Alquilar una oficina en el corredor Norte de la ciudad es más caro que Catalinas

El mercado de las oficinas está cambiando. Parte del proceso se debe a la vinculación con la transformación natural que experimenta el sector; otros -en cambio- llegaron de la mano de la pandemia. Lo cierto es que esta multiplicidad de factores comenzó a crear un escenario actual que está plagado de nuevas demandas y de oportunidades. Entre las novedades que ofrece el sector metropolitano se destaca el empoderamiento del corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires, que en los últimos tiempos fue elevando el valor de su cotización del metro cuadrado. Hoy, ese eje alcanzó precios similares a los que se encuentran en uno de los submercados que defiende los valores de alquiler más altos: Catalinas.

Los especialistas consultados sostienen que se está ante un momento de recuperación y reconfiguración del mercado. Sin dudas, la gran metamorfosis del sector llegó de la mano de la pandemia y del regreso de la gente a los espacios de trabajo. El proceso fue por etapas: en octubre de 2020 se comenzó a vivir la denominada “Primera ola” cuando ganaron protagonismo los proyectos que ofrecían studios, es decir plantas más pequeñas, demandados por las empresas más pequeñas.

Las nuevas necesidades fueron impulsando algunos de los cambios que comenzó a atravesar el sector. Pero el proceso de cambio no se detuvo allí. “Hoy estamos ante la ‘Segunda ola’ generado por el impulso de las empresas medianas y grandes. Ellas son las que actualmente preparan su regreso”, explica Mariana Stange, fundadora de Mariana Stange Real Estate, empresa especializada en la comercialización de espacios de trabajo corporativo, inversiones y estrategias de relocalización de empresas de todo tipo. La especialista agrega que: “en esta nueva etapa las compañías están reorganizando sus esquemas de trabajo. Esto tiene un impacto directo en la superficie que requiere una oficina convencional para desempeñar su actividad. Pero cabe aclarar que, en la mayoría de los casos, las firmas no rescinden la categoría de los inmuebles que ocupan”. Este dato ayuda a entender la recuperación que experimentan en los últimos tiempos las oficinas. Éstas se vieron golpeadas en sus valores como el resto de las categorías, aunque sus caídas no resultaron tan abruptas como las de la crisis de 2001.

Barajar y dar de nuevo

Entre las novedades se destaca el empoderamiento del corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires, área que ganó valor y en la que se reacondicionaron varios complejos de oficinas. “La estrategia comercial de sus propietarios fue esperar la recomposición del mercado. Los propietarios de esa zona, desde un primer momento, apostaron a la vuelta a la presencialidad y se preocuparon por mantener sus espacios de trabajo listos y competitivos para cuando ese momento llegara. Es decir, en algunos casos invirtieron en parquizar terrazas y espacios ociosos, mejorar la calidad del aire interviniendo los sistemas de aire acondicionado o comprando mobiliario a sus locatarios salientes para poder ofrecer las denominadas oficinas llave en mano (uno de los grandes protagonistas de estos tiempos). Esto, sin duda, les ayudó a defender mucho mejor sus precios, equiparándolos con los que se ofrecen en polos principales, como el de Catalinas”, explica Stange.

Para Fernando Novoa, Socio & Director de oficinas Newmark Argentina, dentro de las grandes urbes se puede observar el fenómeno de la descentralización de espacios tradicionales del centro de la ciudad. “En el caso de Buenos Aires esta migración del mercado de oficinas se ha ido emplazando en la zona Norte de CABA pero también del Gran Buenos Aires”, relata.

