Oficinas premium: Buenos Aires es la ciudad más cara aún con vacancia alta

La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. El primer semestre del 2021 cerró con una cifra de 15,1%, según datos de Cushman & Wakefield, en lo que representa un aumento interanual del 67%. A pesar de ello, el costo de alquilar un metro cuadrado de oficinas de calidad en la capital argentina es de unos US$26,2/m², lo que ubica a la ciudad como la más cara de la región. En Santiago de Chile, por ejemplo, ese valor es de unos US$22,8/m². En Bogotá y São Paulo, de US$19,4/m², en Rio de US$17,3/m² y en Lima, de US$16,2/m². Las restricciones por la pandemia, en primer lugar, y la permanencia de los cambios de hábitos laborales, en segundo, explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del Coronavirus.

La situación de Buenos Aires, en principio, es llamativa; si bien es de las ciudades más caras, a la vez tiene una tasa de desocupación de metros alta. La resistencia de los precios porteños está ligado a la suboferta. “Es una característica histórica de la ciudad. Buenos Aires es un mercado subofertado, con un stock de superficie de oficinas bajísimo en comparación a sus vecinos”, explica Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield. De ello no quedan dudas: con poco más de 1.400.000 m², la capital argentina es la de menor cantidad de metros totales, menos incluso que Lima. “Además, cuando se pone el foco en superficies premium, el inventario se achica más todavía. La escasez actúa como barrera para defender los precios”, agrega Desalvo.

Si bien Buenos Aires, como el resto de la región, exhibe los golpes de una menor demanda de superficie de oficinas, Desalvo cree que, de no mediar imprevistos, lo más probable es que lo peor ya haya pasado. “Para el segundo semestre, teniendo en cuenta el fin de la época invernal y los avances en la vacunación, creo que ya entre mediados y fines de septiembre los empleados empezarán a volver a la oficina. Con aforo y con distintas modalidades, pero vuelta al fin”. En ese contexto, dice, es difícil esperar una mayor resignación de metros y un aumento de la vacancia, aunque reconoce que las nuevas tendencias pueden afectar a determinados segmentos: “El Microcentro, probablemente, va a tener niveles de vacancia creciente”.

Además, intuye que otro factor que podría empujar la demanda es la competitividad de los salarios en dólares a nivel local. Esa ventaja competitiva con respecto a la región podría empujar a empresas a sostener sus fuerzas laborales y su pisada de metros cuadrados.

A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m², de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022 y el 25% restante estaría terminado para 2023. Habrá que esperar un contexto de mayor estabilidad y certidumbre para comprobar si habrá quien está dispuesto a tomarlos.

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