“No hay plata” y baja el consumo pero los locales tienen listas de espera en las esquinas más emblemáticas de la ciudad
Las marcas que tienen un local en las zonas más comerciales de la ciudad no dejan sus ubicaciones aunque los alquileres aumenten y las ventas de sus productos bajen
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LA NACIONLeandro Murciego
Los brokers y los analistas del mercado de los locales comerciales catalogan a este presente como “tiempos de progreso y recuperación”. Según distintas estadísticas privadas, algunos mercados porteños muestran ocupación plena y lista de espera de inquilinos.
El mercado de locales comerciales en la actualidad ha experimentado una notable actividad en los últimos años, lo que ha generado grandes expectativas de cara al futuro. “La situación económica actual presenta desafíos, sin embargo, las tasas de vacancia se mantienen en niveles bajos, y se observa una notable movilidad comercial”, comenta Martín Potito, director de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Jésica Soledad Amendola, gerente de la división locales y oficinas de Adrián Mercado, coincide con la visión de Potito y afirma: “Si tuviese que darle al mercado actual del retail un puntaje del 1 al 10, sin dudas le daría un 7; es decir, está aprobado, aunque -claro está- hay cosas por mejorar. Aun el mercado disímil, en algunos sectores de la ciudad se han logrado alcanzar el 100% de ocupación, mientras que otros aún están en proceso de reactivación”, dice la broker.
Para Lucas Desalvo, especialista en Retail y Last Mile en Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, los comercios que tienen un buen plan de negocios y una buena localización tienen muchas más posibilidades de tener éxito. “Si el negocio está bien concebido, es difícil que falle. Para ello es preciso ubicarlo sobre ejes importantes, como por ejemplo, a lo largo de la línea D de subte (Cabildo y Juramento, Santa Fe y Callao, etc). También en el conurbano hay sectores clásicos y corredores populares donde se ubican outlets y comercios de consumo masivo, y en los cuales los precios de alquiler pueden superar a las zonas más exclusivas de CABA”, comenta el especialista de Cushman & Wakefield.
Un gran impulso al sector comercial lo dio el desarrollo del comercio electrónico que requiere espacios reducidos para la entrega de productos, así como las inversiones de nuevos empresarios en el mercado digital. Otro punto que favoreció el avance del sector fueron las franquicias, las cuales están mostrando, según datos oficiales, que “existen más de 1600 marcas que tomaron este formato como modo de expansión y esto se traduce en nuevos espacios comerciales. La inversión en marcas emergentes se ha convertido en una estrategia atractiva debido a su menor requerimiento de capital inicial y la posibilidad de entrar en un negocio ya operativo”, cuenta Amendola. Y agrega: “Actualmente, existen oportunidades de negocio en diferentes zonas debido a la alta demanda tras la pandemia”.
Un párrafo aparte merecen, también, los nuevos emprendedores. Fueron incorporándose a este mercado en las locaciones más accesibles, pero sin dudas también resultaron un factor determinante para el renacer de este sector.
El mapa del retail
En la actualidad, al igual que durante el último cuarto de 2023, las zonas que mejor están respondiendo son Caballito (Avda. Rivadavia y Avda. Acoite) y Belgrano (Cabildo y Juramento). “El primero es un polo con demanda sostenida y donde reinan los locales minoristas. Éste submercado comercial es uno de los más robustos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, esto lo demuestra su vacancia que ronda el 0,7%”, explica Potito.
La contracara tanto de Caballito como de Belgrano continúa siendo la peatonal Florida (el eje que tiene 9000 m² disponibles, aproximadamente). Este corredor, que se nutre principalmente del turismo y del movimiento que aportan en la zona las oficinas, si bien viene recuperando niveles de actividad, sufrió un cambio grande en su composición. Allí, donde antes dominaban las primeras marcas, hoy comenzó a ser poblado por segundas. El nuevo escenario también propuso nuevas locaciones, espacios más pequeños y con valores de alquileres más baratos.
Pero más allá de las diferencias particulares, la mayoría de los polos comerciales tiene como protagonistas a comercios vinculados con gastronomía, indumentaria, supermercados, comida rápida, bazar, kiosco y belleza. “Después de la pandemia, la gastronomía se ha consolidado como un rubro dinámico y rentable. Además, hay una gran variedad de formatos y tamaños de locales que se adaptan a este sector”, explica Amendola. Y amplía: “Otro de los rubros que creció, tras la crisis sanitaria, fue el de los bazares y regalerías, y los comercios dedicados a la belleza personal (centros estéticos o manicuría) que no requiere de grandes propiedades”.
Marcelo Zuliani -gerente comercial de Colliers Argentina- explica que el año comenzó con dos rubros protagonistas: indumentaria y accesorios se quedan casi con la mitad de los locales ocupados (representan un 49,95%), a ellos le sigue el sector gastronómico (con el 15,38%). Entre ambos, sumaban el 65.33% del inventario. “Hoy, si bien se modificaron un poco los índices -aún no tenemos datos definitivos del primer semestre- podríamos afirmar que indumentaria creció un poco más y bajó algo la gastronomía. Por parte, otro rubro que creció -en todas las zonas- fue el de bazar y regalería. Otro dato a tener en cuenta es que en los principales cruces de avenidas de los ejes más importantes ya no existen locales libres”, cuenta el broker.
