Post pandemia. Cómo son y dónde están las oficinas que resisten al avance del home office

La llegada del coronavirus apuró el home office y también la necesidad de trabajar cerca de casa. Por eso, los estudios prometen ser la vedette del mercado corporativo en el corto plazo. Se trata de oficinas de entre 60 y 80 metros cuadrados ubicados en barrios. “Es la oficina tradicional que solían utilizar los abogados, el médico, el oculista, un pequeño laboratorio, el odontólogo”, comenta Gustavo Glazman, socio director de Infinity Line Desarrollos Inmobiliarios, quien resalta como ventaja de ese formato la posibilidad de flexibilizarse, es decir, quien necesita crecer siempre tiene la posibilidad de agregar otra “oficina de 60 metros pegada a la suya”. Pero a este atributo se suman otros que pueden resultar beneficiosos tanto para el empleador como para los empleados.

Están alejadas del microcentro. A diferencia de las oficinas corporativas, los estudios se ubican en barrios como Villa Crespo, Boedo, Chacarita, Congreso, Monserrat, San Telmo, Barracas, Barrio Norte, entre otros lugares. Para el trabajador son una gran alternativa porque implican menos tiempo de viaje desde la periferia de la ciudad y del Gran Buenos Aires, además de ubicarse en zonas con mayor disponibilidad de estacionamiento público.

Por otra parte, vivir cerca de donde se trabaja permite la posibilidad de ir caminando o en bicicleta. “En muchos barrios con densidad alta o media ya existen estos productos y se están analizando otros proyectos nuevos desde Catalinas Norte a Tigre, pasando por Villa Urquiza, Palermo, Núñez, Belgrano, Vicente López, Caballito y Villa Devoto, entre otros”, señala Domingo Speranza, CEO de Newmark. “Los formatos de estudios permiten a una empresa tener oficinas en distintos lugares y próximas a donde viven sus empleados. Creemos que muchos edificios tradicionales se transformarán a este formato, porque es lo que se está demandando”, asegura Alejandro Reyser, director comercial de RED (Real State Developers), quien afirma que la imagen que era necesaria tener hace algunos años de estar en un edificio tradicional, ya no existe. “Esa barrera ya se levantó. Los clientes no necesariamente forman una opinión sobre una empresa en función de donde están sus oficinas”, sentencia.

Speranza coincide en que este tipo de oficinas tiene, en el contexto actual, una demanda creciente semejante al comercio de proximidad. “Por otra parte, muchas propiedades son de uso tanto residencial como oficina/estudio permitiendo a un público joven vivir y trabajar de un modo mejor que el que tuvo durante el inicio de la cuarentena”, explica. Aunque aclara que no son exactamente una alternativa para las grandes empresas o corporaciones. “Tienen acceso y flexibilidad por estar en cercanías de las áreas residenciales, pero a la vez mayor ineficiencia si se trata de equipos de trabajo más grandes. Es decir, es un mercado interesante pero complementario a las oficinas clase A”, advierte.

Tienen un menor valor de alquiler y costos más bajos que una oficina tradicional. “Los terrenos aptos para construcción de este tipo de edificios están más alejados del centro lo cual se refleja en una menor incidencia sobre la inversión en el emprendimiento”, señala Manrique Mom, responsable de la división corporativo de Grupo Adrián Mercado. También hay que tener en cuenta que, al ser pisos de menos metros, también se ahorra en servicios y equipamiento.

