Comprar una habitación de hotel: qué hay que tener en cuenta para que sea una inversión exitosa

La reactivación del turismo tras la pandemia, que dejó en terapia intensiva al sector hotelero, ya empieza a recuperar su ritmo y hay grandes expectativas entre desarrolladores y dueños de diferentes cadenas sobre le futuro del rubro. Esto, sumado a las escasas posibilidades de financiamiento, hace que vuelva a surgir una figura ya conocida en el mundo de la inversión inmobiliaria: los condo-hoteles.

A la falta de créditos, sumado a las complicaciones que trajo para propietarios e inquilinos la sanción de la nueva ley de alquileres, los inversores que prefieren salvaguardar su capital en ladrillos salen a la cancha a pensar en qué pueden invertir su dinero, más allá de los límites de la compra de un inmueble.

Y, para aquellos amantes de los desayunos buffet y el servicio de habitación, la posibilidad de ser dueños de parte de un hotel aparece como una idea atractiva por sí misma: tener una habitación en un hotel de categoría que el propietario puede ocupar en el momento que lo desee y que cuando se reserva le genere un retorno, parece casi más interesante que un alquiler común. Pero, ¿cómo funciona la modalidad y qué tan rentable es?

En el esquema de condo-hotel (condominio = hotel), las habitaciones pertenecen a inversores individuales -ya sea la unidad entera o en fracciones- y funciona con dos modalidades: se estructura bajo la figura de un fideicomiso a determinados años, con el doble objeto de primero construir el hotel y posteriormente gerenciar, distribuyendo las utilidades del negocio hotelero entre los inversores participantes. O, se venden habitaciones con escritura bajo el régimen de propiedad horizontal, que son explotadas por una cadena hotelera que gestiona el emprendimiento.

“Un negocio atomizado y manejado de modo familiar en la Argentina comenzó a organizarse con el desembarco de nuevas cadenas hoteleras internacionales (Hilton, Wyndham, Holiday Inn, Accor, NH, Howard Johnson, etc), el surgimiento de inversores y grupos empresarios locales dedicados a la gestión profesional que trajeron el modelo de los condo-hoteles”, indica Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.

“Se trata de una propuesta ideal para aquellos ahorristas que cuentan con los dólares guardados y quieren obtener una renta mensual interesante”, explica Lisandro Cristiá, CEO-fundador de Argenway.

Ventajas de invertir en un condo-hotel

Diferentes especialistas consultados por LA NACION coinciden en el potencial de este tipo de inversiones en el mercado argentino que, aunque plantean ciertos resguardos para evitar que el negocio se convierta en una frustración.

¿Con cuánto capital se puede invertir en una habitación de hotel? Los valores varían según diversos factores, como puede ser la ubicación, la cadena hotelera, las amenities o la fracción de la habitación que se desea adquirir. En líneas generales, los valores de una habitación rondan los U$S85.000 a los U$S150.000.

En el caso del Hilton de Rosario, por ejemplo en la actualidad cotiza en pozo a partir de un monto cercano a U$S24.000 por 1/4 de habitación. “Esta alternativa de inversión se consolida como una oportunidad ideal para la coyuntura actual, ya que se basa en la histórica seguridad del ladrillo como refugio de valor, una rentabilidad muy superior a la media y proyecciones de crecimiento de la industria turística en la región“, apunta el CEO-fundador de Argenway.

En este sentido, Cristiá explica que para participar del Hampton Rosario, por ejemplo, se hace a través de un Plan de Financiamiento Flexible que “permite al inversor integrar sus aportes 100% en pesos y durante tres años, sin la obligatoriedad de una cuota mensual, congelando condiciones a través de un anticipo del 10% y una agenda de aportes flexibles adaptable a las disponibilidades del inversor. “Existe la posibilidad de acceder a una renta del 5% hasta la apertura del hotel”, sostiene.

¿Cuál es el retorno en estas inversiones? En cuanto a la rentabilidad, entrando desde el “pozo”, desde Hilton consideran que la perspectiva de ganancia de capital es del 35%, más una renta anual del 7% al 9% sobre la inversión, de acuerdo al momento de ingreso.

