En plena ciudad: en qué zona hay oportunidades inmobiliarias y los precios de los edificios que se pueden convertir en departamentos

Neoclásico, Art Noveau y Art Decó. Estos son sólo algunos de los estilos que pueden hallarse en el centro porteño, hasta no hace mucho, núcleo financiero, judicial y administrativo de la ciudad y el país. El valor arquitectónico y en muchos casos hasta patrimonial es indubitable, pero, ¿cuáles son las verdaderas oportunidades de reciclaje que ofrecen esos edificios que concentraban algunas de estas actividades de la esfera privada y que ahora, en tiempos de teletrabajo, se encuentran cerrados y sin destino?

En línea con la propuesta del gobierno de CABA denominada “Mudate al microcentro” -a partir de un Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible que incentiva a convertir oficinas y otros espacios en residenciales, apuntando a primera vivienda y estimulando también el alquiler-, están quienes evalúan el negocio de la refuncionalización residencial de los viejos inmuebles comerciales, para lo cual desgranan inversión y rentabilidad.

Así lo explica Pablo Papadópulos, gerente de la división Oficinas de L.J. Ramos. “En principio, tienen que ser edificios que tengan un solo dueño”, arranca, señalando que la multiplicidad de propietarios de distintas oficinas vuelve prácticamente imposible consensuar el emprendimiento”.

Cómo reconocer si hay potencial de negocio

La resiliencia de la construcción es otro ítem a tener en cuenta. “No todas son aptas para refuncionalización y, por último, este negocio, que es de venta, exige ser muy fino en los números”, analiza, antes de, justamente, hacer las cuentas.

El ejecutivo detalla que el negocio cierra en inmuebles que se venden entre los US$500 y US$600 por metro cuadrado. Como son los números a los que se cerró “por la superficie rentable” de un inmueble de estas características en San Telmo. “Hay que tener en cuenta que en un edificio no todos sus metros cuadrados serán vendibles porque hay espacios comunes -pasillos, hall de entrada- que no son rentables en términos de venta. Y es importante tenerlo en cuenta para una posible refuncionalización”, detalla.

“Y por otro lado, está la inversión en la cáscara y la carpintería; por ejemplo, las instalaciones de electricidad y gas, los sanitarios, para al final reconvertir las oficinas en departamentos, que pueden tener entre 40 y 80 metros cuadrados”, enumera. “Con toda la inversión realizada, el valor de venta debería rondar entre los US$1600 y los US$1800 por metro cuadrado para conseguir una rentabilidad que es muy fina, en un negocio que honestamente no todos ven”, define.

Papadópulos apunta que los edificios con potencial son los que se sitúan en el cuadrante demarcado por las avenidas Córdoba, Corrientes, 9 de Julio y Leandro N. Alem. Consultado por la cantidad de propiedades aptas para llevar a cabo la reconversión, estima: “Hay cerca de 10 en condiciones, pero seguro que son muchos más”. A la hora de los ejemplos, comenta que en L.J. Ramos están comercializando a US$2,5 millones un inmueble con esta finalidad en Lavalle 530, entre Florida y San Martín. En total, son 3033 metros cuadrados de una construcción de estilo racionalista de cerca de 80 años, emplazada en un terreno de 16,40 x 19 metros. Algunos trascendidos mencionan, también, al edificio del Banco de Tornquist, en las calles Bartolomé Mitre y Florida.

Cuáles son las ventajas y dificultades

En la actualidad, los espacios de oficinas representan el 60% de la ocupación del centro porteño, otro 20% es comercial y el 20% restante, residencial. La idea en clave urbanística es revertir la ecuación, reconversión mediante.

Pero ¿cuáles serían los requerimientos para que la refuncionalización finalmente entusiasme a desarrolladores e inversores? ¿Qué es lo que en definitiva impide el despegue de la iniciativa que funciona -y bien- en otras latitudes?

“La baja rentabilidad es uno de los impedimentos”, responden en L.J. Ramos. Según explican, esto sucede aún con las exenciones impositivas dispuestas por la ciudad para despertar interés que en líneas generales en el sector -o al menos parte de él- consideran insuficientes. “Sólo incluye ingresos brutos. En otras ciudades donde esto se lleva a cabo como Madrid o el DF en México, que se exime por cinco años del impuesto municipal”, ilustran.