Complementa a la oficina tradicional. Lo afirma Mariana Stange, asesora del mercado corporativo inmobiliario. La especialista explica que ante las nuevas necesidades de un mayor distanciamiento, funcionan incluso como espacio de trabajo para pequeñas empresas. También se convierten en satélites de las oficinas convencionales, y son una solución para aquellos casos de colaboradores destinados a trabajar en home office o profesionales independientes que no tienen en sus hogares un lugar cómodo y con conectividad. “Vamos hacia un esquema de vivir y trabajar en el mismo barrio”, dice Glazman. “Las empresas corporativas tendrán estas oficinas satélites en distintas partes de la Ciudad para que sus empleados puedan acceder más fácilmente”, agrega el desarrollador quien se animó con dos proyectos en Palermo, un edificio de estudios en República Árabe Siria entre Cerviño y Seguí en donde el metro cuadrado en pozo arranca en los US$3500. “En el barrio eran todos departamentos apto profesional pero edificios de oficinas que tuviesen estudios había dos o tres en un rango de 20 cuadras”, relata. “Se nos ocurrió esta propuesta de estudios para aquellos que no quieren ir al corredor Norte o al centro y que tampoco tienen necesidad de estar en un edificio corporativo”, agrega. Además, la desarrolladora avanza junto a KWZ con otro proyecto de oficinas tipo estudio de 12.000 m² en Palermo Hollywood, que incluye amenities, salas de conferencias y espacios para esparcimiento al aire libre. En este caso, las oficinas tienen entre 80 y 60 m² con precios de preventa que parten de los US$2800/m².

En cuanto a los valores, el alquiler promedio de un estudio de 80 m2 está entre los $30.000/40.000 mensuales, incluyendo expensas. Para la compra, el precio varía según el barrio, pero se calcula entre los US$2.500 y US$5000 el m2.

Permiten integrar la vida personal con el trabajo sin necesidad de hacer home office. Diego Defranceschi, director de obras de Saltum Developments, asegura que los estudios en zonas residenciales contribuyen a disminuir el límite entre la vida laboral y la personal con los cambios de entornos drásticos que presupone llegar todos los días al centro a trabajar. “Los beneficios para el empleado y el empleador son múltiples: reducción de costos de estructura, reducción de impacto ambiental con bajo consumo energético, disminución de aglomeraciones en el transporte y costos de desplazamiento; generación de experiencias y clima laboral más amable, armónico y funcional”, señala el desarrollador que avanza con un emprendimiento en la esquina de Washington y Núñez. Los estudios tienen unos 63 m² y balcón. “Los concebimos para hacer de la fusión entre trabajo y relax, un nuevo modo de vida: tienen grandes ventanales para optimizar el ingreso de luz, acceso a los casi 1000 m² de amenities, al garage privado, bike parking, y tienen además vínculo con un zócalo comercial que tendrá una variada oferta gastronómica”, cuenta Defranceschi. El precio de los departamentos es de US$2700/ m², y se puede obtener una financiación de cuotas en pesos actualizadas por CAC.

Para Reyser, las oficinas tipo estudio permiten la posibilidad de trabajar en edificios de usos mixtos con más verde, amenities, espacios colaborativos, vestuarios para quien se mueve en bicicleta y alternativas gastronómicas en el edificio. De hecho, el desarrollador está por lanzar un proyecto de usos mixtos en Retiro, en Suipacha y Esmeralda, a dos cuadras de Plaza San Martin, en donde convivirán estudios profesionales y departamentos para alquiler temporario. “Habrá alternativas desde US$50.000 por 30 metros cuadrados (US$1850/m²) a pagar en pesos en 24 aportes. Hay que tener en cuenta que una oficina tradicional comparable en esa misma ubicación no baja de los US$3000 el m²″, detalla el desarrollador.

Se alquilan en pesos. “Durante esta etapa, nos pasó de tener clientes que las empresas en las que trabajan se fueron del país y le dejaron al director regional una representación. Entonces nos consultan para instalar una oficina más chica”, relata Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina, quien comercializa un edificio ubicado en la zona de la avenida Cabildo y Congreso, con plantas de 100 m² o 150 m² en dos oficinas, en edificios de 1000 m², que se alquilan en pesos a diferencia de los edificios corporativos. “Por ejemplo, el alquiler mensual de una planta de 100 m² ronda los $60.000”, finaliza el ejecutivo.