Los precios de las oficinas en la única avenida que logra que la gente quiera ir a trabajar
La zona, potenciada por el Parque de Innovación, en Núñez, sigue desarrollándose hacia el norte, estableciendo cierta continuidad entre CABA y GBA y consolidándose como una de las áreas de oficinas más demandadas
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PARA LA NACIONVictoria Aranda
De uno y otro lado de la general Paz, sobre la Avenida del Libertador, crece el polo corporativo más dinámico del AMBA que, con la llegada del Parque de Innovación y su propuesta en la intersección con Udaondo, se perfila hacia el norte como el área preferida por las empresas para establecer sus cabeceras.
A simple vista, la presencia de grúas gigantes y torres relucientes tanto en Núñez como en Vicente López no hace más que confirmarlo. Pero, ¿cuántos son los metros cuadrados residenciales y cuántos corporativos? Por lo pronto, de acuerdo con Cushman & Wakefield, en el área de la Ciudad sobre la Avenida del Libertador actualmente hay 23.000 m² de oficinas en construcción, mientras que en el distrito gobernado por Soledad Martínez hay 31.854 m².
En la pregunta planteada radica gran parte del éxito de la zona que, por combinar proyectos de departamentos y de oficinas se posiciona como ejemplo a la hora de ilustrar las ventajas de las ciudades de los 15 minutos, aquellas donde ir de casa al trabajo y viceversa no demanda más de ese tiempo. La oferta siempre in crescendo de servicios va en el mismo sentido.
Así lo indica Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával. “Son servicios complementarios al uso de oficinas como gimnasios o locales gastronómicos”, ejemplifica, subrayando la multiplicación de propuestas de este tipo en el área. “Eso, sumado a la conectividad y a que las empresas se sienten seguras posiciona al corredor Libertador entre los cinco polos corporativos de la ciudad”, define.
Parecidos & diferentes
Si bien el ojo no engaña y en relación a la oferta inmobiliaria la continuidad es innegable, también es cierto que existen diferencias de uno y otro lado de la avenida General Paz, quizás, menos perceptibles. Según informa Reyser, una primera distinción está dada en la oferta. En el lado porteño, asevera, predominan los m² clase A.
“En CABA hay edificios con cierto nivel de tecnología que no hay en GBA”, subraya el ejecutivo de Toribio Achával, afirmando que, así y todo, las diferencias entre ciudad y provincia se acortaron muchísimo en el último tiempo. “Desde General Paz hasta La Lucila, las locaciones tienen un plus, que son las vistas al río”, destaca.
Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de la ya citada Cushman & Wakefield, señala que si bien es posible que la zona de Libertador en provincia de Buenos Aires comparta ciertas características con Capital debido a la expansión urbana, hoy existen diferencias que se expresan, por caso, en los valores: el precio promedio de oficinas clase A en el corredor Libertador en CABA es de 29,05 USD/m², mientras que en el corredor Libertador en GBA es de 26,16 USD/m².
“Además, la absorción neta de los últimos dos trimestres en Libertador CABA fue de 9000 m², mientras que en Libertador GBA fue negativa”, puntualiza, destacando que cada área tiene sus propias características que la hacen única, tanto en sus ventajas como en sus desafíos. “Será necesario monitorearla durante los próximos años y ver el impacto de la finalización de los proyectos actualmente en construcción”, sentencia.
Con la lupa puesta sobre el tramo de Vicente López, Marcos Ballario, analista de investigación de LJ Ramos, explica que si bien la avenida protagonista de estos párrafos expresa una continuación de Núñez, la decisión corporativa de inclinarse hacia una u otra opción puede estar influida por factores impositivos o tasas (que son más ventajosas en CABA), aunque éstos no resultan decisivos.
Según la información de LJ Ramos, el mercado de oficinas clase A en este corredor, aunque no alcanza los niveles de absorción observados en Núñez o Belgrano, muestra un desempeño positivo, con una absorción neta de 4535 m². Por otro lado, el mercado de oficinas clase B refleja una demanda menor, con una absorción neta positiva de 348 m².
