Oficinas: el 91% de los ejecutivos cree que la modalidad de trabajo híbrida será definitiva

En la la última Encuesta de Expectativas de Ejecutivos que elabora IDEA, que se presenta dos veces por año desde 1996 se incluyó a 250 ejecutivos socios de la entidad, que dieron su parecer sobre las perspectivas macroeconómicas y respondieron a preguntas sobre la marcha de sus compañías.

Entre las preocupaciones por el elevado nivel de inflación, la falta de un plan económico, la incertidumbre, la suba del dólar y el cepo cambiario, asomaron también algunos indicios sobre las perspectivas empresarias en cuanto a los cambios de hábitos laborales. La más saliente de las conclusiones: el 91% de los consultados creen que la política de sus empresas con respecto a la forma de trabajo cuando termine o aminore la pandemia incluye alguna forma de trabajo híbrido. El 95% asegura que las innovaciones digitales mejoran parcial o totalmente la productividad. Son datos esperables y evidentes, pero lo que no lo es tanto es el impacto que eso podría tener en el real estate. Si el trabajo es crecientemente home, con procesos crecientemente digitalizados que no necesitan de la presencialidad, ¿qué pasa con el office? ¿Se demandarán menos metros cuadrados de oficinas?

El consenso es que aún es temprano para saberlo. “Está claro que el trabajo 100% de oficina no vuelve más”, dice Domingo Speranza, CEO de Newmark, empresa de real estate corporativo. “Pero las oficinas como tales van a seguir existiendo. La demanda no es necesariamente menor, es distinta”. Los horarios laborales son más fluidos, con menor concentración de franjas horarias y desplazamientos masivos, pero aún es difícil saber si en la pospandemia eso repercutirá directamente en menor demanda de metros cuadrados. “Vamos a ver cada vez más espacios comunes en áreas de trabajo. Salas de reuniones, salas abiertas, cerradas, privadas, públicas. El workspace tradicional, la aglomeración de escritorios, tiende a disminuir. Pero lo reemplaza la necesidad de tener ambientes que requieren más espacio”, explica Speranza.

Si bien actualmente hay una propensión a la liberación de metros, no es masiva, y podría no ser permanente. “Estamos viendo que las empresas están efectivamente contemplando la posibilidad de contraerse, pero no es una tendencia general de todas las compañías. Depende del segmento”, dice Rafael Valera, broker senior en Cushman & Wakefield. El punto, según los expertos, es que aún inmersos en las restricciones de la pandemia y el auge súbito del trabajo remoto, los hábitos laborales eventualmente volverán a un punto de equilibrio que sin dudas será distinto al “régimen” anterior, pero también lejano a lo que se vive hoy, en plena tormenta. “No se puede construir identidad corporativa sin que la gente se conozca. Las empresas necesitan de la presencialidad”, afirma Speranza. “La oficina va a seguir siendo un lugar de encuentro y trabajo, un espacio para construir ADN y cultura. Es muy difícil generar vínculos afectivos y laborales sin salir del encierro de la casa”.

Puntualmente, hoy en día la vacancia de oficinas en la ciudad de Buenos Aires, según las cifras de Newmark, se ubica en un 16,7% del stock disponible. Es un número sin dudas malo, pero no urgente. “Una vacancia de entre 9 y 11% es saludable. Se necesita un margen para que cualquier empresa que busca mudarse o instalarse pueda hacerlo. Con vacancia muy baja, hay demasiada presión sobre los metros cuadrados y eso lleva los precios hacia arriba”, explica Speranza. El número es preocupante, pero no lo suficiente como para encender demasiadas alarmas aún. Además, el experto pronostica que probablemente estará en unos cuatro dígitos más alta (por lo menos) para fin de año. Sin embargo, asocia la menor ocupación actual más con la crisis económica que con la pandemia. “Hace diez años que no crece el PBI en la Argentina. La pandemia lo agravó, pero el problema venía de antes”. Los números de Cushman & Wakefield dan una vacancia similar, en el orden del 15,1%, y Valera también mantiene la calma: “Todavía no es demasiado preocupante. Tal vez lo sea en las zonas en las que están viniendo metros nuevos”, apunta.

