Por qué las empresas están comprando oficinas y cuáles son las zonas con más operaciones
En el primer trimestre del año crecieron operaciones de compra venta de oficinas premium
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Cada vez la vida se parece más a lo que era en la pre-pandemia y las rutinas parecen acomodarse a la “antigua normalidad”. Las empresas empiezan a dejar de lado el trabajo remoto y los números del mercado de oficinas empiezan a reflejar en los números esa vuelta a la presencialidad: desde comienzo de año el volumen de transacciones llegó a casi a los US$50 millones por operaciones de compra-venta en el primer trimestre.
Además, continúan mostrando signos de estabilidad en los primeros meses de 2022 por la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, por la vacancia promedio, como por los precios de alquiler que mantuvieron niveles similares a los del período anterior.
Según un informe de Brokerage de Cushman & Wakefield, en lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente US$48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 metros cuadrados. El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta, según señaló el director de la José Viñas.
El último informe Market Beat elaborado por la compañía de servicios inmobiliarios corporativos, que releva los movimientos del mercado de alquiler, mostró que la vacancia por encina del 15,5 %, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados.
En tanto, desde L.J. Ramos realizaron un relevamiento en el que informaron que la demanda registró su primer aumento sostenido, con unos 24.600m² de superficie absorbida. “El año comenzó con el tan esperado acuerdo del FMI y pareciera que la recuperación es viable. Otro factor importante es el riesgo país que continúa con su tendencia a la baja, aunque en zona de soporte. Este panorama sumado a las nuevas modalidades hibridas que permiten una vuelta paulatina y constante a las oficinas, traccionan al mercado y generan mayor cantidad de consultas de lo previsto, permitiéndonos plantear una posible reversión a la tendencia previa”. Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos.
Panorama de los alquileres
En cuanto al precio de de alquiler pedido, se observan variables similares donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los US$ 24,3/m², producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras. ¿Cuáles son los rubros que más superficie tomaron? El retail, naviero y tecnológico se alzan entre los principales, según apuntó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado.
“Durante el 2021 prácticamente todas las consultas que llegaban eran del rubro tecnológico, actualmente vemos que se abre el juego a otros players del mercado como sociedades de bolsa, estudios de arquitectura y contables, bufetes de abogados, educación, insumos, constructoras, entre otros. Lo que todos tienen en común es que siguen con el enfoque fly to quality buscando oficinas premium, amuebladas y con buena accesibilidad, para una moderada cantidad de empleados. Los pisos de mayor superficie están transitando por un proceso de división y de esta forma ofrecer alternativas a un mercado que busca calidad superior en la menor cantidad de m² posible”, Claudia Davicino, broker de la División Oficinas de L.J. Ramos.
Las zonas que crecen y las que no se recuperan
Mientras que el corredor Libertador de la Ciudad de Buenos Aires sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto -con un valor superior aproximado de US$ 30,2 /m²-, la misma avenida en Gran Buenos Aires presenta la vacancia más baja, de sólo un 5,1%, seguida por el Distrito Tecnológico, con un 7,9%.
En el trabajo de Cushman & Wakefield destacaron que la tendencia de contratación muestra una reversión zonal: se ocuparon 2029 metros cuadrados en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4726 m² en Non-CBD (zona no céntrica) .
¿Cuáles fueron los corredores con mayor absorción positiva? Ambos informes coinciden en que Catalinas es una de las zonas que registró alto dinamismo.
En tanto, si bien el informe advierten que el corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m², desde JL Ramos señalaron que reúne junto a Catalinas gran parte de la superficie alquilada total y ambos poseen absorción neta positiva (10.200 m²). El submercado de Libertador GBA vuelve a establecerse como ganador dentro del primer trimestre del año con unos 2.000 m² operados.
Respecto a los precios de alquiler pedido, después de Catalinas y Libertador CABA, el submercado con valores más elevados es Retiro-Plaza San Martín, cercanos a los US$26/m².
Los submercados de la Zona Norte GBA marcaron el pulso de este primer tramo del año y se posicionan como una alternativa con precios competitivos y buena disponibilidad de superficie, indicaron desde J.L. Ramos.
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