Según Hernán Castro, broker Senior de Cushman & Wakefield, se amplía la zona “beneficiada” y suma la zona del centro comercial Dot. El especialista afirma que existen dos hitos recientes que -sin dudas- que marcaron no sólo la importancia del sector sino también la gran carta de presentación del corredor. “Por un lado, el desarrollo del edificio Zetta, inaugurado en mayo de 2019. Se trata del proyecto construido en la ex fábrica de lámparas Philips reciclada en su totalidad y transformada en un moderno espacio de oficinas pero conservando su carácter industrial. Este edificio no sólo alberga a la sede principal de Mercado Libre, sino que terminó de consolidar al “Polo Dot” como un gran área de oficinas, en el punto más al Norte de la Capital Federal y apalancándose con todos los servicios del Shopping Dot”, analiza, al mismo tiempo que se refiere al otro gran hito: la inauguración del Centro Empresarial Libertador (CEL) un mes antes del inicio de la pandemia y que aún así fue el inmueble que mejor se absorbió en los últimos tiempos. “Actualmente es el complejo más grande del mercado con 60.000 metros cuadrados rentables. Hoy tiene una ocupación superior al 90% y es la sede de principales multinacionales instaladas en el país, muchas de ellas vinieron del centro”, comenta el broker.

Para Gonzalo Pellejero, Gerente de Oficinas y Locales de Grupo Adrián Mercado, la consolidación del corredor de oficinas del Norte de la Capital no es un fenómeno reciente. Por otro lado, no se lo debe evaluar como un hecho aislado (fundamentalmente el tramo que une avenida Del Libertador desde la salida del túnel hacia la General Paz y el Polo DOT), sino que se lo tiene que analizar en el marco de una Capital Federal integrada con el Gran Buenos Aires. El desarrollo de este eje está basado en el crecimiento demográfico de la zona, en sus muy buenos accesos y en la gran oferta de medios de transporte público que brinda la zona. “Hace unos años la mayoría de los edificios de oficinas premium se encontraba casi con exclusividad en Catalinas, Plaza Roma y Puerto Madero. Hoy el corredor Norte se ha vuelto una alternativa para quienes han considerado trasladar su actividad más cerca de sus casas o alejarlas del centro financiero de la ciudad o de los tribunales de justicia”, analiza.

Los precios

Catalinas, por ejemplo, como algunas torres del corredor Norte, están en valores cercanos a los de prepandemia; pero -según los brokers- aún existen en el mercado oficinas a valores muy interesantes, ya sea por situaciones particulares de sus propietarios o por estrategia comercial. Tal es el caso de algunas torres como Alem Plaza donde el valor del metro cuadrado se ubica en cotizaciones que se encuentran muy bajas -US$5/m² por debajo de sus promedios históricos-. “Esto, sin dudas, se presenta como una oportunidad para empresas que requieran mudanzas rápidas y de bajo costo o migrar a inmuebles de mejor categoría que las que ocupan actualmente”, sostiene Stange.

Según Castro, en la actualidad el precio pedido promedio en el corredor Norte porteño llega a ser -en muchos casos- mayor que el de Catalinas. “El asking price en los edificios clase A (o AAA, como otros denominan) en el corredor Norte de CABA tiene un promedio de US$30/m²; pero en la avenida Del Libertador, en algunos casos, los valores alcanzan los US$33/m² y el promedio en Catalinas ronda los US$29/m²″.

El broker explica que una de las razones que impacta en los precios es la cantidad de metros existentes de edificios “clase A” en cada submercado. En el corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires, que comprende principalmente Libertador y Polo Dot, el stock es de apenas 150.000 m², mientras que en Catalinas-Plaza Roma supera los 350.000 metros cuadrados.

Las ventajas del Norte

En líneas generales, según Castro, el corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires es un lugar muy buscado por las empresas para evitar los problemas de tránsito y las manifestaciones.

En los últimos tiempos, producto de las modificaciones urbanas impulsadas por el gobierno porteño como por ejemplo la del Viaducto Mitre, la zona comenzó a experimentar notorios cambios. “Esta parte de la ciudad se ha desarrollado y en la actualidad presenta una importante propuesta gastronómica y una gran oferta bancaria”, explica Stange.

