Qué conviene elegir: un estudio o una oficina convencional

Ante el avance del teletrabajo y el auge de los nuevos proyectos personales, al momento de tener que armar una oficina hoy en día, qué convienen más: un formato estudio o una oficina tradicional. Los precios, las ventajas y desventajas de cada una de estas tipologías y qué hay que tener en cuenta a la hora de invertir son puntos claves que te ayudarán a decidir.

Estudios

A favor. Los estudios son una tipología inmobiliaria que se encuentran en todos los barrios porteños y que cada vez suman más adeptos. Estas unidades -que resultan ideales para firmas start up, pymes con pocos empleados, estudios de profesionales o empresas jóvenes que recién desembarcan en el país y que no requieren de imagen corporativa- se suelen entregar con divisiones y equipos de aire acondicionado. “Una de las ventajas más apreciables son sus bajas expensas. Pero no es el único beneficio con que cuentan, ya que por su metraje reducido (entre 60 y 80 metros cuadrados) y su bajo nivel de gastos, se presentan como solución para empresas pequeñas y medianas. En la actualidad, estas características, sumadas a la denominada walking distance del hogar, los convierten en un producto de gran demanda tanto para el alquiler como para la venta”, comenta Mariana Stange, responsable de la firma Mariana Stange Real Estate. “Los beneficios para el empleado y el empleador son múltiples: reducción de costos de estructura, reducción del impacto ambiental con bajo consumo energético, disminución de aglomeraciones en el transporte y costos de desplazamiento. Además, este tipo de oficinas mejora el clima laboral, haciéndolo más amable, armónico y funcional”, explica el Diego Defranceschi, director de obras de Saltum Developments. Desde el punto de vista del inversor, este tipo de inmuebles -según Alejandro Reyser, director comercial de RED (Real State Developers)- ofrece una gran variedad de propuestas. “En muchos casos, los que compran estas unidades lo hacen pensando que obtendrán una renta por medio de su uso como oficinas, alquiler temporal o residencial hasta que el día de mañana se conviertan en el departamento de alguno de sus hijos. Esta versatilidad que ofrece es, sin duda, uno de sus mayores fuertes”, dice Reyser. Hoy la renta del mercado comercial es muy baja; sin embargo, sigue siendo un rubro interesante de analizar por los inversores por la seguridad de pago que brinda este tipo de locatario. En cuanto a los precios, el alquiler promedio de un estudio de 80 metros cuadrados oscila en los $40.000 mensuales, con expensas incluidas; mientras que para la compra, los valores del metro cuadrado rondan entre los US$2500 y US$5000.

En contra. Los estudios que se entregan sin divisiones y equipos de aire acondicionado, por eso suelen tener más dificultades para su comercialización. Las firmas que buscan este tipo de unidades intentan realizar la menor inversión posible en equipamiento. Otra de las contras que tienen estos inmuebles son los pocos metros con los que cuentan. Un tema que suele convertirse en una dificultad es que, por lo general, los edificios aptos para estudios tienen varias unidades por piso, lo cual va en detrimento de la imagen de la firma y del confort tanto de los empleados como de los clientes que visitan el lugar. “Un punto que se presenta como gran obstáculo es que estos complejos mixtos -que combinan estudios y viviendas- o no tienen cocheras o tienen muy pocas disponibles”, cuenta Stange.

Oficinas convencionales

A favor. Este tipo de complejos -que fueron pensados como inmuebles para desarrollar actividades laborales- suele ofrecer a las empresas una buena imagen corporativa, una amplia y variada paleta de servicios y una excelente oferta tecnológica aplicada a los espacios de trabajo.  “Este patrón de edificios -que resultan ideales para medianas y grandes empresas- están pensados, desde su concepción, para ser una suerte de máquina de trabajo. Es decir, suelen ofrecer todo lo que necesita cualquier compañía para poder desempeñar su actividad comercial, comenzando por plantas abiertas y flexibles y contando, en muchos casos, con la posibilidad de tomar una gran cantidad de metros cuadrados. Además, presentan una robustez pensada para el alto tránsito y el gran uso; por ejemplo, tienen ascensores de primerísima calidad, equipos de aire acondicionado preparados para exigencias extremas, pisos técnicos, plantas de doble altura, cocheras y control de acceso las 24 horas (dos puntos que suelen encabezar la demanda de las empresas medianas y grandes)”, asegura Reyser. Otra de las ventajas es que el mercado cuenta con una gran variedad de propuestas y una amplia gama de precios arrancando por las oficinas de clase B y C que tienen valores que oscilan entre los US$8 y los US$12 el metro cuadrado; las oficinas clase A se encuentran en precios que van desde los US$12 y los US$20 el m²; mientras que las AAA o premium superan los US$22 por m². Por otro lado, el valor del metro cuadrado para la venta ronda entre los US$2000 y US$2500, para las oficinas de clase A; mientras que, para las de clase B oscilan entre US$1500 y US$1900.