En el 2020, entendiblemente, se hicieron muchas renegociaciones a la baja. Algunas empresas, de forma cauta, comenzaron a resignar espacio. Sin dudas un riesgo: si el mercado se reactivara, tanto a nivel de mayor actividad económica como al de más gente saliendo de sus casas, las compañías vuelven a necesitar el espacio. Lo cierto es que el año pasado se observaban pocas búsquedas y prácticamente ningún contrato nuevo. Los últimos meses, sin embargo, llegaron con más movimiento. “Empiezan a haber búsquedas, cambió el humor del mercado”, afirma Valera. Además, explica que observa muchas compañías evaluando el fly to quality. Son empresas, no necesariamente pequeñas, que actualmente ocupan o poco espacio u oficinas en ubicaciones que no son premium, y ahora, aprovechando el momento, analizan mudarse a mejores ubicaciones o a edificios de mayor calidad. “Con propietarios más flexibles, estas empresas buscan contratos más largos, en los que se aseguran que el alquiler de una mejor ubicación no les termina subiendo a medida que el mercado se reactiva”, explica Valera. Las compañías son diversas: vienen del sector tecnológico, de los medios, del rubro oil & gas o de la consultoría. “Son negociaciones importantes”, asegura.

Lo cierto es que aún es prematuro sacar conclusiones definitivas. La vuelta a la oficina es todavía lenta, y en todo caso rara vez es una vuelta a una oficina tradicional. Aún hay incertidumbre sanitaria y temor, un esquema vacunatorio incompleto. A ello se agrega la realidad de una economía duramente golpeada. El crecimiento de la vacancia de oficinas en un contexto así es natural. Vacunas, meses previos a las elecciones, incertidumbre. Actualmente transitamos el período de reacción. Resta ver como será la contrarreacción, que sin duda trae cambios profundos y permanentes, pero de naturaleza incierta. “Cambió todo. Pero lo que no sabemos bien es en dónde termina”, reflexiona Speranza.

La oficina y el nuevo paradigma

De lo que no quedan dudas, y ya se refleja en la demanda, es que los espacios de trabajo deberán adaptarse (rápido) al modelo híbrido y los nuevos hábitos y requerimientos. Santiago Peña Fiorda, jefe de desarrollo de negocios de NÓMADA Workspaces, una empresa especializada en interiorismo corporativo, expresa: “Las personas continuarán trabajando desde sus casas y otras volverán a su lugar de trabajo, así como también están los que prefieran una mezcla de ambas modalidades. Para que esto funcione la cultura de la empresa y el espacio de trabajo necesitan ser inclusivos y auténticos. Tienen que brindar seguridad, confort y equilibrio entre la vida laboral y personal y estar preparados para esta nueva forma de trabajo de manera orgánica”.

Uno de los grandes desafíos en pos de adaptarse a las nuevas demandas y de retener talento es sin duda el reacondicionamiento de espacios, la generación de ambientes de trabajo atractivos, cómodos y seguros. Valera explica que se está viendo, entre dueños de edificios, mucha reconversión de áreas rentables en lugares para amenities, como pueden ser las cafeterías, los flex spaces para coworking o espacios de well-being como el yoga. “También se está demandando más espacio verde o terrazas parquizadas”, agrega.

Es decir, las nuevas oficinas deben posicionarse para ser atractivas y atraer talento, a la vez generando un sentido de pertenencia y fomentando los vínculos, que son causales directos de la productividad. El desafío de forjar una visión y misión en común, pero con menos presencialidad. El espacio, la tecnología y los amenities, entonces, se vuelven fundamentales.

Para poder ajustarse a estos requerimientos y para que el funcionamiento de este nuevo paradigma de oficina no sea “torpe”, Peña Fiorda señala algunos cambios que considera claves:

• El reemplazo de la clásica tipología de sala de reuniones rectangular con una pantalla contra una pared por una propuesta más integradora, con salas de reunión circulares, con cámaras en el centro donde todas las personas, incluso las remotas, puedan mirar a todos los invitados.
• La utilización de tabiques que permiten adaptarse a necesidades más diversas, modificando las divisiones del espacio de acuerdo a la necesidad del equipo presente. Así, la oficina puede amoldarse a distintos usos. Programas de hospitalidad, colaboración, innovación, bienestar, encuentro, diversión, o teambuilding.
• El bienestar en la oficina, según explican desde NÓMADA, debe ser un diferencial. Música, olores o programas de actividades como yoga, mindfulness o meditación son algunas adiciones útiles. El objetivo está puesto en integrar las diferentes modalidades de trabajo y generar comodidad en los distintos perfiles de personas, en un concepto denominado “bienestar aldea”.

Mariana Stange, directora de Mariana Stange Real Estate, cree que “los empleados quieren interacciones humanas reales en la oficina. El trabajo híbrido sigue siendo muy importante, y una gran parte opta por esta modalidad con una frecuencia de tres días en la oficina y dos de forma remota o viceversa”, describe.

Empieza a emerger una nueva cultura laboral, y de la misma manera lo hace la estructura tradicional de la oficina. Nuevas formas que buscan un nuevo punto de equilibrio.

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