En crisis: la debacle de la avenida Córdoba

Si bien el coronavirus y la cuarentena golpearon fuerte al mercado de locales, las zonas de outlets fueron las más afectadas al disminuir la cantidad de gente que recorre estos polos. Hay que tener en cuenta que los espacios comerciales no solo permanecieron cerrados durante los primeros meses de confinamiento, sino que aún cuando pudieron volver se encontraron ante un panorama inédito. El primer punto: ya no hay turistas, adeptos a los tours de compras que se organizaban en las áreas de negocios de descuentos ubicados en la zona de la calle Aguirre en Villa Crespo y Distrito Arcos. Además, mucha de la gente que trabajaba cerca de estos centros comerciales pasó a hacerlo desde su casa, y otros tantos compradores decidieron arreglarse en sus barrios por temor al contagio. Entre las zonas más desfavorecidas, los brokers comerciales enumeran a la avenida Córdoba y en menor medida Aguirre, mientras que Distrito Arcos fue el que menos sintió el cimbronazo de la crisis.

La más golpeada

Sin duda el tramo de la avenida Córdoba en el barrio de Villa Crespo es la que más sufrió el impacto de la baja de consumo por la pandemia. Solo basta con recorrer este clásico de los outlets porteños para notar la cantidad de marcas que se fueron y el gran número de locales que debieron bajar las persianas. “Se podría decir que es la más afectada en este proceso de pandemia, ya que ha tenido un porcentaje de cierres de locales de alrededor del 20%. La zona de outlets de la calle Gurruchaga ha sufrido, también, un cimbronazo importante, pero es un poco menor y ronda el 16%”, afirma Christian Giménez, responsable de locales de Adrián Mercado. Sin embargo, si se pone en contexto para analizar la pérdida de apogeo de Córdoba hay que remontarse al desarrollo de la zona de Aguirre y Gurruchaga y el ascenso de Distrito Arcos.

“Es un corredor que ha sido muy castigado incluso en la intersección con Scalabrini Ortiz. De hecho, hay un local libre con una propiedad que se va a construir arriba lo que antes era poco probable”, señala Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina. “Eso demuestra que los alquileres son bajos y que quizás el propietario piensa que se puede asociar con un desarrollador, hacer una construcción arriba y seguir manteniendo el local y además se queda con algunos metros cuadrados en departamentos. Esta posibilidad es una tendencia que no se daba en contextos de contratos de alquiler con valores por las nubes. ¿La razón? Para los propietarios era impensado apostar a una obra de tres años con lucro cesante porque era muy importante “lo que dejaban de ganar”. “En números, esos espacios se podían alquilar por US$10.000, lo que implicaba que el dueño de la propiedad dejara de recibir US$360.000 en 36 meses. Un número lejano a los actuales. Los propietarios están cansados de una renta baja y piensan en rediseñar lo que tienen”, explica Zuliani. De todas formas, considera que, más allá de la pandemia, este polo se vio castigado por el surgimiento de Aguirre y de Distrito Arcos. “Además, en la avenida Córdoba, en un principio, todo estaba concentrado en tres cuadras y pedían mucho dinero de alquiler, entonces las marcas se fueron corriendo y por eso mismo decayó. El corredor se fue abriendo y quedó también con muchos locales vacíos por esta situación”, admite Jorge Gayoso, broker de locales de L.J.Ramos que coincide con la mirada de su colega: “Hace más de 24 meses que Córdoba viene afectada, ya desde 2019 veníamos viendo a este corredor en caída con cada vez más locales en alquiler. Creo que se va a transformar, van a quedar los locales emblemáticos de outlet, por ejemplo, en las esquinas de la avenida Scalabrini Ortiz o Gascón, pero después avanzará la ejecución de muchos proyectos residenciales. Hoy, si tenés un local de 500 o 600 metros cuadrados, te conviene venderlo para un edificio”, señala. El cálculo que hace el broker es que el propietario del terreno se queda con el local en la planta baja y además con metros residenciales a cambio del terreno.

No todas son malas noticias. Para Ariel Romano, titular de Conectar Propiedades, el golpe no fue tan duro para la zona de Aguirre que en los últimos meses pasó por una transformación. “Gracias a la pandemia los centros comerciales a cielo abierto cobraron más fuerza”, dice. “Hay que admitir que el coronavirus sacó de la zona marcas de segunda línea lo que permitió a otras marcas reposicionarse en locales mejores ubicados o más grandes por menor alquiler al que pedían hace tres años”, explica. Además, asegura que ya con la crisis había locales vacíos y con la pandemia, por lo menos, cerraron un 10%. Pero con la flexibilización del confinamiento rápidamente ese 10% se convirtió en un 5% gracias a la baja de precios de los alquileres que tentaron a la apertura de nuevos locales.

Forest, chau al clásico de las camperas

La tradicional avenida Forest en el barrio de Chacarita era el corredor preferido a la hora de comprar camperas de tendencia y ropa de cuero a precios convenientes. Muchos recordarán las colas para ingresar a los locales de marcas nacionales y de primera línea internacionales, pero su realidad hoy es bien distinta. “Prácticamente está desapareciendo, casi no quedan outlets. Con el surgimiento de shoppings en los 90 y el crecimiento de nuevas zonas de descuentos, lentamente se fue apagando, así como pasó con Munro”, señala el titular de Conectar Propiedades. Mientras que el polo de Barracas, en los alrededores del edificio Central Park, si bien también decayó a causa de la pandemia, conserva un público ávido de primeras marcas. “Esta zona apunta al público de zona sur y del conurbano y logra sumar clientes que buscan marcas de primera línea que solo se encuentran en shoppings”, dice Romano.

El menos perjudicado

En cambio, entre la Avenida Juan B. Justo, la calle Godoy Cruz y Paraguay, Distrito Arcos supo aprovechar sus características: “un espacio a cielo abierto, plantas y mucho verde en su interior, seguridad y una oferta variada de marcas y rubros”, dice Giménez. Adrián Milberg, gerente de marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias, coincide en que Distrito Arcos fue el menos afectado por su condición natural de infraestructura al ser un shopping abierto, diferente a los centros comerciales más tradicionales. “Esta característica sumó nuevos visitantes al no tener otras alternativas. Y se convirtió en una fortaleza estratégica. En la zona del Distrito Arcos el porcentaje de cierre de locales es ínfimo”, asegura.

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