Un informe reveló cuánto cuesta alquilar un local en los barrios de moda

La macro desafía los bolsillos de la gente, pero el mercado de locales comerciales ataja los embates de la economía, el avance del comercio electrónico y la caída del poder adquisitivo. “A pesar de las dificultades económicas que han afectado al consumo, la demanda por este tipo de espacios ubicados en zonas clave mantiene su vigor”, afirma Santiago Winokur, broker del área de retail de Newmark, la empresa de servicios inmobiliarios corporativos que compartió en exclusiva con LA NACION el relevamiento que refleja qué pasó en el mercado de locales en los primeros seis meses del año. El informe que analizó 1608 locales en los principales corredores realizó una radiografía perfecta sobre el comportamiento de la oferta y la demanda.

El primer dato es que, con una vacancia del 3,6%, hay claros signos de mejora. “El mercado se recupera de forma progresiva, impulsado por una demanda creciente, especialmente en zonas donde la calidad de los locales ofertados aumentó”, analiza Carolina Wundes, gerente de research & data analytics de Newmark. Es decir, no se alquila cualquier cosa en cualquier lado. La especialista aclara que las ubicaciones y la calidad de los inmuebles “pesan” a la hora de tomar decisiones. Si bien este año es un periodo de pruebas para Argentina, en con una inflación que sigue siendo la protagonista indeseada de la economía, los locales en áreas de alto tráfico, como Palermo Soho y el microcentro son un imán para los comerciantes y emprendedores.

“Esta tendencia indica que, aunque la economía está atravesando tiempos difíciles, las zonas estratégicas continúan ofreciendo un refugio para quienes buscan la forma de lograr mayor presencia y rentabilidad”, analiza Winokur. En este sentido, el informe de Newmark muestra que el combo “alto flujo de personas, ubicaciones visibles y accesibles” es una fórmula ganadora en este contexto.

Respecto a precios, el valor de alquiler promedio de un local ubicado en la ciudad de Buenos Aires es US$23,2/m² por mes -a la cotización del oficial-. “Hubo una disminución en comparación con semestres anteriores que está relacionada con las características de la disponibilidad de locales, muchos de los cuales están adaptados a las exigencias actuales del mercado, que demanda espacios de mayor categoría”, explica Winokur y comparte el ranking de tasa de rotación por corredores: el polo con más movimiento es Santa Fe –entre Coronel Diaz y Scalabrini Ortiz- 4,7%, luego la avenida Cabildo 3,5%, Florida 3,3%, Santa Fe -entre Callao y Pueyrredón- 2,2%, Palermo Soho 2%, Caballito y la avenida Alvear con 1,9% y por último, la avenida Rivadavia en Flores con 1,6%.

A la hora de analizar qué sectores motorizan la demanda, el relevamiento indicó que moda y textil ocupa el 45% de los espacios en los principales corredores comerciales. Este rubro es especialmente fuerte en áreas como la avenida Alvear, donde representa el 78% de los locales .de marcas de lujo-. “De hecho y a diferencia de otros polos, el 48% de la oferta son marcas internacionales”, detalla Wundes.

Palermo Soho es otra de las zonas donde también predomina la ropa pero, en este caso, junto con la gastronomía. “Analizamos las calles Armenia, Gurruchaga, El Salvador y Honduras donde de un total de 151 locales, el 56% es de moda y textil y un 26% de gastronomía, además 27% son cadenas y 73% negocios independientes, y más del 90% empresas nacionales”, precisa Winokur.

Pero si se analiza el mercado en general, la gastronomía ocupa un 13% del total de locales de la ciudad y es fundamental por su poder para complementar la oferta comercial y atraer a un público variado. En la avenida Santa Fe, entre Callao y Pueyrredón, el rubro hogar y bazar se destaca con un 17% de los locales, mostrando una preferencia en esa zona por productos para el hogar y decoración.

En este contexto, los datos de la investigación también permiten obtener cifras fundamentales para quien analiza oportunidades ya sea para comprar o alquilar un espacio comercial.

