San Telmo: el barrio más antiguo y porteño de la ciudad se renueva y sigue vigente más que nunca con nuevas propuestas

San Telmo es uno de los espacios comerciales más importantes de Buenos Aires. Su fuerte vinculación con la historia porteña, su arquitectura y el encanto particular de este rincón de la ciudad lo convirtieron, desde siempre, en un espacio elegido tanto por turistas como por el público amante de la cultura, la bohemia y la gastronomía. Hoy, que el resurgir de los ejes comerciales parece ser una de las características de este presente pospandémico, San Telmo parece comenzar -como la primavera- a reverdecer con la vuelta del turismo.

En el tejido urbano de San Telmo conviven el mercado residencial, con alta presencia de viviendas destinadas a alquiler temporario, y el segmento de oficinas, que se caracteriza por edificios clase B y C, ocupados principalmente por el sector público y back office del sector financiero, telecomunicaciones etc. A todo esto se le suma una variada oferta de locales comerciales. “El barrio cuenta con un eje consolidado sobre la calle Defensa, desde la avenida Independencia y hasta la autopista Ricardo Balbín. A su alrededor, se concentran gran parte de los hitos históricos de barrio, los que lo convierten en un polo de atracción turístico”, clarifica Karina Longo, gerente de Valuaciones & Research de Newmark.

Este barrio, uno de los más antiguos de la ciudad, antes de la aparición del Covid-19 se presentaba como un lugar donde los comercios vinculados con las antigüedades, los espacios culturales y las propuestas gastronómicas eran las protagonistas. En la actualidad la oferta cambió. “Hoy, la mayor parte de los locales que allí están ocupados están dominados por el sector gastronómico (restaurantes, bares y cervecerías), los anticuarios y galerías de arte tienen menos presencia que los gastronómicos, pero ocupan más metros cuadrados”, sostiene Longo. Y amplía Lucas Desalvo, broker del área Industrial & Retail de Cushman & Wakefield: “Luego de la pandemia se observa un vuelco casi por completo hacia la gastronomía. Sin dudas, hoy la atracción turística es el principal driver a la hora de generar demanda. En el lugar también hay una oferta de locales para venta de productos ‘gift’ o regalerías y de los -tan mentados- productos regionales, entre otros”.

Este cambio en el Tenant Mix de la zona, atrajo a marcas gastronómicas que antes centraban su presencia en centros comerciales y polos de oficinas, y que con la pandemia reformularon sus planes de expansión, trabajando en el desembarco en barrios con buena proyección de crecimiento. “Gracias a este cambio, marcas como Freddo, Volta, Mostaza, Starbucks, las pizzerías Kentucky y La Continental, ahora tienen presencia en San Telmo”, afirma Longo. Y agrega: “Además, algunos restaurantes con presencia en Palermo decidieron diversificarse geográficamente y abrieron locales en el barrio. Esto aportó mayor dinamismo a algunas calles transversales como el eje de Defensa, donde encontramos locales a precios más asequibles para instalarse. Un ejemplo de ello es el eje gastronómico de la avenida Caseros, entre Defensa y Perú”.

Según Jorge Gayoso, broker de la división locales de L.J. Ramos, el mercado en esa zona está recuperándose. “Se observa que cada vez hay más búsquedas de locales comerciales en este barrio porteño. Aunque hay algunas arterias que aún no experimentan demasiada demanda, en líneas generales podría hablarse de que inició su proceso de recuperación”, dice Gayoso.

Para Desalvo la demanda actual está enfocada -principalmente- a propuestas o emprendimientos destinados al sector gastronómico (restaurantes, hamburgueserías, vinotecas, etc). El segundo lugar de la lista lo ocupan las consultas relacionadas con el turismo. “Otra búsqueda, que llama la atención, es la que llevan adelante las empresas que actualmente tienen excedentes de pesos. Ellas -en ese caso- deciden comprar espacios comerciales como una eficaz alternativa que posibilita la futura dolarización”, dice el broker de Cushman & Wakefield.

Los números, fríos y concretos, sirven para dar cuenta de la demanda. El año pasado la tasa de vacancia en San Telmo rondaba el 25 por ciento. Hoy, en cambio, en las arterias principales de ese barrio, el índice de locales deshabitados ronda el 10 por ciento.

Los precios de mercado

En lo que tiene que ver con los valores allí, el metro cuadrado en alquiler se cotiza entre los US$5 y los US$7, según las ubicaciones y las características y el estado del inmueble. “Por ejemplo, hoy, un local de casi 420 metros cuadrados (apto para destinos gastronómicos) sobre la calle Chile al 300 se ofrece en alquiler a $600.000 mensuales”, cuenta el especialista de L.J. Ramos.

Según Desalvo, en los comercios en alquiler existen una amplia gama de propuestas. “Allí, los inmuebles de 200 m² pueden rondar los $280.000 mensuales, mientras que los espacios de 500 m² pueden oscilar los $550.000 o $600.000, siempre dependiendo de la ubicación. En ellos también resulta determinante tanto la imagen comercial como la relación que presentan entre frente y fondo”, explica el analista.

Para Longo en la zona se observa interesantes oportunidades, algunas de las cuales tienen buenos precios, mientras que otras están apalancadas en la ubicación. “Hoy existe una buena ecuación, precio y ubicación, aunque es importante destacar que -en general- se trata de propiedades antiguas, que pasaron por varias reformas, y muchas han tenido escaso mantenimiento, por lo que requieren de bastante inversión para adaptarlos y ponerlos operativos. El alto costo de acondicionamiento es algo a considerar más allá de un precio atractivo”.

Los inmuebles más buscados son aquellos que tienen superficies que promedian entre los 150 metros cuadrados y los 400 metros cuadrados, que están desarrollados en una planta o dos, que tengan buena ventilación y que cuenten con espacios al aire libre. “Para marcas o locales gastronómicos, el rubro en sí mismo requiere contar con espacios mayores a 200 metros cuadrados y hasta 500 metros cuadrados Luego hay una demanda permanente para locales de entre 50 m² y 100 m² para los llamados rubros secundarios o servicios”, cuenta Desalvo.

Visión de futuro

Los especialistas coinciden en que este rincón porteño se caracteriza por su constante crecimiento, siempre impulsado por el turismo y la gastronomía. Un factor determinante, que en gran parte colabora con su desarrollo comercial, es su cercanía con Puerto Madero. El barrio más joven de la ciudad le aporta un público ABC1. Por otra parte, el crecimiento de zonas como la de Parque Lezama y la avenida Caseros siguen traccionando a San Telmo hacia un avance y aggiornamiento constante. “Estas zonas cercanas sirven como estímulo para el intenso desarrollo residencial y comercial que experimentará San Telmo en los próximos años”, cuenta Gayoso.

Para Desalvo el futuro del lugar se seguirá caracterizando por el descenso de la vacancia, la cual determinará un consecuente incremento del precio pedido. Aunque, al momento y a diferencia de otros corredores, la zona presenta publicaciones y contratos en pesos, mientras que, en otros corredores, como los de la avenida Santa Fe, los locales comerciales ya volvieron a mostrar cotizaciones de alquiler en moneda extranjera. “Por otra parte, habrá que ver la evolución del plan de reurbanización del microcentro, el cual podría ser otro driver para una mayor demanda”, concluye el broker.

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