Manhattan: triste destino del proyecto millonario en la última tierra desocupada
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Cuando abrió en 2019, Hudson Yards era el desarrollo privado más grande en la historia de Estados Unidos, y aspiraba a transformar la zona oeste de Manhattan con un despliegue imponente de condominios de ultralujo, torres de oficinas para gigantes como Facebook y un shopping repleto de marcas internacionales y restaurantes de chefs famosos como José Andrés. Todo eso, alrededor de una megaescultura cobriza que sería para Nueva York lo que la Torre Eiffel es para Paris.
Pero la pandemia ha devastado al mercado inmobiliario neoyorquino y a su estrella de US$25.000 millones, despertando las preguntas acerca del futuro de Hudson Yards.
Cientos de condominios permanecen sin vender y en el centro comercial casi no se ven clientes. Su principal inquilino, la tienda de departamentos Nieman Marcus, solicitó la bancarrota y cerró permanentemente, sumándose a cuatro locales, además de varios restaurantes, que también bajaron las persianas. La joya del desarrollo, una estructura de 45 metros conocida como The Vessel (La Nave, en inglés), cerró a los visitantes en enero después del tercer suicidio en menos de un año. Los oficinistas de las torres, por su parte, han estado ausentes desde el comienzo de la pandemia, y dejaron sin clientes a los comercios y los restaurantes.
Lo que es aún más desalentador: la segunda fase de Hudson Yards -ocho edificios adicionales, incluyendo un colegio, más condominios de lujo y espacios de oficina- pareciera estar congelada, mientras el desarrollador, la empresa Related Companies, busca financiamiento estatal para la plataforma de cuatro hectáreas sobre la que se construirá esa continuidad.
Related Companies, que había dicho que todo el proyecto estaría terminado para 2024, ya ni siquiera aventura una fecha tentativa de entrega. Las penurias son, de muchas formas, un microcosmo de los desafíos a los que se enfrenta Nueva York mientras intenta recuperarse.
Related dice que espera que compradores adinerados llenen sus condominios, atrayendo clientes de alto poder adquisitivo al centro comercial para que Hudson Yards sea viable en términos financieros. Pero eso era antes de que el coronavirus llegara a Nueva York.
Con la pandemia obligando a los trabajadores calificados a quedarse en casa -y manteniendo alejados a los compradores extranjeros y turistas - no está claro cuándo se reactivará la demanda para la gigantesca cantidad de metros cuadrados de oficinas que pueblan la ciudad. O si lo hará en algún momento.
30 años de planificación ahora detenida
La construcción de Hudson Yards empezó después de casi 30 años de planificación para desarrollar la última gran parcela de tierra disponible en Manhattan, una zona industrial entre la estación Pennsylvania y el rio Hudson.
Es el proyecto público-privado más grande de Nueva York y el desarrollo más importante desde el Rockefeller Center (de la década de 1930), y fue impulsado por una mezcla de asistencia estatal y ventajas impositivas que alcanzaron los US$6 mil millones, además de la expansión del subte hasta el West Side. Aun con el subte, Hudson Yards está relativamente aislado del resto de Manhattan, a trasmano de las avenidas más transitadas por turistas, clientes y trabajadores.
Related reconoció que enfrenta los mismos problemas financieros que el resto de la ciudad, pero dice que si llegan más inquilinos a sus oficinas el proyecto va a revivir. Cuatro de los edificios de oficinas en Hudson Yards están alquilados en un 93%, dijo un vocero de Related, aunque no está claro cuántos de esos metros se alquilaron el año pasado. A fines de 2019, Facebook firmó un alquiler por casi uS$140.000/m².
“Nuestros alquileres de oficinas estan sólidos, incluso durante la pandemia, y por eso estamos bien posicionados para liderar el resurgimiento inmobiliario de Nueva York, logrando que los barrios aledaños y todo el West Side se recupere más rápido”, dijo Jon Weinstein, el vocero.
Recalculando
Aun así, los problemas a los que se enfrenta Hudson Yards llevaron a Related a recalcular sus planes. Liderado por su fundador, el multimillonario Stephen M. Ross, la compañía proyectó Hudson Yards en dos fases. La primera, iniciada en 2019, tiene cuatro torres de oficinas, dos edificios residenciales, un hotel y un centro comercial. La segunda fase, se suponía, incluiría 3000 residencias repartidas en ocho edificios sobre el rio Hudson, además de una escuela pública para 750 alumnos y cientos de residencias de alquiler low cost. Al menos 265 departamentos deben mantenerse “permanentemente económicos”, según un acuerdo entre Related y el gobierno local firmado en 2009.
En total, se esperaba que Hudson Yards ocupara más de once hectáreas sobre un predio de galpones ferroviarios existente, llegando a ofrecer una superficie de real estate superior a los US$1.600.000/m². El desarrollador ha considerado una amplia gama de alternativas, incluyendo un casino, aunque esa idea parece descartada.
Segunda etapa en stand by
Related no puede construir la segunda mitad del proyecto hasta que edifique una plataforma sobre el parque ferroviario. La compañía, junto con Amtrak (el administrador ferroviario de la zona metropolitana de Nueva York), ha estado explorando la posibilidad de obtener un préstamo a baja tasa de interés del Departamento de Transporte norteamericano, para financiar la construcción de la plataforma y preservar un espacio sobre el que Amtrak planea construir un túnel subfluvial bajo el Hudson. Related ha estado buscando más de US$2 mil millones, según dos funcionarios gubernamentales que no pudieron dar detalles públicamente.
