Oficinas. Con optimismo, los especialistas revelan la zona más buscada por las empresas

El 2022 terminó bien para el mercado de oficinas: es que el último trimestre del año reflejó una buena performance de los indicadores. De hecho fue el segundo consecutivo con datos alentadores.

Algunos números concretos: la absorción neta cerró con un incremento del 93% respecto al período anterior. Además, mermó el dinamismo de las desocupaciones de metros cuadrados.

Para completar el panorama hay que remarcar que la mayoría de las empresas continuaron con su proceso de regreso a sus oficinas, bajo la modalidad híbrida. Los datos relevados por Cushman & Wakefield generan perspectivas positivas de cara al 2023. “El índice de vacancia promedio percibió una baja del uno punto porcentual y el precio pedido de alquiler promedio cerró el trimestre en US$23,7 m²/mes, una cifra similar a la del período anterior”, detalla Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de la empresa que realizó el informe.

El último trimestre de año pasado cerró con una absorción neta de 18.483 metros cuadrados, con 24.957 tomados por empresas y sólo 6740 desocupados. El submercado que más movimiento percibió fue el corredor Panamericana con 9370 metros cuadrados absorbidos y ninguna desocupación, mostrando que continúa la tendencia de fly to quality. Esto significa que hay empresas que están aprovechando el contexto para dar un salto en la calidad de sus pisos.

Este escenario se ha vuelto favorable para inquilinos. Existe oferta de espacios de calidad a precios atractivos, lo que genera un replanteo respecto de la localización, superficie ocupada y características de los espacios de trabajo. “Aunque por ahora, del dicho al hecho parece haber mucho trayecto, ya que aún continúan siendo acotadas las empresas que optan por ese movimiento. La mayoría espera tener un panorama más claro”, dice Andrés Di Nallo, broker de la división, oficinas y locales comerciales de Adrián Mercado.

“En el tramo final de 2022 se comenzó a ver, con algo de entusiasmo, una absorción neta positiva. Actualmente, la vacancia permanece estable, con una leve tendencia a la baja, mientras que los precios parecen haber alcanzado un equilibrio”, analiza Karina Longo, gerente de valuaciones & research de Newmark Argentina.

Martin Potito, director de L. J. Ramos, coincide en que los principales indicadores para medir la actividad arrojaron números positivos y, hasta cierto punto, mejores a los que se esperaba a principios de año. “Los precios de alquiler, en algunos casos, empezaron a mostrar alguna recuperación. Además, se registró un mayor número de consultas”, confiesa.

Respecto a los otros submercados, Puerto Madero, Retiro, Plaza San Martín, Catalinas y Plaza Roma, todas en el centro de la ciudad de Buenos Aires también mostraron una buena performance. Mientras que la zona más castigada fue el corredor de la avenida 9 de Julio con 2036 metros cuadrados liberados.

Por su parte, José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield agrega que “el precio promedio de alquiler para oficinas clase A, mostró durante todo el año muy poca variación y en este trimestre se hizo más visible con una baja de US$0,1 m² mensual, respecto al trimestre anterior. Esto es interesante y alienta la tendencia de fly to quality porque estos valores, al ser en dólares al tipo de cambio del Banco Nación, se desacoplan de la inflación en pesos”, analiza.

El submercado más apreciado del mercado sigue siendo el de la avenida Libertador, principalmente en el tramo de la ciudad de Buenos Aires que cruza los barrios de Belgrano y Nuñez, con un valor promedio del metro cuadrado de alquiler que promedió los US$30.

Entre las zonas que prometen tener mayor protagonismo se destaca el corredor Libertador del lado de CABA, con el desarrollo del Parque de la Innovación, un proyecto que aportará nuevos espacios de oficinas. “Otra de las vedettes inmobiliarias será el nuevo edificio ubicado en Campos Salles y Arribeños que está desarrollando Raghsa. “Se presenta como la novedad de los próximos años, siguiendo el éxito ya obtenido por Centro Empresarial Libertador”, cuenta Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield. De cara a futuro, Potito estima que en 2023 se entregarán unos 110.000 metros cuadrados, la mayoría en la zona norte del AMBA y en Retiro”.

