Más rentable que un departamento: el negocio inmobiliario que es un boom en EE.UU. y Europa desembarca en el país
Son inmuebles que dan soluciones de guardado a quienes no disponen de una baulera o metros libres en sus casas
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Existen muchos tipos de hogares favoritos. Lo mismo sucede con las oficinas. Ahora, si se le pide a alguien que piense en su espacio de almacenamiento favorito se puede esperar una mirada en blanco (los fanáticos más fervientes del escritor de ciencia ficción Neal Stephenson pueden recordar aquella en la que vive Hiro, el protagonista de la novela Snow Crash).
Omnipresente y anodino, el self storage (o autoalmacenamiento en castellano) resuelve un problema profundamente estadounidense: qué hacer con demasiadas cosas. Un montón de habitaciones vacías cerca de una autopista no es la parte más sexy de una cartera de propiedades. Sin embargo, pocos activos inmobiliarios han igualado su rentabilidad últimamente.
Una de las razones es que más personas se mudan de casa. Ron Havner, exjefe de Public Storage, la empresa de self storage más grande, dijo que las personas buscan sus servicios para “las cuatro D”: dead, divorce, disaster, dislocation (en castellano: muerte, divorcio, desastre natural y mudanza).
En medio del covid-19, cualquiera que viva en una casa o departamento sin habitaciones libres tuvo que convertir uno existente en una oficina o un gimnasio. Eso significaba limpiar todo lo que había allí. Muchos se mostraron reacios a tirar las cosas a la basura, especialmente al principio cuando nadie sabía cuánto duraría el aislamiento. La alternativa era guardarlo en un almacén.
En los últimos tres años, las tasas de ocupación del autoalmacenamiento han aumentado de alrededor del 90% a un máximo del 96%. La demanda ha sido especialmente alta en Florida, Texas y desde la costa atlántica del sureste hasta la costa pacífica del suroeste, donde la gente acudió en masa en busca de casas más grandes,más naturaleza y vida al aire libre y costos más bajos.
La alta demanda, a su vez, ha dado poder de fijación de precios a los propietarios. Los aumentos de alquiler pasaron de alrededor del 8% al 9% en semestres antes de la pandemia hasta un 35%, según Spenser Allaway de Green Street, una firma de asesoría. Los gerentes de las instalaciones pueden ver el éxito en este negocio porque los clientes no se van: pueden darse una vuelta y elegir una instalación en función del precio y la proximidad, pero una vez que tienen sus cosas, rara vez se molestan en moverlas. Como explica Stephanie Wright, de la Universidad de Nueva York, “las personas tienden a pensar: ‘Estacionaré mis cosas aquí durante un mes o dos’, pero la duración promedio del alquiler supera el año”. Como sucede en muchos casos, la solución momentánea se vuelve permanente.
Las empresas de almacenamiento también han adoptado el software de precios dinámicos. Conocer las tarifas de mercado al minuto les permite evitar cobrar de menos a los clientes. Esto es parte de la eficiencia operativa del sector (un personal pequeño mantiene bajos los costos de mano de obra; preparar una unidad para un nuevo cliente requiere poco más que una barrida rápido) y con su impulso de modernización. Las instalaciones interiores con climatización controlada se están convirtiendo en la norma. “Los días de los viejos tiempos con una valla desvencijada y un dóberman como sistema de seguridad, ya no es suficiente”, dice Tim Garey de Cushman & Wakefield, una consultora inmobiliaria.
El último factor detrás de la rentabilidad superior del autoalmacenamiento es la oferta limitada. Mientras que la cantidad de metros cuadrados disponibles aumentó en más del 15% entre 2016 y 2019, la escasez de mano de obra, los altos costos de construcción y los obstáculos en la cadena de suministro han limitado las nuevas construcciones en los últimos años. Eso puede cambiar a medida que estos cuellos de botella se alivian. Incluso entonces, el negocio del self storage puede ralentizarse pero no colapsar. Mientras los estadounidenses sigan comprando cosas, seguirán necesitando lugares para guardarlas.
El desarrollo del self storage en la Argentina
En polos industriales
Hasta hace unos años los storages o los lugares de guardados eran inmuebles que no formaban parte de la escenografía local. En los últimos tiempos no sólo fueron ganando metros cuadrados en el mercado del real estate industrial, sino que los inversores encontraron en ellos un nuevo negocio comercial. Cómo son, de dónde vienen y quiénes los buscan son algunos de los interrogantes que explican los especialistas.
