Zona que crece en el Distrito Audiovisual

El próximo 21 de septiembre Colegiales cumple 125 años; sigue creciendo y está más joven que nunca. A partir de la instalación de las productoras y la constitución del llamado Distrito Audiovisual, la zona sumó a sus atractivos y a sus residentes tradicionales cantidad de visitantes que llegan allí para trabajar, visitar algunas de las muestras del Dorrego o el renovado Mercado de Pulgas. Así, este retazo porteño sumó importantes edificios de oficinas y nuevos o reciclados locales comerciales que ya no se limitan a las arterias principales y otorgan al barrio un peculiar movimiento interior, con interesantes propuestas gastronómicas, pequeñas boutiques de diseño y gran cantidad de posibilidades para satisfacer tanto las necesidades de los residentes como las de quienes llegan a trabajar o de paseo.

"Colegiales crece de manera sostenida tanto en lo que hace a viviendas como en lo comercial. Históricamente siempre fue un barrio residencial y de construcciones bajas, pero hace algunos años que viene levantando su demanda para proyectos comerciales, en especial en el corredor de Álvarez Thomas desde Elcano hasta Lacroze. Creo que el barrio está en alza y que tiene una identidad definida que asocia en armonía algunos intereses propios de Palermo, Belgrano y Chacarita. Por si esto fuera poco, hoy se suman a la movida del barrio productoras grandes, medianas y pequeñas que hacen al polo audiovisual y le dan un toque cool a esta geografía porteña", dice Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces. En igual sentido opina Manuel Mel, que del Departamento de Ventas de Mel Propiedades informa: "El Distrito Audiovisual de Colegiales crece cada día más; muchas productoras se instalaron en la zona no sólo por sus beneficios impositivos, sino también por su privilegiada ubicación dentro de capital, con buenos accesos, ya sea por avenida Juan B. Justo como por avenida Córdoba. Colegiales se caracteriza por tener importante oferta de casa y PH. Este último es un tipo de propiedad muy buscada, lo mismo que ciertos edificios nuevos con no más de 4 pisos, cuyos proyectos ofrecen departamentos tipo loft aptos profesionales, muy buscados para las oficinas, dado que pueden dividirse según distintas necesidades".

El tema es que esta ola audiovisual acerca gente al barrio, sea durante la jornada laboral, el after office o los fines de semana. "Hay buena demanda de oficinas y también de locales para el rubro gastronómico, pero en este último caso, la poca oferta obliga a reciclar viejas casas o encarar nuevas construcciones", retoma Beigel, con fuerte presencia en Colegiales y fundada hace más de 40 años. Según Manuel Mel, "los locales para el rubro gastronómico suelen ubicarse sobre las avenidas o muy próximos a ellas por un tema de habilitación y movimiento peatonal, pero los costos de la zona según el proyecto no deberían superar los 2600 dólares el m2 nuevo. En relación a dos de los barrios lindantes, Belgrano y Palermo, este es un valor muy competitivo dentro del mercado a estrenar".

Como ejemplo de costo de alquileres propone una oficina sobre Dorrego a 2 cuadras de Niceto Vega, justo en el límite con Palermo, que Mel ofrece a 11.500 pesos más gastos. Tiene 105 m2 de planta libre para dividir en boxes. Beigel también aporta al tema valores. "En lo que refiere a oficinas, el costo promedio de construcción por m2 siempre es inferior al costo de vivienda, ya que no se contempla tanto equipamiento y oscila entre 6000 y 9000 pesos el m2, según la calidad y el proyecto, más la tierra. Los valores de venta promedio para oficinas están en los 1900 dólares el m2, siempre hablando de edificios corporativos. Los precios promedio de locación para locales son entre 100 y 220 pesos el m2, dependiendo la calidad, ubicación, si es en esquina o no y cuántos metros lineales de frente tenga el local." En cuanto al perfil de empresas que buscan estas oficinas, Beigel concluye que es variado: productoras, estudios profesionales, importadoras, etcétera. "En general son jóvenes empresarios y profesionales, una nueva generación que prefiere evitar el microcentro y a la hora de salir a almorzar ir a alguna parrilla o restó gourmet, tomarse su tiempo para ir caminando y disfrutando del barrio."

Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, aporta su análisis. "Colegiales es una zona de considerable crecimiento desde inicios de 2000 y por la alta densidad poblacional, con necesidad de servicios. En parte, el gran desarrollo se debió al valor de los terrenos que al estar por debajo de la incidencia que se pedía en el barrio de Palermo motivó a los desarrolladores a invertir en esta zona. Un incentivo al que se agregaron los beneficios impositivos."

Consigna además que "los valores de alquiler de los locales varían según la inversión para ponerlos en funcionamiento, que se calcula entre 25 y 30 dólares el m2; en venta, entre los 4000 y 5000 dólares el m2 (dólar BNA, tipo vendedor). Los rubros que se acercaron a consultarnos, una cadena de café y dos entidades bancarias; estas últimas hoy están averiguando por superficies de alrededor de los 120 y 200 m2".

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