En cuanto a la oferta de oficinas clase A, Newmark Argentina presenta cifras similares a las mencionadas previamente: el precio promedio de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires es de US$29,1/m² al mes, mientras que en la zona de Libertador, en el Gran Buenos Aires, es de US$26,5/m² mensual. Además, señalan que la tasa de vacancia en CABA ronda el 18,5%, mientras que en Libertador GBA es considerablemente más baja, con un 8,8%. “Estos números reflejan un interés creciente en oficinas más amplias y económicas en la provincia”, explica Fernando Novoa Uriarte, director de la empresa.
Buenas influencias
Los especialistas en el segmento coinciden en el efecto positivo del Parque de Innovación, pero no es el único impulso del área que reconocen los entrevistados. “El corredor se está consolidando como un eje clave para satisfacer tanto las necesidades de lujo en CABA como las de expansión funcional en Vicente López,” comenta Novoa Uriarte, haciendo hincapié en que no solo es el parque sino que, también hay otros desarrollos corporativos impulsando la demanda.
Para Marcelo Molinaro, analista de investigación de JLL, el corredor evidencia una continuidad de uno y otro lado de la General Paz en lo que respecta al desarrollo de nuevos proyectos que buscan la modernización y la sostenibilidad. El Centro Empresarial Libertador, Ola Palermo, Torre Vilo y Lumiere Libertador ofrecen espacios de trabajo que no solo son funcionales, sino que también integran características innovadoras y respetuosas con el medio ambiente.
Desde JLL destacan que las oficinas en la Ciudad de Buenos Aires tienen un alquiler promedio de US$28,3/m², mientras que en el Gran Buenos Aires el promedio es de US$21,9/m². “Es crucial considerar que, además de aspectos como el tamaño y la calidad de cada propiedad, es común que en las zonas más céntricas de CABA los precios de alquiler sean más altos, particularmente en oficinas de clase A”, dicen al detallar las cifras.
“Cabe destacar, que tanto en CABA como en GBA, hay una tendencia creciente de empresas que se alejan del centro de la ciudad en busca de espacios con mejores comodidades, tales como comedores, espacios al aire libre, etc.”, continúa Molinaro, explicando así el posicionamiento del corredor frente a otras áreas corporativas que presentan tanto la ciudad como la provincia.
En LJ Ramos señalan que no hay grandes diferencias en el tipo de oficinas disponibles en ambos tramos de la Avenida del Libertador, ya que en ambas zonas se encuentran tanto oficinas de clase A como de clase B. Sin embargo, destacan que en los últimos años CABA ha visto un incremento en desarrollos modernos y de mayor calidad, lo que ha elevado los estándares de la zona. “No solo se mejoran las especificaciones técnicas y el año de construcción, sino que también sobresalen por un mantenimiento y conservación superiores”, remarcan.
Armónica transición
El crecimiento de la oferta residencial se complementa con una oferta comercial igualmente prometedora. Según datos de Newmark Argentina, en Vicente López los precios de locales comerciales varían entre US$25 y US$30 por metro cuadrado, destacándose por su amplitud y versatilidad, ideales para empresas que necesitan mayor espacio. En barrios como Belgrano y Núñez, los precios oscilan entre US$30 y US$35 por metro cuadrado, con un enfoque en marcas de lujo y restaurantes de alta gama. “Estos locales, más pequeños pero con acabados premium, están dirigidos a un público de alto poder adquisitivo”, señalan en relación al perfil de los clientes.
Estos datos permiten analizar quiénes demandan y a quiénes está orientada la oferta de estos espacios comerciales. Desde Toribio Achával afirman que el principal foco está en empresas de tecnología y servicios. No obstante, aclaran que también podrían estar anticipando un cambio en el modelo de negocio hacia el concepto de flex space, donde un único operador es propietario de los metros cuadrados y los alquila a precios más altos, liberando a las empresas de la inversión inicial.
Más allá de las diferentes variantes del negocio, las proyecciones para esta zona son muy optimistas. “A medida que las empresas y comercios buscan ubicaciones estratégicas para sus operaciones, la Avenida del Libertador se destaca como una opción única que ofrece una amplia diversidad en tipologías y precios, permitiendo a los negocios optar por soluciones exclusivas o más funcionales según sus necesidades”, afirman en Newmark. “Así, este corredor está destinado a convertirse en un vínculo que conecte la ciudad con la provincia, impulsando el crecimiento económico en ambas zonas”, concluyen.
Por Victoria Aranda
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