• La avenida Cabildo, la principal del barrio de Belgrano es la que tiene la mayor cantidad de locales: 460; secundada por Florida con 303; y el tercer lugar en la distribución del inventario lo ocupa el tramo de Rivadavia en el barrio de Flores con 194. Como referencia, la avenida Alvear es la que tiene menos espacios comerciales: 56.
• El polo comercial de Caballito (la avenida Rivadavia 4500-5300) tiene una de las vacancias más bajas del mercado (1,3%) y defiende los valores de alquileres más altos: US$45,8/m² por mes. “Igual es 12,2 puntos porcentuales menos que el período anterior”, aclara Winokur. En el ranking de precios le sigue la avenida Santa Fe entre Callao y Pueyrredón con US$29,1/m² y luego el tramo entre Coronel Diaz y Scalabrini Ortiz US$25,3/m², la avenida Cabildo con espacios que se alquilan a US$21,3/m² y Palermo Soho, con valores de US$18,6/m² -a la cotización del dolar oficial-.
• La peatonal Florida es la zona con los precios de alquiler más bajos del mercado: US$14/m² y es una de las que mayor cantidad de espacios libres (7,2%). Además, más de la mitad de locales son de indumentaria y moda pertenecientes a marcas independientes y nacionales.
• La avenida Alvear es la que menos inventario tiene (56 locales) pero es la que mayor vacancia registra (9,3%), secundada por Florida (7,2%) y la avenida Cabildo (4,1%).
• La zona con mayor ocupación es Palermo Soho: tiene una vacancia de 0,7% en un mercado que promedia el 3,6%.
• Caballito que por precio y vacancia, podría considerarse como uno de los corredores que mejor performan es la zona con la mejor proporción de rubros: tiene 156 locales de los cuales 32% son de moda y textiles, 18% de gastronomía, 12% salud y belleza y 11% hogar y bazar
• Las marcas nacionales concentran la mayor parte de la demanda del mercado de locales de la ciudad con 93% y las internacionales, solo el 7 %. Al analizar el formato, las cadenas representan el 42% de los espacios ubicados y las firmas independientes, el 58%.

Buenos augurios

Los números alentadores en un escenario de vacas flacas reflejan que, además de exposición, los espacios físicos también permiten una mayor cercanía con el cliente que, tras la pandemia, no se conforma con ir a comprar a un local: quiere una experiencia y sorpresas en un ambiente atractivo que lo incite a la compra.

Otra tendencia de este tiempo son las alianzas estratégicas con los bancos que también explican, en parte, la resiliencia del mercado de retail. “Son una herramienta vital para sostener el comercio en medio de la adversidad económica. Las plataformas de financiación para ofrecer opciones de pago más flexibles permiten mitigar el impacto de la inflación en sus bolsillos”, analiza Winokur.

Desde el lado de los comerciantes que buscan locales en alquiler, las líneas de crédito accesibles permiten “construir” espacios más seductores para la compra e incluso expandir sus puntos de venta. “La innovación y la creatividad es indispensable para ofrecer experiencias de compra únicas y personalizadas”, profundiza Wundes y anticipa que se está viviendo el inicio de una transformación a largo plazo en la interacción entre negocios y consumidores.

Por caso, en los últimos años, Banco Galicia fue testigo de cómo la digitalización cambió la forma en que los clientes interactúan con la empresa e identificó que muchos clientes todavía valoran el contacto directo con sus asesores. “Incrementamos la inversión en la red de sucursales con una visión estratégica. Para lograr esto, la organización integró las áreas de Banca Minorista, Planeamiento e Infraestructura y Real Estate”, relata Nicolás de Mestico, manager de real estate and construction de la entidad bancaria y comenta que el banco trabaja en la adquisición de propiedades en lugar de alquilarlas.

“Esto le permite al banco asegurar una estabilidad a largo plazo y la flexibilidad para adaptar sus operaciones según las necesidades del mercado. Las inversiones en nuevas sucursales se han diseñado como hubs estratégicos, equipadas con tecnología avanzada y materiales acústicos” agrega de Mestico y aclara que el compromiso va más allá de la infraestructura. “Trabajamos en la disminución de impacto en la huella de carbono por reducción de consumo por eficiencia y en incorporar a la energía renovable como 100% de fuente para la operación, con la meta de llegar a 90 a fin de año”.

De cara a lo que viene en el segundo semestre del año, el informe identifica tendencias concretas.

• La resiliencia en zonas estratégicas: La demanda en corredores clave sigue fuerte, con baja vacancia y una preferencia por experiencias de compra diferenciadas, especialmente en sectores de moda y gastronomía.
• El foco en la sostenibilidad y la eficiencia: Los comerciantes adoptarán estrategias más sostenibles y eficientes, invirtiendo en mejoras energéticas y digitalización para atraer a consumidores conscientes y optimizar operaciones.
• La inflación impacta: Concentra la demanda en zonas de alto tráfico y locales que ofrezcan precios competitivos y opciones de pago flexibles.
• La innovación, el motor de crecimiento: La tecnología y los programas de fidelización serán claves para que los comerciantes capitalicen oportunidades.

En definitiva, la Argentina redefine las reglas del juego para el comercio minorista. La caída en las ventas pone a prueba la flexibilidad e incita a la creatividad y a la cocreación entre diferentes industrias. “Esta dinámica muestra cómo, en tiempos de crisis, los empresarios no solo sobreviven, sino que prosperan y superar las complejidades del mercado actual”, finaliza Winokur.

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