“La parte residencial se va a tener que recuperar, y sino buscarán una manera de readaptar la oferta”, dice Robert Alexander, a cargo de CBRE, una corredora inmobiliaria que administra metros en Hudson Yards. “Es un desarrollo importantísimo y prácticamente no hay nada parecido en todo Nueva York”.
Los inversores se ponen nerviosos
Related también enfrenta presión de sus inversores, que piden un balance más completo y claro de sus números. Un grupo de 35 inversores chinos -una fracción de los casi 2400 que aportaron US$1,2 mil millones para Hudson Yards- demandaron a la empresa el año pasado, acusándola de negarse a abrir sus balances o decir cuando repagaría la inversión.
Un mediador en el caso, recientemente denegó los reclamos de los inversores y dictaminó que Related no tenia por qué hacer pública su información financiera tan detallada.
Los abogados de la compañía dicen que Hudson Yards se enfrenta a “mucho viento en contra” producto del Covid-19, y que a causa de la caída económica posiblemente no pueda devolver la inversión de al menos una propiedad: la torre de multiuso 35 Hudson Yards, que incluye un hotel.
Se sospecha que otro grupo de inversores chinos, que aportaron US$500.000 por persona como parte de un programa de visado norteamericano que podría conseguirles la ciudadanía, también evalúan presentar una denuncia parecida.
Esperanza en las viviendas y los locales
Related ya había dejado claro, antes de la pandemia, que esperaba obtener la mayor parte de sus ganancias en Hudson Yards de los condominios y el centro comercial, no así de las oficinas, que ya se alquilaban al costo incluso antes del coronavirus.
La pandemia ha dejado en claro el camino difícil que le espera al proyecto. En el 2020, se vendieron 30 residencias en Hudson Yards, en comparación con las 157 del año anterior. Sin embargo, a lo largo de este 2021 varios condominios mantuvieron su alquiler, posiblemente una señal de que el mercado se está estabilizando.
Aun así, Manhattan tiene en venta una cantidad de condominios sin precedentes, especialmente unidades de lujo como las de Hudson Yards, y las ventas podrían tardar años en recuperarse, según Nancy Wu, una economista de la consultora StreetEasy.
“Hudson Yards se construyó para un comprador o un inquilino que no existe más, aquel que quería vivir en Manhattan sin estar del todo adentro de la ciudad”, dijo Richard Florida, profesor de la Escuela de Ciudades en la Universidad de Toronto, refiriéndose a la homogeneidad del desarrollo y su ubicación relativamente aislada.
El panorama del retail tambien es negro. Todo el espacio ocupado por Neiman Marcus no será tomado por otro inquilino. Related lo va a convertir en más oficinas. Mientras tanto, le reclaman a la tienda departamental una deuda de US$16 millones por interrumpir el alquiler y unos US$129.000 por el costo de remover todos sus carteles en el centro comercial, incluyendo un cartel gigante que colgaba en un atrio de cinco pisos de vidrio.
Cerrado entre mediados de marzo y principios de septiembre, el centro comercial ahora está abierto. Pero no aparecen los clientes. Related libra una batalla con sus demás inquilinos, amenazando con multas de US$1500 para aquellos que no mantengan sus locales abiertos. Varios comercios, como Forty Five Ten, han cerrado permanentemente. Sin embargo, Related resalta que el centro comercial abrió con 79 locales y hoy tiene 89. Desde septiembre, se sumaron marcas como Levi’s, Sunglass Hut y Herman Miller.
En las semanas antes de Navidad, los turistas y oficinistas escaseaban y algunos locales se mantenían cerrados, mientras que otros, como Rolex, funcionaban solo con turno. En el gigantesco edificio se veían más empleados que clientes, y no había una sola fila.
Según el Metropolitan Transportation Authority, el tráfico diario para un día de semana en la estación de subte Hudson Yards era en diciembre de 6500 pasajeros, de los 20.000 que viajaban en un día promedio de 2019.
La falta de compradores en el centro comercial ha diezmado las ganancias de Related, ya que el acuerdo de muchos contratos de alquiler se basa en las ventas mensuales. Además, la suerte de muchos comercios chicos estaba atada a la de Neiman Marcus: el acuerdo era que si este cerraba, quedarían exentos de pagar alquiler o podían rescindir sus contratos sin penalización. Related no quiso comentar sobre los términos de los acuerdos o revelar si algún inquilino no estaba pagando su alquiler. Weinstein, el vocero de la compañía, dijo que “el retail siempre va a ser un elemento clave de este nuevo vecindario”.
A pesar de la incertidumbre, Hudson Yards ya ha ayudado al barrio a convertirse en un distrito de negocios clave y a integrarse a un área de Manhattan que se trasnformó en un “corredor tech” muy importante. El desarrollo atrajo a empresas de la talla de HBO, CNN, L’Oreal, BlackRock y Tapestry.
“Creo que tanto Nueva York como Hudson Yards van a estar bien”, dice Florida. “¿Va a ser tal como se lo pensó? Esa es una pregunta abierta”.
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