“Se verificó una tímida e incipiente recuperación de los principales indicadores del mercado particularmente de la vacancia y la absorción neta, aunque se confirma su estabilización en torno a valores deteriorados que se encuentran todavía alejados de sus promedios históricos”, da su mirada Guido Mosin, Research Manager Transactions & Consulting Services de la firma JLL.

Los precios, por su parte, continuaron deprimidos, mayormente por la reticencia de la demanda a convalidar los valores previos a la pandemia. Por otro lado, si bien ingresó nueva oferta, aún persiste el retraso en la entrega de nuevos proyectos, sostiene el broker.

Gonzalo Neira, director of transactions de JLL, agrega que muchas empresas buscaron durante 2022 resguardar su capital. “Nosotros hemos participado en operaciones de compraventa por más de US$300 millones. En su mayoría, han sido transacciones de empresas que no buscaban ganar dinero, sino más bien resguardar su capital. Estimamos que este año será un año de escasos negocios, donde necesitaremos sacar a la luz nuestra creatividad y ofrecer atractivas soluciones para los inversores, developers y clientes que son, cada día, más exigentes y con requerimientos y necesidades claras”, adelanta.

Una de las novedades en el tramo final del 2022 fue la inauguración de Lex Tower, un complejo de 31 pisos de oficinas AAA (de unos 25.000 m2 totales) en Corrientes y Paraná, que se está alquilando a muy buen ritmo. Allí la el valor de referencia de alquiler es de US$23 (BNA) por m2.

De cara a este año, si bien los indicadores muestran una reactivación en el nivel de absorción y de vacancia, aún hay remanente de producto de la crisis pandémica. Por ese motivo, por quinto trimestre consecutivo, el mercado de oficinas se mantiene, con 243.718 metros cuadrados en construcción y continúa la misma superficie proyectada de 729.095 metros cuadrados hasta 2026.

Uno de los complejos que se estrenará en 2023 es Distrito Quartier. El emprendimiento que revitaliza el Paseo del Bajo cuenta con tres edificios de usos mixtos, uno de ellos con oficinas clase AAA de plantas grandes, abiertas, flexibles e increíbles vistas al río y a la ciudad. “Básicamente, se trata del primer complejo porteño de usos mixtos de escala metropolitana. Entre los inmuebles que lo conforman, se encuentran un edificio de oficinas, uno de lofts, otro de studios y un gran paseo comercial.

Este año próximo, según los especialistas, está signado por la expectativa. “Las elecciones presidenciales son las que marcarán el ritmo de la economía en general y del mercado de oficinas en particular. En este contexto se espera que tanto la oferta como la demanda queden atentas de lo que suceda en materia económica. Creemos que las variables fundamentales de este mercado no tendrán grandes variaciones hasta no vislumbrar el futuro político y económico del país”, dice Longo.

Potito aclara que “en el caso de los edificios de categoría inferior, con algunos años de antigüedad y poco mantenimiento, que despierten poco interés en la demanda, verán una caída aún mayor en sus precios, tanto para el alquiler como para la venta”.

Frente a este panorama se espera que las empresas demoren en tomar definiciones respecto a los espacios de oficinas. Por otro lado, se estima, que las operaciones de compraventa mostrarán una realidad diferente, ya que estas se agilizarían, “especialmente por parte de empresas que se encuentra con gran liquidez de pesos, que intenten proteger su capital en un contexto de alta volatilidad”, dice Longo.

El humor de los diferentes referentes del sector es bueno. “A medida que dejemos atrás los problemas económicos, las operaciones de compraventa y de alquileres se incrementarán, al igual que los valores. Además, esperamos incentivos que conviertan a las inversiones inmobiliarias en un excelente refugio para los inversores”, finaliza Guillermo Parera, gerente general de la Desarrolladora Branson que llevó adelante el proyecto Lex.

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