Alberto Albamonte, presidente del Howard Johnson en la Argentina, explica la ventaja que tiene este tipo de negocio en relación a la compra de un inmueble: “Si comparamos la renta potencial que tiene un edificio de viviendas, es decir, cuánto va a tener una persona que compró un departamento de U$S 100.000 y lo comparamos con la renta de una habitación hotelera, el negocio es más seguro y más importante”, asegura.

Mientras que el consultor hotelero Noel Verger considera que para que se trate de un negocio “eficiente” hay que “invertir en hoteles de tres estrellas en ubicaciones rentables”. Verger explica que en este tipo de desarrollos se puede acceder a habitaciones por U$S75 la noche, que generan que el hotel con apenas un 20 % de ocupación “no pierda plata”. “Muchas veces algunas cadenas ofrecen Condo hoteles en lugares con tarifas inviables. Por eso recomiendo hoteles chicos, como por ejemplo el Ibis de Pilar, que tiene 100 cuartos, pocos empleados, lo que lo hace eficiente en el retorno”.

Por su parte, el titular de Invertire Real Estate opina que los condo-hoteles de entre 2 y 4 estrellas alcanzan la rentabilidad promedio internacionalmente de entre el 7% y el 12% anual. “Con un nivel de ocupación razonable, la rentabilidad de un emprendimiento local debería estar entre un 7% y un 8%. En cambio, en los complejos cinco estrellas la rentabilidad anual es menor, pero hay una ganancia fuerte por la valorización de inmueble con el tiempo”.

La diversificación para los inversores y las altas tasas de rentabilidad son un gran atractivo. Pero además, hay otras ventajas en este tipo de negocios. Bryn señala que, a diferencia de un inmueble destinado al alquiler, el dueño no debe lidiar con “inquilinos malos” ni tampoco con los arreglos o el mantenimiento de la propiedad.

Claves para invertir

La ubicación del hotel, sus accesos y la cercanía a puntos estratégicos pueden ser la clave que diferencie un buen negocio de un fracaso. “Wyndham es la que cadena que más hizo condo-hoteles en ciudades muy rentables. A veces hay cadenas que se equivocan con la ubicación” considera Verger.

En esta línea, la cadena hotelera cuenta con varios hoteles que fueron adquiridos como condo-hoteles y proyecta a futuro invertir en nuevos desarrollos en el negocio. “Hoy tenemos condo-hoteles en Buenos Aires, como el Dazzler Palermo y Dazzler Recoleta con ubicaciones muy rentables. Sus propietarios son dueños independientes y son dos ejemplos de casos súper exitosos que mostraron cómo los inversores que pasaron por la situación más difícil que pueda existir -por la crisis hotelera que se desencadenó por la pandemia- no perdieron capital, a pesar de verse frenada la rentabilidad durante tantos meses. Lo que da la pauta de que estamos frente a una inversión segura”, señala Jimena Faena, vicepresidenta de Marketing, Comunicación y Lealtad para América latina y Caribe de Wyndham.

Para Daniel Bryn, el titular de Invertire Real Estate, las “mejores zonas” para este tipo de inversiones en la Argentina son la Ciudad de Buenos Aires y la Patagonia porque se trata de destinos con dobles temporadas, lo cual asegura una mejor renta para el negocio. “En el caso de ubicaciones que manejen una sola estacionalidad, el verano y hoteles en la costa argentina, por ejemplo, hay que tener en cuenta que la ocupación disminuye muchísimo fuera de temporada y el flujo de renta oscilará durante el año”, indica.

Desde el Hilton coinciden en prestar atención al lugar elegido: “Lo que hace que un proyecto o desarrollo hotelero sea exitoso es en primer lugar que está acertado con la micro localización. De la misma forma que lo hicimos en Bariloche, en Rosario nos tomamos dos años para buscar el terreno exacto, porque sabemos que en esta micro localización los proyecto hoteleros no fallan. Está en el centro de la ciudad, a dos cuadras del Paseo del Siglo, seis del río y de Bulevar Oroño, en el centro moderno rosarino.”

