presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores”, señaló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield. “Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, agregó.

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0,5%. Por su parte, los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios, lo que llevó a un incremento nominal anual del 50%.

“La tasa de ‘cap rate’ residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión en viviendas en localizaciones centrales”, analizó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

El tipo de cambio, entonces, explica el aumento en los precios de alquiler de las oficinas, mientras que el salario es la principal causa de la evolución en los departamentos. A eso se debe la enorme diferencia entre ambos que ya se registra en más del doble.

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