Palermo: construyen un proyecto de US$28 millones en una esquina emblemática de la avenida Libertador con vistas al Hipodromo

En la zona del Hipódromo de Palermo, a lo largo de la avenida Dorrego, la obra del Paseo Gigena se encuentra en su fase final. Con una inversión total de US$28 millones, este complejo de usos mixtos está programado para concluir en marzo de 2024, prometiendo transformar radicalmente la apariencia del entorno.

Edificado en un terreno de 11.500 metros cuadrados, este edificio albergará dos niveles dedicados a oficinas con una extensión total de 14.000 metros cuadrados, de los cuales ya se ha ocupado el 80%, dejando menos de 3000 m² disponibles para alquiler.

Además, contará con 3200 m² destinados a locales comerciales, una espaciosa terraza verde de acceso público de 4000 m² y aproximadamente 250 plazas de estacionamiento.

Estratégicamente ubicado entre el Hipódromo y El Rosedal de Palermo, este moderno paseo se posiciona como un nuevo punto de referencia y desempeñará un papel crucial al unir la zona actualmente dividida por dicho terreno. En consonancia con esta visión, el gobierno de la ciudad de Buenos Aires otorgó la concesión del inmueble por un plazo de 15 años a la desarrolladora BSD Investments.

Cómo es cada uno de los espacios y usos del Paseo Gigena

Aquellos que tengan en mente el antiguo estacionamiento de cemento que operaba frente al Hipódromo, capaz de albergar aproximadamente 1000 automóviles, les resultará desafiante asimilar que se trata prácticamente del mismo espacio. La intervención, que comenzó en septiembre del 2021, lleva la firma del renombrado estudio neoyorquino, ODA Architecture, marcando así su primera incursión en el ámbito argentino.

Otra característica distintiva de este proyecto semipúblico es que recicla el 80% de la estructura original. Además, completa el circuito del parque extendiendo el sendero verde a lo largo del costado del edificio hasta el techo parquizado y desciende en una rampa por el otro lado, reconectándolo de manera fluida con el parque. Esta disposición ofrece vistas panorámicas de toda la ciudad sin estar en altura. Aquí se ubicarán dos locales gastronómicos, uno de los cuales incluirá un rooftop bar.

La decisión de no demoler la estructura original llevó a una cuidadosa reflexión sobre cómo integrar el nuevo proyecto con la forma peculiar del edificio. El cilindro en la esquina, donde anteriormente se ubicaba un tanque de agua y ahora alberga oficinas con un mirador en su terraza, rinde homenaje a la forma clásica que tenía el estacionamiento.

El nivel comercial en la planta baja estará subdividido en cuatro locales con una atractiva propuesta gastronómica y comercial. Allí los espacios se alquilan alrededor de los US$25/m² y, según el caso, se conjuga con un porcentaje de la facturación mensual del negocio. Esta disposición brindará a quienes trabajan en las oficinas una amplia variedad gastronómica sin necesidad de desplazarse. Desde restaurantes de alta categoría hasta opciones más informales para almuerzos, cubriendo una amplia gama de presupuestos.

“El diseño es único; hay pocos edificios en Buenos Aires con personalidad. Mientras que muchos siguen una forma cuadrada o, como máximo, circular, este se destaca por su creatividad”, comenta Gonzalo Meira, director de transacciones de JLL, una de las firmas encargadas de la comercialización del proyecto.

Por la disposición del edificio, cada sector cuenta con vistas al Rosedal, al Hipódromo o al Campo Argentino de Polo. “Este es un lugar ideal para empresas multinacionales que buscan medianas y grandes superficies, en ubicaciones muy bien conectadas, con servicios. Este proyecto resulta ideal para aquellas compañías que quieren estar en CABA, pero fuera del centro porteño”, afirma Hernán Castro, senior broker de Cushman & Wakefield, la otra firma responsables de la comercialización de la obra.

Un proyecto atípico en la zona más demandada de la ciudad

Las empresas que optan por trasladar sus oficinas a Paseo Gigena se encuentran con un alquiler cercano a los US$35 por metro cuadrado cubierto. Meira destaca que, aunque el alquiler representa un 20% más elevado debido a la ubicación, la demanda que reciben se concentra en esta área. “Las empresas están dispuestas a pagar un precio superior al promedio debido a las características excepcionales del edificio, el entorno y la oferta gastronómica”, afirma el broker. En comparación, el valor promedio para oficinas de clase A en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, donde se encuentra Gigena, es de aproximadamente US$29/m².

“Si las empresas deciden mudarse de oficina en este contexto del país, lo harán aquí, siguiendo la conocida estrategia de ‘fly to quality’; de lo contrario, no se trasladarán”, agrega Meira. Otro factor que influye en el precio del alquiler es la prácticamente nula competencia en los alrededores. Los primeros edificios de oficinas se encuentran hacia el norte, a partir de la calle La Pampa, en dirección sur en Catalinas, y hacia el centro de Palermo, configurando un entorno donde la oferta es limitada y exclusiva.

En la actualidad, una importante empresa fintech mudará sus oficinas y alquiló 2000 m². “La disposición está pensada para que las compañías lleguen, soliciten la cantidad de metros cuadrados que deseen y se vayan moldeando los pisos. Actualmente, pueden llegar a alquilar hasta 3000 metros cuadrados de oficinas”, destaca el broker de Cushman & Wakefield.

En total, son siete las empresas que ocupan este espacio, entre las cuales se encuentran un coworking, una desarrolladora inmobiliaria, una empresa agrónoma, una fintech y una empresa de minería. Algunas oficinas cuentan con terrazas propias o patios internos.

Aunque Paseo Gigena aún no se encuentra del todo listo, algunas empresas ya han iniciado sus proyectos de interiorismo, al igual que los locales gastronómicos. “Los locales comerciales fueron los más demandados y se alquilaron desde el día uno, generando una considerable lista de marcas interesadas que quedaron excluidas”, comenta Meira.

Una vez finalizado, el acceso al complejo para los empleados se organizará mediante tres entradas principales por avenida Dorrego, Avenida del Libertador y la calle Freire. Según la ubicación de cada oficina, los empleados ingresarán por una de estas entradas, lo que resultará que haya tres lobbies y tres núcleos distintos de oficinas para optimizar la disposición del espacio.

La esencia misma del proyecto radica en alcanzar una yuxtaposición significativa entre los sectores público y privado, fusionándolos de manera armoniosa a través de la presencia de la naturaleza. Según compartió, el mismo fundador y director ejecutivo de ODA, él no habría asumido el proyecto si no hubiera sido posible incorporar un pasaje público; sus proyectos, en particular, destacan esta característica como un compromiso de retribuir a la ciudad y sus habitantes.

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