Los especialistas coinciden en que un otro punto fundamental para embarcarse en proyectos es que estén respaldados por operadores con experiencia en el rubro y saber quién está detrás del emprendimiento. “Que haya una empresa que conozca de turismo es primordial. Nuestro grupo lleva más de medio siglo en el rubro, lo que nos permite dos cosas: en primer lugar, diseñar un producto hotelero que tenga las mayores probabilidades de éxito, entendiendo cuales son los drivers o factores que van a hacer que al hotel le pueda ir bien. En segundo lugar, una vez que abre el hotel, que esté gestionado por una empresa que ya viene del rubro turístico denota que lo puede hacer eficientemente”, dice el fundador de Argenway.

Albamonte, el presidente de Howard Johnson, advierte que también “va a ser fundamental la marca y el equipo que maneja el hotel”. Cuenta que en la década de los 70 se registró un boom de condo-hoteles en San Pablo, alentados por una crisis importante en la industria de construcción y a la par de muchos desarrollos exitosos proliferaron “proyectos dudosos en lugares muy poco aptos” que eran vendidos bajo esa modalidad, y que generó una crisis donde la gente no tenía ningún tipo de rentabilidad. “El que administraba no era cadena hotelera o tenía marcas sin ningún tipo de publicidad, con lo cual llegó a ser una mala palabra. Luego desembarcó una cadena europea, Accor, que entraron en el negocio con infraestructura adecuada y gente idónea, con una gran campaña publicitaria y con un sistema muy eficiente de ventas y reservas. Hoy tiene mas de 200 hoteles en la zona y la mayoría son muy rentables”.

Y finaliza Albamonte: “Puede ser un excelente negocio o un fracaso he visto proyectos que ofrecen una rentabilidad ilusoria no comprobable. Observar quien está desarrollando el proyecto, con qué proyectos cuenta, con qué equipo profesional, porque de lo contrario puede ser una pésima inversión”. “Si el desarrollador que te presenta la oportunidad ya hizo su experiencia real en otros emprendimientos similares, podrías tranquilamente pedirle que te muestre los resultados que tuvo en un negocio similar”, agrega Bryn.

El estilo, la estructura y la presentación del hotel son consideraciones a no dejar de lado para los expertos. La cadena Hilton para “salir de lo estándar” se apoyó en un estudio de arquitectura de Buenos Aires (BMA), experto en complejos de usos mixtos. “Para que sea un éxito creemos que el proyecto arquitectónico tiene que ser superador, diferente y eficiente, en este caso conectando dos calles, con varias unidades funcionales que sinergizan entre sí”.

Mirar los papeles en detalle y consultar a expertos es otro punto fundamental. Al embarcarse en proyectos de este estilo es preferible adelantarse a todos los posibles escenarios que se presenten. “Hacer todas las preguntas necesarias, consultar cómo proceder si el día de mañana el inversor desea vender su participación; qué obligaciones y derechos tiene en el emprendimiento”, plantea Bryn. En la misma línea, Verger aconseja siempre “asesorarse con un especialista del sector”.

El Hampton by Hilton de Parque Leloir se está desarrollando en este momento y está siendo construido con múltiples inversores. Hay otros desarrolladores en Argentina que han hecho Cond hoteles, siguiendo la dinámica de otros países como Brasil, España y Estados Unidos, donde hay cientos de hoteles bajo este modelo. En Argentina hay opciones en Buenos Aires, Rosario, Iguazú, Ushuaia, entre otras ciudades.

“En nuestro caso de Bariloche, tuvimos 125 inversores y 2/3 optaron por fracciones, que es una clave del éxito también. Dando la oportunidad de un ticket más bajo, que es algo no muy común en el resto de los Condo hoteles, se permitió el ingreso de pequeños inversores a través de 1/4 o media habitación ya que quizás no podían acceder a una habitación entera”, afirma Cristiá.

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