Desde la firma Stark Desarrollos sostienen que se trata de un negocio exitoso que cada vez más logra captar la atención tanto de desarrolladores como de inversores. “Hoy, me animaría a decir que el storage es el monoambiente de los parques industriales. Este es un tipo de proyectos que parece haber llegado para ‘democratizar’ la inversión en inmuebles industriales”, sostiene Matias Vaccarezza, cofundador de Stark Desarrollos -empresa dedicada al diseño de parques industriales y productivos-. Y agrega: “Lanzamos recientemente nuestro primer centro de almacenamiento denominado: Hive Storages (ubicado en el Polo Buen Ayre 1). Y nos sorprendió la demanda de este tipo de producto inmobiliario”.
Hoy este tipo de espacios no sólo son buscados por personas que necesitan alojar muebles temporalmente en desuso, sino también para aquellos emprendedores o pymes o minipymes que necesitan acopiar mercadería y que no cuentan con un depósito adecuado.
“Hive Storages presenta una propuesta diferencial en relación con los storages tradicionales, ya que se encuentran dentro de un parque industrial, mientras que en otros países se ingresa directamente desde la vía pública. La segunda gran ventaja es su tamaño, unidades de 100 a 300 m², con automatización independiente en cada una de ellas y a las que se puede ingresar en auto, camioneta o camión”, cuenta Vaccarezza. Estos inmuebles son galpones anexables, amplios, de ocho metros de altura y aptos para todos los usos.
El desarrollo del proyecto llevó cerca de dos años de trabajo (entre permiso, ejecución, construcción, finalización y detalles de obra). “Esta es una propuesta tan versátil que se presenta como ideal para todo tipo de fin o de negocio”, dice Valli.
La mayor demanda viene de la mano de particulares que buscan el almacenamiento de todo tipo de bienes, ya sean autos, motos, embarcaciones o simplemente cosas de valor que ocupan lugar en casa. “Sería como un gran garaje o baulera pero más grande que lo habitual. El segundo gran cliente de este tipo de unidades son marcas o empresas pyme que necesitan almacenar mercadería de manera transitoria. En muchos casos se trata de firmas que se dedican al e-commerce, que tienen locales a la calle o market place (sitios de ventas virtuales), pero que no cuentan con espacios de guardado para sus productos. De esta manera, su mayor distribución la realizan desde el depósito, especialmente aquellas empresas que están comenzando”, explica Alejandro Winokur, especialista industrial de Newmark Argentina.
En Polo Buen Ayre 1, cada unidad terminada tiene un valor de US$120.000 y se presenta como una inversión atractiva, que ofrece una renta mensual que cuadriplica la de un alquiler residencial. “Este un producto que escasea, teniendo un valor de canon locativo muy superior al de cualquier tipo de galpón tradicional. Mientras este último se alquila a US$5/m², un storage como el de Hive puede llegar a rondar los US$9/m²″, sostiene Vaccarezza.
En zonas residenciales y en la Costa
Juan Luis Basombrío, junto con un socio, maneja una operación que incluye 450 contenedores y 5200 metros cuadrados de espacio en tres ubicaciones en Buenos Aires (San Telmo, Don Torcuato y Escobar). Y En un movimiento que promete revolucionar el panorama del almacenamiento en la Costa atlántica, la empresa U-Store, se une en una nueva asociación para llevar su innovador enfoque a Pinamar.
Su cercanía con Buenos Aires, la explosión de la construcción, la gran radicación de gente para vivir de manera permanente y la llegada de dos universidades, entre otros indicadores, hacen de Pinamar “un objetivo” para la apertura de un negocio de guardado.
Con experiencias exitosas en Escobar, Don Torcuato y CABA (San Telmo), Basombrío encontró en Pinamar un terreno fértil para su crecimiento. “Tiene desarrollos de todo tipo, es enorme. Funciona todo el año, mientras que Costa Esmeralda es más de vacaciones. La ciudad ya tiene sus años, pero no cuenta con un lugar de guardado como el que estamos haciendo nosotros”, apunta Basombrío. Pina-Store ofrece soluciones a una amplia gama de necesidades de almacenamiento con contenedores en la comunidad de Pinamar y más allá.
La operativa de este sistema es simple pero efectiva. Ofrecen 64 contenedores marítimos de 35 metros cúbicos, brindando a los clientes un espacio amplio y seguro. Los contenedores son alquilados por el tiempo necesario, y los clientes tienen el control de sus pertenencias con la flexibilidad de dejar o retirar elementos según lo necesiten. Además, la custodia de los contenedores está a cargo de la empresa, garantizando la seguridad de los objetos almacenados.
La operación inicia con 64 contenedores y planea incrementar esta cifra a 100 para el inicio de la temporada, 200 para fin de la temporada y una ambiciosa meta de 300 en el primer año de vida, con un 75% de ocupación al finalizar la temporada. Si bien los precios pueden variar en función de la demanda y los servicios ofrecidos, se estima que cada contenedor se alquilará a un valor aproximado de $60.000 + IVA por mes.
Con información de Leandro Murciego y Candelaria Reinoso Taccone, LA NACION.
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