Locales comerciales: las nuevas calles alternativas con oportunidades en precios de alquiler, rubros y demanda
Cuando las áreas más demandas y tradicionales están ocupadas, comienza el derrame hacia otras calles que nutren a los barrios de nuevos rubros y que generan pequeños polos con valores más económicos
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LA NACIONLeandro Murciego
El mercado del retail local se encuentra no sólo en plena transformación sino también en franca recuperación. Según los especialistas, en los principales focos -en líneas generales- no existe una gran disponibilidad de espacios vacíos. Esto, en algún punto, saca del radar de algunos emprendedores y marcas a los principales corredores comerciales, dándole lugar a otros tramos nuevos o secundarios.
Hoy, en el sector existen ejes o subzonas comerciales que antes no resultaban atractivas y que basan -gran parte de su seducción- en los valores de comercialización. “En la actualidad, hay ejes secundarios u otros espacios donde el precio del alquiler puede llegar a resultar un 30% más barato que en los principales ejes”, explica Gayoso Jorge, broker de locales de L. J. Ramos. Y agrega: “Este tipo de tramos siempre acompañó el desplazamiento de los ejes principales. Cuando éstos últimos se veían superados por la demanda, poco a poco, comenzaba a subir la ocupación de otros espacios. En momentos de repunte del mercado, estos corredores siempre se presentaron como una opción interesante. En algunas ocasiones llegaron a tener valuaciones cercanas a los principales corredores y en muchos otros casos hasta un 50% más baratos”.
Para María Victoria Bedini, broker de la división locales del Grupo Adrián Mercado, algunos de estos ejes tienen precios más accesibles dada la poca demanda de la zona. “Estos corredores ofrecen valores más económicos, producto de que la demanda es muy baja y a los clientes no les resulta atractivo estar en dichas zonas. También alguna de ellas suelen presentar recurrentes cortes o marchas, que perjudican el día a día de las marcas en el lugar. Y por último, algunas de estas zonas fueron muy afectadas por la pandemia, por ejemplo el Microcentro con la fuerte vacancia de oficinas y su consiguiente impacto en la actividad comercial circundante”, sostiene Bedini.
Al igual que en los principales ejes, los requerimientos más habituales son los comercios que van desde los 80 m² y hasta los 400 m², ubicados principalmente en esquinas, con vidrieras de cinco a siete metros lineales en adelante, con doble altura y espacio aéreo propio, entre otras características. “Los locales de este tipo estratégicamente ubicados no abundan en la actualidad, tanto en las zonas más destacadas como en los barrios. Las razones son varias, pero la pandemia hizo replantear el mapa de retail en CABA y, al día de hoy, todos estos espacios se encuentran ocupados”, coinciden Gayoso y Marcelo Bustos, director de Fast Propiedades.
Para Gonzalo Meira, director of Markets Transactions de JLL, las marcas tienen otro tipo de búsqueda, la cual está más relacionada con la rentabilidad y la eficiencia. “En el pasado las marcas estaban dispuestas a pagar importantes alquileres por locaciones que consideraban estratégicas para sus negocios, con el objetivo de presionar a sus competidores. Hoy la gran búsqueda de las firmas es ser rentables y eficientes”, dice el especialista.
Los especialistas coinciden en que este tipo de ejes no son dominados por ningún rubro específico, y que al igual que en los principales polos comerciales, el mix de propuestas es muy variado y hasta por momentos resulta ecléctico. “La pandemia se encargó de reconfigurar los requerimientos de los comerciantes para expandir sus operaciones y se inclinaron por segundas opciones que en muchísimos casos fueron exitosas. Por ejemplo, en un barrio inexplorado abrió una patisserie y fue un éxito rotundo. Y esto se repitió con distintos rubros y diferentes sectores de la ciudad. La pandemia obligó a repensar el panal de locales comerciales de CABA para optar por zonas inexploradas y brindar oportunidades comerciales. Otro caso de éxito es el que se observa en la avenida Emilio Castro, en Mataderos. Hoy, allí, ya no existe disponibilidad de locales comerciales”, dice Gayoso.
A pesar de la gran demanda de alquileres, muy pocos son los inversores que están dispuestos a adquirir un local. Esto se debe a la baja rentabilidad (un retorno del 1,5% como máximo -cuando históricamente, este rondaba entre el 4% y 6%, en ejes secundarios) que ofrecen estos inmuebles. Los especialistas dan cuenta de que en todos los ejes existen locales en venta. “Sin dudas, hoy hay zonas que se destacan y, que para muchas marcas y rubros, se presentan como una oportunidad con gran potencial. Tal es el caso del área que se desarrolla a lo largo de la avenida Córdoba y en sus inmediaciones, al igual que lo que sucede en la zona comercial del barrio de Congreso. Ambos lugares, que cuentan con un gran caudal de tránsito peatonal y buenos accesos, ofrecen locales comerciales a muy buenos precio”, Bedini. Y agregó: “Hoy en día el mercado de venta está muy dañado por la baja rentabilidad, pero surgen oportunidades para los comercios que llevan años en la zona alquilando y les interesaría comprar”.
Los corredores más accesibles
Si hubiese que dar formar al ranking de los submercados de locales comerciales más económicos para alquilar, este estaría liderado, sin lugar a dudas, por el eje microcentro. Hoy, allí la cotización del metro cuadrado, según el tipo de local y de la ubicación, se puede comercializar entre los US$4 y los US$9. El segundo lugar de ese escalafón se lo disputan entre 9 de Julio sur y Congreso. La primera es la que presenta valores de arranque más accesibles, con US$6 (mientras que los más caros llegan a US$10). En tanto, Congreso presenta una menor amplitud entre las diferentes cotizaciones del m², el cual comienza en los US$7 y trepa hasta los US$9. El cuarto lugar del podio es para la tradicional avenida Córdoba; allí hoy los valores del m² comienzan en los US$7 y ascienden hasta los US$12.
El lote que le sigue presenta una lucha mucho más pareja. En Entre Ríos e Independencia y en la zona de Donado Holmberg (el denominado DoHo) el valor del alquiler del m² mensual ronda los US$9. Un poco más elevado está en polo de outlets de Barracas, donde el m² promedia los US$9,4. Apenas, unas décimas más arriba está la media de San Telmo (con US$9,6 por metro cuadrado por mes). El top ten del ranking de los ejes más accesibles podría incluir el tramo ubicado en las proximidades de La Rioja y avenida Caseros. Allí, arrancan desde los U$S11/m².
Los que mejor se recuperaron
Según Lucas Desalvo, broker industrial & retail de Cushman & Wakefield, el mercado atraviesa un momento de recuperación donde la disponibilidad dentro de los principales corredores tiende a cero. Y sostiene que se han terminado las oportunidades de ubicar esquinas icónicas a buenos precios de entrada y la realidad muestra que hoy hay sectores donde se está pidiendo un alquiler pagadero en dólar billete. “Hay dos nodos top que tuvieron una muy rápida recuperación con la vuelta a la normal circulación. Ellos son Cabildo y Juramento y el corredor Santa Fe. Allí, los precios de alquiler oscilan entre US$30 y US$40 el m²″, explica Desalvo.
El broker sostiene que más allá del valor, lo más importante en el mercado de locales radica en los formatos de los proyectos y en la experiencia al cliente que éstos ofrecen. “En la actualidad, cambió la demanda. Hoy, los espacios más buscados son los que están entre los 200 y 600 m². Mientras que los de más de 1000 m² son los que más tardan en ser ocupados. En muchos casos, este tipo de inmuebles deben ser reformulados para ser competitivos”, concluye.
Por Leandro Murciego
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