Según los brokers consultados, hay un submercado donde la moda y el sector textil son los reyes indiscutidos: en la Avenida Alvear. Allí, la mayoría del stock se divide entre cuatro rubros, pero la moda es la protagonista indiscutible ocupando el 77,8% de la disponibilidad, el segundo lugar es para la salud y la belleza (con 8,9%), tercer puesto para hogar y bazar (con 6,7%) y el cuarto lugar para servicios financieros (con 4,4%).
Desalvo va más allá, y sostiene que el mercado se sigue reinventando y da lugar a nuevas y sorprendentes propuestas comerciales. “En mi experiencia me estoy asombrando por nuevos rubros que incluso se los tengo que explicar a los propietarios para que entiendan el uso que se le dará al local. Tal es el caso, por ejemplo, de espacios de Detailing: locales apuntados a un segmento muy alto que ofrecen estética para sus vehículos”, confiesa el broker.
Pero el escenario no se encuentra atravesando un lecho de rosas. Según Santiago Winokur, broker de locales de Newmark Argentina, durante el primer semestre las ventas de los comercios cayeron notablemente. “Las ventas en nuestro país, durante la primera mitad del año cayeron un 17,8%, esto se debe principalmente a la baja en el consumo, debido a la inflación y a la pérdida del poder adquisitivo de la gente. Pero cabe resaltar que, a pesar de todo esto, la demanda en los locales comerciales sigue siendo firme. Es decir, no sólo que no bajó sino que existen zonas donde creció la búsqueda de este tipo de inmuebles, como por ejemplo, Palermo Soho. Allí se ocuparon varios locales que se encontraban vacíos desde hacía un tiempo”, explica Winokur. Y aclara: “Esto sucede por una estrategia comercial que están llevando adelante las marcas, por medio de la cual priorizan la permanencia en los principales ejes comerciales, por un tema de visibilidad y posicionamiento”.
Lo que se busca
Lo que parece no sufrir modificaciones es el tipo de locales que más demanda tienen. “La ubicación es, como siempre, el factor más importante (si es en esquina mejor) y le sigue la luz natural, sin embargo”, comenta Potito. El rango de metros que más se pide es entre 100 y 300 m².
El mercado ofrece varias oportunidades, la mayoría de ellas en las zonas periféricas que van surgiendo en distintos lugares de la ciudad y que se van armando como focos, aunque a veces no sean sustentables en el tiempo o no logren la escala como para afianzarse. “Hoy esto se observa en Chacarita, Colegiales, Saavedra, Mataderos y Liniers, donde hay áreas nuevas que intentan asomar como alternativas a los focos comerciales ya consolidados y que presentan ofertas, principalmente gastronómicas, que están haciendo las veces de punta de lanza para desarrollar la zona”, explica el broker.
Para Amendola Villa Luro, Versalles, Devoto y un tramo de Emilio Castro se están convirtiendo en zonas de mucho interés para las marcas. “Este crecimiento irá captando más focos que tendrán como protagonistas a nuevos barrios. Otro lugar que continúa creciendo es la Avenida Pedro Goyena y algo similar sucede con la calle Valle donde se están multiplicando las propuestas gastronómicas en Caballito”, comentó la broker.
Los valores pedidos
Los precios de los locales comerciales varían según la zona, la ubicación y las características del inmueble. Algunas zonas tienen mayor demanda y valor que otras, lo que se refleja en el costo por metro cuadrado. Por ejemplo, en Caballito, especialmente en la zona de Acoyte y Rivadavia, los precios arrancan desde los US$55/m² y pueden alcanzar los US$60/US$70 por metro cuadrado, en Santa Fe (entre el 700 y el 5300) van desde US$18/m² hasta los US$60/m² y en Cabildo (del 4800 al 5500) desde U$S18/m² hasta U$S50/m² (según datos del último informe de locales de Adrián Mercado).
Para la venta, los precios pueden ser desde U$S3000/m² o incluso menos en algunas zonas. Todos los brokers coinciden en que en lo que va del año ha habido una escasa cantidad de consultas específicamente relacionadas con la compra de locales. Sin embargo, se observa un considerable interés en el alquiler. “Observamos un gran interés por alquiler espacios y hasta podría decirse que esta tendencia va en ascenso”, cuenta Potito. Y amplía Zuliani: “En los últimos tiempos se comenzó a ver un ajuste para arriba de los valores de los precios de alquiler, como consecuencia de la devaluación de diciembre, enero y febrero últimos”, amplía Zuliani.
Desde la perspectiva de la oferta, hay proyectos en construcción en distintos lugares de la ciudad que van a proveer alternativas al mercado.
Los analistas son todos muy optimistas en cuanto al futuro del sector, pero en algo coinciden: el panorama del mercado estará fuertemente influenciado por la capacidad de adaptación de los comercios a las demandas cambiantes y a la situación económica actual. La flexibilidad y la innovación serán elementos clave para mantener la relevancia y la competitividad en este entorno en constante evolución
Por Leandro Murciego
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