Tras dos años de persianas bajas, los locales buscan su lugar en el nuevo mapa del retail

El mercado de los locales está mejorando el ánimo. Es decir, a medida que vuelve la actividad comercial cambian las expectativas de los diferentes actores del sector. De todas formas, la incertidumbre continúa siendo el pulso del retail local. “Por lo general, cuando un inversor planea la apertura de un local apuesta a sostener el comercio, por lo menos, durante el primer plazo de contrato. Pero, en la actualidad, hasta esto parece resultar complicado, dado que existe una gran incertidumbre respecto a la volatilidad de las principales variables económicas; además, otro factor que complica el panorama es la situación sanitaria, ya que aún se mantiene latente la posibilidad de futuras restricciones”, sostiene Diego Almeida, responsable del sector de locales de la firma inmobiliaria Castro Cranwell & Weiss.

Los referentes coinciden en que el futuro parece deparar un camino mucho más esperanzador del que se vivió en 2021, aunque todo estará atado no sólo al escenario económico sino también sanitario. “Hoy la tendencia que domina es la recuperación y -de seguir todo por los carriles normales- se debería transitar el mismo camino. Es por eso que esperamos que este nuevo año continúe dando señales positivas, básicamente, incrementándose el consumo. Aunque dependerá de las medidas políticas y económicas que tome el Gobierno”, cuenta Almeida.

Una de las características que signará este nuevo año será, al igual que 2021, la reducción y refuncionalización de los metros cuadrados. Estos dos movimientos que parecen llegar de la mano de la nueva normalidad y de la transformación que está experimentando el retail, no sólo en la Argentina sino, también, a nivel mundial. “Los propietarios deberán adaptarse al nuevo cambio y rediseñar los locales grandes, es decir aquellos que tienen más de 600 m2, dividiéndolo en locaciones más pequeñas. Esto, sin dudas, incrementará aún más la vacancia, aunque será circunstancial porque los espacios de menores dimensiones logran alquilarse a una mayor velocidad. Es decir, en la actualidad, los inmuebles de menores dimensiones tienen más candidatos dispuestos a cerrar acuerdos comerciales”, sostiene Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International.

Diego Grau, broker de JLL agrega que “este es el caso de los bancos donde las búsquedas pasaron a ser de locales de entre 500 y 700 metros cuadrados a comercios de 300. El cambio en la demanda responde, claramente, a un nuevo modelo de atención donde el cliente ya no va tanto a la sucursal, sino que opera mucho más desde la comodidad de su casa”.

En este nuevo año los que se presentan como los grandes animadores del sector son -una vez más- los supermercados de proximidad, petshops, carnicerías, fiambrerías, verdulerías, limpieza, restauración y entidades financieras. “Pero más allá de los grandes animadores del sector creemos que la recuperación será en líneas generales. Por otro lado, algo que parece atravesar a todos los rubros es el cambio en el modo de atender al público”, cuenta Jorge Gayoso, broker de la división locales de L.J. Ramos. Gonzalo Pellejero, gerente de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado, amplía: “hoy, la tendencia es, por un lado, aumentar la virtualidad; mientras que, por otro, el trato con el cliente parece buscar una atención más personalizada, casi una respuesta natural al modelo de consumo actual”.

A la hora de hablar de valores, los especialistas detallan que por ejemplo el alquiler de una tienda efímera ( instalada por un tiempo limitado) ronda los $170.000 + IVA mensuales, aunque estos variarán -como en todos los casos- de la ubicación, las dimensiones y el tiempo de arrendamiento.

En el caso de los comercios tradicionales el precio del alquiler promedio en las principales arterias porteñas se ubican entre los U$S13 y los US$15, el metro cuadrado. Números que podrían ir acomodándose a la nueva realidad si la demanda se mantiene como en diciembre.

La oferta a cielo abierto crece

El mercado de retail de la ciudad de Buenos Aires, a diferencia de lo que ocurre en otras ciudades de la región, otorga particular preponderancia a los locales a nivel calle. Se trata de avenidas y calles de la ciudad que se transformaron en ejes comerciales que funcionan como una suerte de centros de compras a cielo abierto. La peatonal Florida y el cruce de las avenidas Rivadavia y Acoyte, por mencionar solo dos, son claros ejemplos de este tipo de corredores. En los últimos años, se han sumado otros, que han aportado al crecimiento y surgimiento de nuevas zonas, otorgándoles mayor dinamismo y un atractivo comercial distintivo, tal es el caso de Donado Holmerg.

De cara a futuro, los especialistas sostienen que no ven zonas tradicionales que irrumpan como protagonistas de 2022, en cambio, sí se puede reparar en microzonas. “Hoy, podría hablarse más que de zonas que serán protagonistas de determinados sectores porteños, de determinados emprendimientos comerciales muy diversos, los cuales parecen emerger en áreas que no tienen historia dentro del mercado comercial. Esto es lo que sucede con el desarrollo de los nuevos polos barriales que nacieron en la pandemia y que durante 2021 se consolidaron”, cuenta Gayoso.

“Hoy cada barrio está funcionando como un ecosistema auto sustentable”, dice Mariana Stange, asesora corporativa y fundadora de la firma inmobiliaria Mariana Stange Real Estate. Esto permite una diversidad de rubros que se complementan y al mismo tiempo un desarrollo parejo de los barrios. Algo que no se observaba previo a la pandemia. “Sacando a los distintos polos barriales me animaría a decir que el Distrito Tecnológico es una de las zonas que más cerca está no sólo de crecer, sino de imponerse como un nuevo eje comercial de la ciudad”, explica la especialista.

Los nuevos locales

La Pandemia está dejando cambios de hábitos en los consumidores y con estos parecen llegar los nuevos modelos de locales. El comercio presencial que fue puesto en duda durante 2020 demostró que es un canal de venta importantísimo. El comprador -que actualmente es más exigente y selectivo- en muchos casos necesita: tocar, oler, probar y elegir antes de comprar. “Actualmente, el principal desafío de los comercios es atraer a los peatones y convertirlos en clientes. Las vidrieras están dejando de ser simples expositores para comunicar valores de las marcas. Los diseños internos son flexibles, dinámicos, vemos una mayor utilización de texturas y colores claros. Se prioriza la ley natural y el uso de materiales orgánicos. La biofilia, es decir la utilización de elementos de la naturaleza como plantas, sonidos de agua, colores tierra y materiales como piedra y madera son tendencia a nivel mundial y ya estamos viéndolo en nuestro país. El consumo sustentable otro tema del que se está hablando mucho en el sector, incentivar el reciclaje por ejemplo con premios o descuentos es una tendencia que veíamos antes de la pandemia, pero que se ha profundizado”, explica Stange.

Pero este no es el único reto ni cambio ante los que se enfrentan los nuevos comercios. La nueva realidad determina que el diseño de los locales también haya sido puesto en tela de juicio. “Hoy se le presta más atención a la luz natural, los colores claros y lay outs internos que invitan a fluir dentro de los locales evitando el estancamiento de las personas. Cuidar la salud de los consumidores es tan importante como generarles bienestar, ambos factores son ingredientes fundamentales para invitarlos a permanecer en los locales y lo más importante, a volver”, concluye Karina Longo, gerente de research, valuaciones & data analytics de Newmark Argentina.

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