En contra. En este escenario pospandemia muchas son las firmas que están dejando metros cuadrados en edificios de oficinas con el objetivo de bajar costos. Esto, sin duda, no sólo amplía la oferta de este tipo de productos sino que, además, colabora con la caída del precio de comercialización de los inmuebles, obligando a los propietarios o a los posibles inversores a realizar reformas con el objetivo de atraer al nuevo novio o novia de la propiedad. “Hoy la gran vacancia que presenta el mercado es muy alta y esto obliga al inversor a desembolsar unos pesos extras para volver a poner en valor y refuncionalizar el inmueble. Aquel que esté dispuesto a refaccionar -aunque levemente- sus unidades (darle unas manos de pintura y hacer de ellas plantas abiertas, por ejemplo) podrá convertirlas en productos competitivos, que rápidamente llamarán la atención de los potenciales ocupantes”, explica Stang. También, tomando desde la mirada del inversor, Reyser sostiene que las oficinas convencionales resultan mucho menos flexibles que los estudios. “No pueden adaptarse tan fácilmente según los requerimientos del mercado; es decir, sólo pueden ser utilizadas como oficinas a diferencia de los estudios. Estos últimos proponen muchos más potenciales inquilinos. Además, las oficinas convencionales suelen demandar mayores gastos. Y éste es un punto que en la actualidad preocupa a casi todas las empresas”, concluye el especialista.

¿Qué tener en cuenta?

Estudios. Es clave, antes de cerrar contrato, ver detenidamente los amenities con que el edificio cuenta. Como estas unidades suelen ser pequeñas, resulta indispensable que el complejo tenga áreas comunes que faciliten el desempeño comercial de la firma como son las salas de reuniones o los salones de usos múltiples aptos para mantener encuentros con los clientes y empleados.

Es importante que los inversores que pongan la mira en este tipo de proyectos evalúen el monto de las expensas, ya que el locatario de esta clase de unidades está muy atento al valor final mensual que debe abonar (a saber: alquiler, expensas e impuestos).

A la hora de comprar un estudio, es importante estimar los gastos que se deben realizar para aggiornar la unidad; por ejemplo, la adquisición del equipo de aire acondicionado (si no lo tuviera), mejorar las terminaciones del espacio, cambio de luminarias o del sistema de cableado eléctrico, entre otras opciones. Antes de adquirir el inmueble, resulta vital chequear las habilitaciones posibles. Muchas veces -por la ubicación en la que se encuentran o por el plano de uso- algunos rubros están restringidos y esto, sin dudas, limita la posibilidad de encontrar inquilinos.  

Oficinas. Es fundamental para el inversor tener en cuenta la ubicación de la oficina que se adquiera así como la categoría del inmueble, ya que de ello dependerá luego la calidad de locatario que la alquile.

En el caso del locatario deberá analizar -previo al momento de búsqueda- el radio de mayor concentración de viviendas de sus empleados para poder ofrecerles un sitio cómodo que les sea de fácil acceso y que les demande menores tiempos de viaje. Esto le evitará pérdidas de personal, fruto de la mudanza.

Previo a cerrar un contrato de alquiler o de compra, la empresa debe reparar en el estado de los equipos de aire acondicionado, en el material de los cerramientos -el cual debe ser doble vidrio hermético y de buena calidad para no derrochar dinero en energía eléctrica-. Por su parte, el edificio debe contar con un grupo electrógeno capaz de abastecer al 100% las necesidades de cada empresa, teniendo en cuenta que, para el verano, se prevén cortes de suministro eléctrico.