En esencia, el fomento a proyectos de reconversión consiste en computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos un porcentaje del monto invertido, respecto de la totalidad de las actividades económicas que se desarrollen en la ciudad. En los primeros 15 proyectos será hasta el 70% del monto invertido. Del proyecto 16 en adelante, 50%.

De acuerdo con Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Empresarios Desarrolladores Urbanos (CEDU), hay atractivos suficientes “y potentes” en las actuales condiciones impositivas contempladas en el citado plan. “Se trata de la desgravación de Ingresos Brutos de los metros cuadrados que se trasformen en inversión. Hay que tener en cuenta que aquí no hay fondos europeos destinados a la reconversión del centro urbano como sucede en Madrid. Sería estupendo para volcar recursos a la reconversión, pero esto no es así”, puntualiza

“Las dificultades pasan, en realidad, por lo degradada que está la zona en términos de higiene y lo que significa tener una manifestación todos los días. Nadie quiere mudarse a un lugar así, aunque cuente con inventivo”, remarca Tabakman. En cuanto a las ventajas de esta parte de la Ciudad, el arquitecto las resume en una sola palabra: “Infraestructura”, lo que incluye desde las redes cloacales hasta la conectividad. “Y es infraestructura que hoy está subutilizada”, enfatiza.

El plan porteño de transformación circunscribe el alcance de la normativa al perímetro comprendido entre avenida Santa Fe, Crucero General Belgrano, Avenida del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Bernardo de Irigoyen, Belgrano y Carlos Pellegrini. Entre lo positivo del área, desde Newmark Argentina, su CEO y director, Domingo Speranza, también distingue la cercanía a instituciones educativas y a una nutrida oferta gastronómica y de entretenimiento. “Proximidad”, sintetiza. “Y riqueza arquitectónica”, suma.

“Después, la idea está atada a la situación macro del país”, agrega Speranza. “Hay dudas acerca de cuán rápido y a qué precios se van a absorber esos metros cuadrados refuncionalizados. Nadie quiere venderlos a precio vil”, sentencia, aunque aclara: “El valor del m² debería rondar los US$1800. Hay que tener en cuenta que nadie pagará el metro cuadrado a US$2000 o US$2100, que son los montos de otras zonas más consolidadas”.

Cuáles son las experiencias propias y ajenas

Por lo pronto, el plan de reconversión está vigente hasta 2024. Asimismo, según la normativa, los ingresos derivados del desarrollo de actividades estratégicas realizadas dentro del micro y macrocentro se encuentran exentos del impuesto sobre los Ingresos Brutos durante los primeros dos años de vigencia de la ley. Las actividades económicas que podrán aplicar son centros de enseñanza y médicos; instalaciones deportivas; clubes sociales, teatros y otras englobadas en el rubro servicios.

En Newmark Argentina actualmente están comercializando el edificio de la mueblería Maple, ubicado en Suipacha al 600, que ya cuenta con un trabajo de reciclado y modernización. Son 11.453 m² rentables, 62 cocheras y siete pisos de plantas flexibles de 1550 m² que permiten múltiples configuraciones. En su renovación, se han incorporado tres ascensores, aire acondicionado central frío/calor y sistema de protección contra incendios.

El barrio Parque Patricios con el Distrito Tecnológico que ahí se creó es el ejemplo que Speranza pone al momento de responder cómo podría evolucionar el plan del Gobierno porteño para con el centro. El broker explica que para el barrio hay un antes y un después de la creación del Distrito que, junto al subte H y la mudanza de la sede de l GCBA, reconvirtió a la zona.

Pero a la hora de mirar espejos, lo cierto es que también puede observarse más allá de las fronteras, donde se apuesta a la mixtura. En la ciudad de Copenhague, una antigua zona de cervecería (Carlsberg), está siendo remodelada como un barrio de uso mixto que incluye instalaciones residenciales, comerciales, recreativas y educativas, además de obra pública. En cuanto a los recursos para llevar a cabo las refuncionalizaciones, en Londres, por caso, se está invirtiendo en proyectos de regeneración urbana a través de asociaciones entre los sectores público y privado.

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