Oficinas y locales: la evolución de la oferta por zona y los precios de venta y alquiler

En medio de un escenario de incertidumbre por la pandemia y la retracción económica, se conoció un dato que da cuenta del difícil momento que viven el retail y el mercado de oficinas en la ciudad de Buenos Aires. La cantidad de oficinas y locales ofrecidos en alquiler y venta durante el último trimestre del 2020 creció significativamente con respecto a los dos trimestres anteriores, según un informe del Gobierno de la Ciudad, basado en datos del sitio Argenprop.

Los datos del relevamiento arrojan algunas conclusiones que, aunque preocupantes, no dejan de ser esperables. Se estima que el año pasado cerraron 90.700 locales y 41.200 pequeñas y medianas empresas, según la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME). Entre las dificultades económicas (caída en los precios y la actividad, devaluación, restricciones para la compra de dólares) y los cambios de hábitos por la pandemia (aumento del e-commerce, en el caso de los locales, y teletrabajo, con respecto a las oficinas), no sorprende el aumento de ofertas para estos segmentos. El incremento más importante fue en las unidades que se venden, una subida del 21% en locales y 14% para oficinas, con respecto al trimestre anterior.

Los comercios ofrecidos se ubican principalmente en las avenidas principales y los centros comerciales a cielo abierto, y las oficinas en el área céntrica de negocios.

El informe, además, arroja que el precio promedio por metro cuadrado es de $619 para el alquiler y de US$2526 para la venta. Para las oficinas, el valor medio del metro cuadrado en alquiler fue de $457, y la venta de US$1905. Además, hay lógicas disparidades por ubicación y tamaños: los valores más altos están en el norte de la ciudad (Recoleta, Belgrano, Nuñez, Palermo y Colegiales), pero especialmente en unidades de menor superficie. Los mínimos se dan en el sur (toda la franja entre La Boca y Liniers) en propiedades de grandes superficies.

Locales

La oferta de locales comerciales se concentra fundamentalmente en los barrios con centros comerciales a cielo abierto, es decir espacios urbanos que agrupan a muchos comercios juntos, además de aquellos atravesados por grandes avenidas. Se trata de la zona de Retiro, San Nicolás, Montserrat, Constitución -la Comuna 1, sede del Microcentro-, y por el otro lado el área de la Comuna 15 (Chacarita, Villa Crespo, La Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y Parque Chas). De acuerdo con un relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio (CAC), la peatonal Florida fue la más afectada con una baja del 200% en los locales ocupados porque pasó de tener 13 (prepandemia) a 39 espacios comerciales vacantes. Otros de los corredores afectados fueron las avenidas Pueyrredón (con 75% más de espacios vacíos), Santa Fe (61,5%), Rivadavia (38,2%) y Corrientes (31,1%). Por otra parte, Córdoba y Avellaneda registraron un menor impacto, y la avenida Cabildo es la única que se mantuvo estable.

Entre la zona de Microcentro y el centro de la ciudad (Almagro, Boedo, Caballito, Flores y Parque Chacabuco) se concentra el 46,8% de las unidades ofrecidas en alquiler en toda la ciudad. A ello se le agrega el aporte de Palermo, en donde está el 8,8% de los locales ofrecidos. Los locales en venta son predominantes en San Nicolás, con el 11,4% y en Palermo, con el 9,1%.

En cuanto a precios, para una unidad de 60 m2, el alquiler de un comercio en la zona norte cuesta unos $42.400. En el sur, son $26.000.

Además, a medida que aumenta el tamaño de los locales, se reduce el valor del metro cuadrado. En el segmento de unidades de hasta 30 m², el valor es de $833 por metro cuadrado, mientras que para una unidad de más de 200 m², son $487. Los locales en venta suelen ser los más pequeños, y en los que están en alquiler, predominan los de mayor dimensión.

Con respecto a la venta, el precio promedio por metro cuadrado es de US$2870 en la zona norte, y de US$1470 en el sur.

En febrero, según datos de la Cámara Argentina de Comercio (CAC), la cantidad de locales en alquiler y en venta aumentó 31,2% interanual. Durante el primer bimestre del año se detectó un total de 362 locales en venta, alquiler o cerrados, un alza del 11,4% con respecto a diciembre.

Oficinas

Las oficinas ofertadas para venta y alquiler también se concentran en áreas de alta densidad, especialmente la zona de negocios del Microcentro. Solo en la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución) está casi el 60% de los metros cuadrados de oficinas ofrecidos en toda la ciudad. Si se analizan las oficinas en venta, casi el 40% está en San Nicolás, y más del 13% en Montserrat.

El valor de alquiler más elevado se da en el norte. Allí, una unidad de 60 m² cuesta $36.600 mensuales. En el sur, el promedio es de $18.700.

En el caso de la venta, son US$146.000 en el norte, para un espacio de oficinas de 60 m². Lo sigue la zona centro (Almagro, Boedo, Caballito, Flores y Parque Chacabuco), en donde el precio ronda los US$79.000. Las oficinas más pequeñas son las que se venden más caro. La mayor valorización de alcanza en el segmento de oficinas de hasta 30 m², que cotizan a US$2100.

“El retail (los locales comerciales) y las oficinas se afectan mutuamente. En zonas densas, cuando las oficinas vuelvan a funcionar, el retail va a tener más actividad”, observó Domingo Speranza, CEO de Newmark Argentina. Habrá que esperar para comprobar si el aumento de la vacancia y la intención de vender metros cuadrados responden a una coyuntura que incluye retracción de la actividad y pandemia, y por lo tanto volverán a niveles similares a la par del aumento de la actividad y el poder adquisitivo, o si en realidad reflejan cambios estructurales y caídas más permanentes.

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