La vacancia en las oficinas corporativas está en niveles históricos

Ya son siete trimestres consecutivos en los que aumenta la vacancia en las oficinas corporativas de la ciudad de Buenos Aires. La desocupación aumenta al ritmo de la migración desde la oficina tradicional hacia la modalidad híbrida, el co-working o el hogar. Cada vez se necesitan menos metros cuadrados, en una tendencia que aún resta ver si adquirirá carácter permanente.

Según los números de JLL, empresa de servicios y consultoría inmobiliaria, durante el segundo trimestre del 2021 la oferta de metros cuadrados de oficinas disponibles alcanzó un récord histórico en torno al 16,3%. Si se tiene en cuenta que la vacancia prepandémica era del 7,4%, el aumento en estos meses de restricciones llega al 120%. El número crecerá aún más considerando que, durante lo que resta del 2021, ingresarán al mercado unos 151.000 m² nuevos, un aumento del 7,5% con respecto a los poco más de dos millones de metros cuadrados que existen hoy en stock.

El golpe, sin embargo, no se siente en todos los segmentos de la misma manera. Las oficinas que están fuera del área central, en líneas generales, devolvieron menos metros cuadrados que aquellas que están más alejadas. Según Guido Mosin, research manager de JLL, esto se debe a que “los buenos edificios van a seguir teniendo buena ocupación”. La capacidad de adaptarse a las nuevas demandas y el hecho de que muchas empresas aprovechan la mayor oferta y los valores deprimidos para mudarse a mejores instalaciones (un proceso llamado fly to quality), explican que todo lo que sea oficinas premium en general sufre menos. La zona de Catalinas, por caso, exhibe la menor tasa de superficie vacante (8,8%). Mosin ejemplifica con dos proyectos nuevos como son el Centro Empresarial en Núñez y la Torre Della Paolera 200, un emprendimiento de IRSA en Catalinas: “Se ocuparon muy bien. Y no por empresas que recién llegan al país sino por compañías que ya estaban y aprovecharon la oportunidad para dar el salto”.

En cambio, en una zona como microcentro, en la que son mayoría los edificios viejos y difíciles de readaptar para incluir espacios más abiertos, luminosos o con amenities, la vacancia vuela: el 44,3% de las oficinas clase A de la zona están vacías. En macrocentro Sur, con características parecidas y aún menos oficinas clase A, la desocupación es superior al 50%. El trimestre previo, se habían liberado 29.000 m² de oficinas clase B. Los inmuebles de categoría superior, en cambio, aumentaron la ocupación neta en 900 m². Desde que comenzó la pandemia, casi el 82% de los metros cuadrados liberados fueron clase B. Hoy por hoy, el mercado pondera las oficinas de mayor calidad.

“Cambió mucho el tema de las terrazas, por ejemplo. Antes era menos usual, hasta llegaban a hacer que el precio bajara porque son superficies rentables que no se utilizan. Ahora, los espacios al aire libre se revalorizaron un montón”, grafica Mosin. “Además está la infraestructura tecnológica, la posibilidad de contar con pisos abiertos, la capacidad de instalar filtros de aire, o lo que fuera. En los edificios viejos es muy difícil, por eso lo más nuevo y de mejor calidad resiste mejor”, explica.

Con respecto a los precios, el dato es que, desde el inicio de la pandemia el precio promedio del alquiler de oficinas cayó un 6,7%. En el segundo trimestre de 2021, el precio promedio pedido por metro cuadrado en alquiler fue de US$24,9 por mes, un valor casi idéntico al promedio de los primeros tres meses del año, que rondó los US$24,8 por metro cuadrado. Al acercar el foco, se observa que los submercados que mejor cotizaron durante el último trimestre fueron la zona Norte de CABA, Catalinas y Plaza Roma, que presentaron valores promedio mensuales por metro cuadrado de US$28,9, US$28,7 y US$27,6, respectivamente. Por el contrario, en el sur de la ciudad y en Macrocentro estuvieron los números más bajos, con US$20 y US$20,6 por metro cuadrado por mes, respectivamente. Si bien las reducciones de precio pospandemia existen, la suavidad con la que han bajado es llamativa. La explicación es formal: la brecha entre precios publicados y los acuerdos finales es considerable. “Las negociaciones hoy son más agresivas”, explica Mosin. Además, la realidad es que Buenos Aires históricamente ha sido un mercado subofertado y los incentivos para bajar los precios son menores. Muchos dueños, por su parte, no quieren convalidar bajas que el día de mañana, si hubiera un contexto macroeconómico y sanitario más saludable, bajarían el precio de equilibrio. Escasa oferta e incertidumbre.

“Obviamente es temprano para sacar conclusiones”, dice Mosin. Las oficinas sienten el golpe de la reacción del mercado en forma dispar e incluso, a veces, difícil de medir. Al contexto de pandemia y nuevos hábitos laborales se agrega el agravante de una economía en recesión, por lo que la tendencia es inevitablemente a la baja, y hay pocas dudas de que no habrá una vuelta a la “vieja normalidad”. El problema es que tampoco se vislumbra todavía una nueva.

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