Tanto los datos estadísticos aportados por los equipos de trabajo de Newmark Argentina como de Mariana Stange Real Estate dan cuenta de que el eje Norte porteño está siendo muy tenido en cuenta por las empresas cuya parte de su staff reside en la zona Norte tanto de CABA como del Conurbano.

Los brokers observan en este corredor una importante migración de pequeñas empresas, estudios de abogados, centros de medicina y compañías de marketing. La mayoría de ellas proviene del centro porteño y en busca de mejores escenarios laborales que les permitan ofrecer una mejor calidad de trabajo a sus empleados. “Hoy, las empresas tecnológicas son las que lideran estos movimientos. A ellas les siguen muy de cerca los laboratorios y compañías de servicios. Por lo general, las firmas que se mudan allí son instituciones que priorizan el bienestar de sus colaboradores, y éstos suelen ser empleados jóvenes. Estas compañías encuentran en el espacio de trabajo un factor vital no sólo para retener a sus empleados, sino también para salir a la caza de nuevos valores”, cuenta Stange.

Para Novoa Uriarte, el fuerte de la zona de Catalinas es su conectividad por la gran cantidad de medios de transporte que tiene. “Este sector tiene el mejor acceso a la ciudad dado que cuenta con trenes, subtes, metrobús, bicicletas y hasta un puerto (para aquellos que van o vienen de Uruguay). A su vez, en términos de infraestructura, es el que mejor abastecido se encuentra. Además, sigue siendo el centro de negocios de la ciudad por su ubicación estratégica. El corredor Norte tiene algunas limitaciones respecto al acceso, sobre todo para las personas que viven en las zonas Sur y Suroeste”, aclara el especialista.

El futuro del sector

Los especialistas afirman que la zona tiene un futuro muy prometedor, a tal punto que estiman que este submercado de oficinas porteño quedará emparejado con el tradicional polo de Catalinas. “Ambas zonas tienen un gran potencial y -de diferentes maneras- se encuentran frente a un gran proceso de cambio. El corredor Norte, sin dudas, buscará consolidarse sumando metros cuadrados; mientras que el de Catalinas dependerá mucho del desarrollo de ‘Catalinas II’, que se realizará sobre los terrenos que vendió el Gobierno de la Ciudad, próximo a las vías”, cuenta Castro.

Stange agrega que “el corredor Norte crece a gran velocidad. La avenida General Paz dejó de ser -hace ya más de diez años- una barrera o un obstáculo. Hoy la zona se presenta como un polo de gran calidad, que se caracteriza por sus buenos accesos y su amplia conectividad, ya que ofrece una gran red de medios de transporte. Aunque cabe aclarar que su crecimiento no irá en detrimento de submercados como Catalinas o el del Centro porteño.

Por otro lado, el centro sigue siendo atractivo para muchas compañías. En los últimos tiempos -previo a la irrupción de la pandemia- la zona con la parquización de algunas áreas y con la construcción del metrobus. Además, muchos edificios públicos fueron puestos en valor; mientras que el área del Microcentro avanza -a paso firme- con su plan de reconversión. Esto, sin duda, alienta a comerciantes y desarrolladores a seguir mirando ese sector como una zona potencial de negocios”. En tanto, Pellejero explica que, si bien Catalinas ahora muestra una vacancia histórica, sigue siendo un lugar emblemático en el cual las empresas de primera línea han tenido presencia a lo largo de los años. “La vacancia en Catalinas ha crecido también fruto de la reestructuración y la subutilización de espacios por la pandemia y el homeworking, pero una vez resuelta la ecuación de presencialidad/productividad no va a faltar mucho para que vuelvan a ocuparse los metros disponibles”, concluye el broker. Para finalizar, Maylingh Contreras, analista Research, Valuaciones de Newmark Argentina explica que “ambas zonas agrupan aproximadamente el 50% de los metros en construcción de todo el mercado de oficinas clase A y más del 60% de metros proyectados. Sin lugar a dudas, el mercado sigue apostando -a pesar de sus diferencias- por ambas zonas como polos de atracción para las empresas”.