La peatonal Florida: radiografía de su resurgimiento y renovación

Uno de los tradicionales y más codiciados ejes comerciales porteños, hasta la irrupción del Covid-19, fue el de la peatonal Florida. Durante mucho tiempo, allí, las principales marcas se disputaban las locaciones que ingresaban al mercado. Pero desde marzo de 2020 el escenario cambió la geografía del lugar, la nutrida arteria de la mano de la cuarentena y del aislamiento social terminó por convertirse en un desierto comercial. Locales cerrados y carteles de venta comenzaron a dar forma a la nueva geografía. Hoy, esa realidad está comenzando a cambiar, debido al crecimiento de las consultas inmobiliarias y al desembarco de algunas marcas, que encuentran allí potencial para su crecimiento y nuevas aperturas.

Según Diego Grau, Broker Retail de JLL, se empezó a evidenciar un cambio paulatino. “Hoy se puede vislumbrar un moderado repunte en Florida, aunque es importante aclarar que esta tendencia parece no reproducirse en las calles aledañas. La mayor demanda se observa en el tramo que va desde la avenida Corrientes hasta la avenida Córdoba. Allí, a diferencia del resto del eje, existen una menor cantidad de locales vacíos”, cuenta la especialista. Según CAC (Cámara Argentina de Comercio y Servicios), en la variación interanual se observa un descenso del 29% sobre la peatonal, pasando de 69 a 49 locales disponibles (sobre un universo de 270 inmuebles comerciales). Pese a la mejora que se dio allí en los últimos meses, aún existe una vacancia del 15%.

Los analistas coinciden en que en líneas generales, si bien no se logra recuperar lo perdido durante la pandemia, se nota una mejora en el flujo de transeúntes, producto de una vuelta relativa de la presencialidad en las oficinas y al regreso del turismo. “Históricamente, la peatonal Florida tuvo dos públicos bien diferenciados. El primero dado por las personas que trabajan entre el microcentro y Plaza San Martín, y el segundo generado por el turismo. Ambos segmentos estuvieron relegados por la pandemia y se nota una paulatina recuperación con la vuelta a la normalidad. Claramente, quienes hoy apuestan a la peatonal lo hacen entrando con fuertes ofertas y con mucho sentido del timming”, dice Lucas Desalvo, broker industrial y de retail de Cushman & Wakefield. Y agrega Luciana Persico, broker de la División Locales del Grupo Adrián Mercado: “Hoy hay en una mayor cantidad de consultas y búsquedas. La nueva dinámica abarca a distintos rubros que toman a la peatonal como una alternativa aspiracional”, dice Persico.

Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L.J. Ramos, es más optimista y sostiene que, poco a poco, Florida recobrará su marcado estereotipo comercial. “En nuestro caso, desde fines del año pasado hay consultas por este eje, el cual ‘tímidamente’ se recupera de la pospandemia. Los locales consultados oscilan, según nuestros registros, entre los inmuebles que tienen superficies que van entre los 150 y los 300 metros cuadrados. Aunque siempre hay alguna firma corporativa que demuestra interés por la zona, éstas -por ahora- son las menos. Ellas parecen esperar a ver el rumbo que tiene la economía nacional. El escenario actual de este polo comercial se presenta ideal para que alguna tienda departamental inicie una búsqueda de locales XXL “, dice el broker.

Indumentaria, polirrubros, accesorios de celulares y gastronomía son los rubros que siguen al frente y desembarcan en la peatonal, muchos de ellos apuestan tanto a las mejoras de la situación macroeconómica como a poder captar al turismo receptivo, el cual se encuentra en proceso de crecimiento. “En esta realidad, las superficies más buscadas son las que oscilan entre los 40 metros cuadrados y los 100 metros cuadrados”, explica la referente de Mercado. Y agrega Desalvo: “Los locales intermedios entre 80 m² y 200 m² son los que mejor salida tienen y los mega locales, mayores a 600 m², son lo que -en muchos casos- necesitan un replanteo para poder tener una comercialización exitosa”.

Según los expertos, los cambios en los hábitos de consumo han potenciado -en muchos rubros- la modalidad de take away, reduciendo el promedio de la superficie buscada.

El eje Florida parece no desconocer el presente que vive el mercado y al igual que en el resto de la ciudad, muestra un gran incremento de locales dedicados a la alimentación saludable y a las principales cadenas de indumentaria deportiva. “Parece ser que, tras la pandemia, el cuidado del cuerpo se convirtió en uno de los focos de atención del público. Es por eso que, como en toda la ciudad, en Florida se multiplican los locales de comida sana u orgánica. Además, allí también desembarcaron, en los últimos tiempos, en importantes inmuebles firmas vinculadas con el deporte y el outdoor como Adidas (Florida al 500, reabrió el año pasado tras reformas) y Puma (Florida al 700). La decisión de estas compañías se vio -en gran parte- motivadas por los bajos precios que hoy ostentan los espacios comerciales en ese eje”, dicen Gayoso y Persico.

Los valores

En cuanto a los precios del alquiler del metro cuadrado, se encuentran en mínimos históricos. Si bien se observa una leve recuperación respecto al año pasado, todavía se está lejos de volver a los valores pre–pandemia. “Recordemos que esta calle llegó a ser la más cara de Latinoamérica con un valor de US$100 el metro cuadrado para alquiler mensual en la década del ‘90, con el uno a uno”, afirma Gonzalo Bustos, director en Fast Propiedades.

Pero hoy esa realidad parece estar muy lejana. “En la actualidad, los locales con menos metros cuadrados son los que resultan más solicitados, en ellos el valor del metro cuadrado ronda los US$17 (cotización oficial). Es decir, casi el 50% del precio prepandemia. Para los locales de más de 500 m2 los valores experimentan una caída de precios aún más grandes, que superan el 50% de lo que se pedía durante el primer trimestre de 2020. Esto se presenta como una gran oportunidad para las grandes firmas que buscan un lugar en una de las calles peatonales más conocidas de la región”, concluye Persico.

Hoy, según Bustos, los locales que más se alquilan son los de menor superficie y que tienen un ticket que va desde los $150.000 hasta los $300.000 mensuales de alquiler.

El futuro

Los especialistas consultados son optimistas en lo que tiene que ver con el futuro de este eje, uno de los más tradicionales de Buenos Aires. “Al efecto causado por la vuelta a los espacios de trabajo y la vuelta del turismo atraído no solo por la oferta cultural, sino por la tasa de cambio, se suma la futura reconversión del microcentro con un uso residencial. De darse dicha situación, la peatonal Florida seguirá sosteniendo su categoría con una paulatina recuperación en el precio pedido”, cuenta Desalvo. Y agrega para finalizar: “Hay algo importante que radica en el tenant mix (la oferta de marcas en la zona). Esto es algo que se perdió con la pandemia y que históricamente fue el principal componente por el cual las empresas recalentaban determinados ejes, entre los que se encontraba la peatonal Florida. Esta característica, tarde o temprano volverá. Por eso, resulta clave quienes hoy decidan estar en este eje, aunque para algunos aún pueda parecer muy prematuro para radicarse en la zona”.

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